연말연시 맞아 전세가격 상승폭 축소

고강도 규제책을 담은 12.16대책 발표 후 서울 아파트 시장은 과열양상이 누그러지는 분위기다. 역대 최고 수준의 대출규제와 보유세 강화, 자금출처조사 등으로 매매 진입장벽이 높아지면서 매수자들이 관망세로 돌아선 영향이다. 하지만 아직까지 호가를 고수하거나 매물을 회수하는 집주인들이 대부분이어서 가격 오름세를 유지했다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 2019년 마지막 주 서울 아파트값은 지난주 대비 오름폭이 0.08%p 줄어든 0.15% 상승으로 마감됐다. 재건축이 0.29%, 일반 아파트는 0.13% 올랐다. 신도시와 경기ㆍ인천은 각각 0.03%, 0.02% 올라 전주와 비슷한 흐름을 이어갔다.

서울 전세시장은 학군지역을 중심으로 매물 부족이 여전하지만 연말연시를 맞아 수요가 다소 감소했다. 전세가격 변동률은 전주(0.12%)보다 상승폭이 줄어든 0.09%를 기록했다. 신도시는 0.02%, 경기ㆍ인천은 0.01% 올랐다.

[매매]

서울은 전주에 비해 매수세가 줄었지만 여전히 학군, 교통 등 입지여건에 따라 가격이 국지적인 상승세를 유지하는 모습이다. 지역별로는 △강동(0.44%) △구로(0.25%) △금천(0.24%) △강남(0.23%) △마포(0.23%) △노원(0.22%) 순으로 올랐다.

강동은 12.16대책 후 매수문의가 현저히 줄었으나, 대책 전 거래된 가격이 시세에 반영되면서 고덕동 고덕래미안힐스테이트와 고덕아이파크, 명일동 삼익그린2차, 둔촌동 둔촌주공 등이 500만원~5,000만원 상승했다. 구로는 온수동 온수힐스테이트, 신도림동 대림1ㆍ2ㆍ3차가 500만원~3,000만원 상승했다. 금천은 독산동 롯데캐슬골드파크, 시흥동 남서울럭키가 250만원~1,500만원 올랐다.

강남은 대치동 래미안대치팰리스1단지, 개포동 주공고층6ㆍ7단지, 압구정동 신현대 등이 2,500만원~7,500만원 상승했다. 마포는 상암동 월드컵파크2ㆍ3단지와 성산동 성산시영, 공덕동 래미안공덕2차 등 구축 아파트들이 1,000만원~2,000만원 올랐다. 노원은 상계동 주공7단지와 주공2단지(고층) 등 구축 소형 단지들이 500만원~1,500만원 올랐다.

신도시는 △일산(0.07%) △광교(0.07%) △분당(0.05%) △산본(0.04%) △판교(0.04%) 순으로 올랐다.

일산은 조정대상지역 해제 후 매매문의가 늘면서 일산동 후곡15단지건영, 주엽동 문촌16단지뉴삼익, 강선14단지두산이 250만원~1,000만원 올랐다. 광교는 급매물이 소진된 후 이의동 광교e편한세상과 광교자연앤자이3단지, 광교호반베르디움이 500만원~1,000만원 상승했다.

분당은 분당동 장안건영, 서현동 시범한양, 구미동 무지개3단지신한, 건영이 500만원~1,000만원 올랐으나 12.16대책 후 매수문의가 다소 감소하는 분위기다. 판교는 삼평동 봇들마을9단지가 5,500만원 올랐다. 반면 ▼중동(-0.02%)은 중동 포도삼보영남이 500만원 떨어지면서 하향 조정됐다.

경기ㆍ인천은 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 수요가 이어지면서 △성남(0.07%) △광명(0.06%) △안양(0.06%) △과천(0.05%) △의왕(0.05%) △인천(0.04%) 순으로 올랐다.

성남은 인근 신흥2주택재개발로 주거환경 개선 기대감이 큰 신흥동 두산을 비롯해 금광동 황송마을, 하대원동 성원초원이 500만원 올랐다. 광명은 푸르지오하늘채와 하안동 광명두산위브트레지움, 재건축 추진 중인 철산동 주공12단지 등이 250만원~1,000만원 상승했다. 안양은 석수동 석수e편한세상, 호계동 호계e편한세상이 500만원~1,000만원 올랐다. 과천은 중앙동 주공10단지, 별양동 래미안슈르가 1,000만원~1,500만원 상승했다.

