최근 2~3년 동안 서울 집값이 크게 오른 반면 전세시장은 안정세를 유지하면서 전세가율이 7년 전 수준으로 후퇴한 것으로 나타났다.

지난 2015년에서 2017년 사이 70% 안팎의 높은 전세가율에 기대 실수요뿐만 아니라 전세 레버리지 활용한 갭투자가 크게 늘어났던 점에 비춰보면, 전세가율 하락으로 실수요자의 매매전환 욕구가 줄어들고 투자수요도 유입되기 어려울 것으로 보인다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 2019년 7월 말 기준 서울의 평균 전세가율은 53.60%로, 7년 전인 2012년(52.61%) 수준에 근접했다. 고점을 형성했던 2015년 70.92%에 비하면 17.32%포인트 낮아진 수준이다.

지난해부터 서울 등 수도권 입주물량이 늘어나면서 전세가격 안정세가 이어지고 있기 때문이다. 다만, 서울 구별 전세가율은 지역에 따라 편차가 큰 편이다.

지난해까지 서울 매매가격 상승을 이끌었던 강남4구(44.15%~50.28%)와 ▲마포(58.23%) ▲용산(47.35%) ▲성동(57.27%) 등 마ㆍ용ㆍ성을 중심으로 전세가율이 낮게 형성돼 있다. 반면 ▲중랑구(69.69%) ▲강북구(66.61%) ▲구로구(66.15%) ▲관악구(65.68%) 등은 상대적으로 높은 전세가율을 보이고 있다.

▣ 과거보다 낮아진 전세가율, 실수요자 매매전환 ‘소극적’

전세가격 수준은 일반적으로 매매시장의 선행지표로 활용된다. 전세가격이 매매가격에 근접할수록 실수요자의 내 집 마련이 활발해지면서 매매시장이 상승폭을 확대하는 기폭제로 작용한다. 반면 전세가격이 매매가격의 절반 수준(전세가율 50~60%)에서 움직인다면 실수요자는 내 집 마련에 소극적으로 변한다. 전세가율이 낮으면 낮을수록 매매전환에 투입되는 비용 부담은 상대적으로 늘어나기 때문이다.

최근 서울 강남권 주요 단지를 중심으로 바닥을 다졌다는 평가와 함께 집값이 반등에 나서는 분위기다. 하지만 전세가율이 현재처럼 50%대로 낮아져 있는 상황에서는 매매가격이 과거처럼 상승폭을 확대하기 어려울 것으로 판단된다.

<부동산114리서치센터 윤지해>