부동산 시장 과열 '진정'… 지역별 양극화 확대

세제, 금융, 공급 등을 총망라한 역대급 고강도 종합대책으로 평가된 ‘9.13 부동산 대책’이 발표 1년을 맞았다. 대책 후 부동산시장은 어떤 부분이 달라졌을까? 부동산114가 9.13대책 전후 1년간 시장의 변화를 살펴봤다.

▣ 9.13대책 후 1년, 서울 주택 거래량 61% 감소

대책의 주 타깃으로 꼽혔던 서울 주택시장은 지난 9월 이후 1년간 다소 안정된 흐름을 보였다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 서울 아파트 매매가격은 대책 발표 전 1년간 21.4% 상승했지만, 대책 후 1년간 가격 오름폭은 4.4%에 그쳤다.

서울 집값 안정은 거래량 감소에 따른 영향이 크다. 9.13대책 전후 약 1년간의 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 매매 거래는 대책 전 9만5,773건에서 3만7,346건으로 61.0% 급감한 것으로 나타났다.

금액대별로 9억원 이하 아파트 거래량이 64.5% 감소했고, 9억원 초과 거래건수는 44.5% 감소했다. 9억원 초과 거래 비중은 대책 전 17.6%에서 25.0%로 7.4%p 늘어났는데, 이는 서울 아파트 매매가격이 오르면서 9억원 초과 주택이 증가한 영향으로 분석된다.

구별 거래량 추이를 보면, 금천ㆍ노원구 등 상대적으로 집값이 저렴하거나 고가 주택 시장으로 구분되는 강남ㆍ송파 등의 거래 감소폭이 적었다. 대출 규제가 강화되면서 일반 수요자들은 부담이 덜한 중저가 아파트로 이동했고, 자금력을 갖춘 현금부자들은 고가 아파트 매수에 나섰기 때문으로 풀이된다.

▣ 청약시장 진정세… 인기지역 쏠림 현상은 여전

청약시장의 경우, 9.13대책 이후 1년간 청약자 수가 감소하면서 전국적으로 청약 경쟁률이 다소 하락한 것으로 나타났다.

금융결제원의 9.13대책 전후 1년을 비교한 결과, 대책 후 아파트 공급물량 가구수(특별공급 제외한 일반공급 가구수)는 22.6% 감소했다. 또 청약자수는 전국적으로 243만909명에서 169만2,027명으로 74만명 가량 줄었고, 평균 청약경쟁률은 14.4대 1에서 12.9대 1로 소폭 낮아졌다. 청약제도가 무주택 실수요 중심으로 강화된데다 9억원 초과의 경우 중도금 대출이 금지되면서 투기수요가 줄어든 영향이 크다.

다만 인기지역의 청약 쏠림 현상으로 인한 양극화 현상은 심화된 것으로 조사됐다. 전체가 투기과열지구로 지정된 서울의 경우, 9.13대책 전 1년간 평균 청약경쟁률이 18.3대 1을 기록했지만 대책 후에는 24.0대 1로 상승했다.

세종도 평균 청약경쟁률이 41.9대 1에서 48.0대 1로 높아졌고, 비규제지역으로 풍선효과를 누린 광주의 청약경쟁률은 대책 전 18.1대 1에서 대책 후 37.4대 1로 크게 올랐다. 반면 강원, 경남, 충북 등은 저조한 청약성적을 보이면서 미분양이 적체되는 분위기다.

▣ 분양가상한제 확대 시행 발표 후 국지적 시장 과열 양상 보여

한편 서울, 광주 등 인기지역의 청약 쏠림 현상이 심화되면서 분양가도 고공 행진하는 모습을 나타냈다. 도시 별 평균 분양가격은 충북, 제주를 제외하고 모두 상승한 것으로 집계됐는데, 청약자 수가 큰 폭으로 증가한 광주시의 경우 분양가 상승률도 가장 높게 나타났다. 대책 후 1년간 광주시 3.3㎡당 평균 분양가는 1,317만원으로, 대책 전 982만원에 비해 34.1% 올랐다. 서울도 대책 전 2,380만원에서 대책 후 2,709만원으로 평균 분양가가 13.8% 상승했다.

분양가가 상승세에 기존 아파트 가격까지 불안 조짐을 보이자 지난 6월 주택도시보증공사(HUG)는 분양가 심사 기준을 마련했다. 이에 일부 고가 분양단지들이 규제를 피해 후분양으로 선회하는 움직임을 나타내자, 정부는 8월 12일 투기과열지구 민간택지의 분양가상한제 확대 시행을 발표했다.

분양가상한제 확대 시행 발표 후, 수익성 하락이 불가피해진 재건축 아파트는 가격이 하락한 반면 공급 위축 우려가 확대되면서 신규 분양물량과 새 아파트에 대한 관심이 커지는 분위기다. 서울에서는 인기지역의 신축과 역세권 대단지 등이 오름세이지만 대출 규제로 인해 추격매수가 급증하기는 어려울 전망이다. 거래량이 뒷받침되지 않을 경우, 집값 상승은 제한적일 것으로 판단된다.

<부동산114리서치센터>