반면 ▼광주(-0.03%) ▼김포(-0.02%) ▼평택(-0.01%) ▼하남(-0.01%)은 하락했다. 광주는 대단지인 곤지암읍 킴스빌리지가 500만원 내리면서 변동률이 하향 조정됐다. 김포는 거래가 부진한 감정동 한국이 500만원 떨어졌다.

[전세]

서울은 직주근접, 학군 등 입지가 우수한 지역에서 매물 부족이 이어지면서 오름세를 나타냈다. 지역별로는 △송파(0.23%) △강동(0.22%) △강남(0.19%) △강서(0.18%) △금천(0.15%) △양천(0.13%) △서초(0.09%) 순으로 올랐다.

송파는 단지 내 초중고교가 위치한 잠실동 잠실엘스 외에 신천동 잠실파크리오가 500만원~2,500만원 올랐다. 강동은 한영고, 한영외고, 배재고 등 학군이 좋은 고덕동 고덕래미안힐스테이트, 명일동 삼익그린2차가 1,000만원~3,500만원 상승했다.

강남은 대표 학군지역인 대치동 선경1ㆍ2차, 한보미도맨션2차, 래미안대치팰리스1단지 등이 중대형 위주로 2,500만원~1억원 올랐다. 강서는 직주근접 수요가 유입되면서 마곡동 마곡엠밸리5·6·7·14단지 등이 1,000만원~1,500만원 상승했다. 반면 전세문의가 감소한 ▼관악(-0.13%) ▼강북(-0.02%)은 하락했다.

신도시는 동남권 지역 위주로 오름세를 나타냈다. △위례(0.17%) △산본(0.08%) △분당(0.06%) △평촌(0.06%) △광교(0.04%) 순으로 올랐다.

위례는 학암동 위례롯데캐슬이 2,500만원 올랐다. 산본은 거래가 간간히 이어지면서 산본동 한라주공4단지(2차), 주몽마을대림이 500만원 상승했다. 분당은 야탑동 장미동부, 서현동 시범한양, 정자동 한솔LG등이 500만원~1,000만원 올랐다. 평촌은 평촌동 초원부영, 향촌현대5차와 호계동 무궁화태영이 500만원~1,000만원 상승했다.

반면 ▼일산(-0.10%) ▼중동(-0.05%)은 하락했다. 일산은 주엽동 강선4단지동신, 강선3단지한신이 1,000만원~4,500만원 내렸고, 중동은 매매가격이 하향 조정된 중동 포도삼보영남의 전셋값이 1,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 정주여건이 좋은 1,000가구 이상 대규모 단지를 중심으로 수요가 유입되면서 가격이 올랐다. 지역별로는 △수원(0.04%) △의왕(0.04%) △성남(0.03%) △인천(0.02%) △안양(0.02%) △용인(0.02%) 순으로 상승했다.

수원은 영통동 신나무실주공5단지, 벽적골주공9단지, 벽적골롯데 등 대단지가 매물이 소진된 후 250만원~500만원 올랐다. 의왕은 내손동 포일자이가 500만원 올랐다. 성남은 하대원동 성원초원, 중앙동 중앙동힐스테이트2차가 500만원 올랐다. 인천은 비교적 연식이 짧은 단지에 전세문의가 이어지면서 용현동 SK스카이뷰, 송도동 송도캐슬&해모로, 송도해모로월드뷰가 500만원 상승했다. 반면 전세수요가 줄어든 ▼시흥(-0.02%) ▼오산(-0.01%) ▼광명(-0.01%)은 하락했다.

<고가 아파트 위주로 매매 거래량 감소 불가피>

12.16대책으로 9억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 문턱이 한층 높아졌다. 서울에서는 매도자와 매수자들의 눈치싸움이 이어지면서 고가 아파트 위주로 매매 거래량 감소가 불가피할 것으로 판단된다. 거래 부진에 따른 상승세 둔화 추세가 예상되는 가운데 세제 개편, 분양가상한제 유예 종료 등 바뀌는 부동산 제도가 2020년 서울 집값을 좌우하는 주요 변수로 작용할 전망이다.

한편 학군수요와 청약 대기수요 외에 대출, 세금 등의 부담을 피해 매매 대신 전세를 택하는 수요가 늘어날 것으로 예상되면서 2020년 수도권 전세시장은 불안정한 흐름을 이어갈 가능성이 커졌다. 특히 내년에는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율, 종부세 세율 등이 오르면서 보유세가 상승할 전망이다. 이 보유세 상승분이 세입자에게 전가되면 전셋값 상승 압력으로 작용할 수 있다.

<부동산114리서치센터 여경희>