재건축 하락세 가속화… 2016년 12월 이후 주간 최대 낙폭

거래절벽의 수도권 아파트 시장은 수요자들의 문의가 더 줄어든 분위기다. 서울 아파트값이 11주째 내리막길을 걷고 있는 가운데 고가 아파트의 하락세가 뚜렷한 것으로 나타났다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 지난해 11월 9일부터 1월 25일 현재까지 11주 동안의 서울 아파트값 누적 변동률은 -0.23%로 집계됐다. 금액대별로는 9억원 이하 아파트가 0.50% 오른 반면 9억원이 넘는 고가 아파트는 0.81% 떨어졌다. 고가 주택시장이 9.13대책에 따른 담보대출 제한과 보유세 인상의 직접적인 타격을 받은 것으로 볼 수 있다.

한편, 금주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.06%로 한 주전과 같았다. 재건축 아파트는 0.28% 하락해 주간 변동률로는 2016년 12월(12/2, -0.29%) 이후 가장 큰 폭으로 빠졌다. 이밖에 신도시와 경기ㆍ인천은 각각 0.07%, 0.02% 떨어져 하락폭이 커졌다.

전세시장은 서울이 -0.16%로 집계돼 전 주(-0.10%)보다 하락폭이 더 커졌다. 신도시와 경기ㆍ인천도 약세가 지속되며 각각 0.12%, 0.07% 떨어졌다.

[매매]

서울은 ▼송파(-0.19%) ▼성북(-0.16%) ▼강남(-0.15%) ▼마포(-0.09%) ▼서초(-0.05%) ▼강동(-0.04%) ▼도봉(-0.03%) 순으로 하락했다.

송파는 거래가 실종되면서 신천동 장미1차가 2,500만원~5,000만원씩 하향 조정됐다. 성북 역시 매수세가 위축되면서 길음동 일대 아파트값이 줄줄이 내렸다. 래미안길음1차, 길음뉴타운8단지, 9단지(래미안) 등이 500만원~1,500만원 하락했다. 강남은 압구정동 신현대가 5,000만원에서 1억원까지 떨어졌다. 전방위적 부동산 규제와 본격적인 보유세 인상을 앞두고 매수문의가 끊긴 상태다.

반면, △종로(0.08%) △중랑(0.03%) 등 집값이 상대적으로 덜 올랐던 지역은 ‘키 맞추기’가 진행되면서 오름세를 유지했다. 종로는 창신동 두산이 1,000만원 올랐고 중랑은 면목동 두산4차가 500만원 상승했다.

신도시는 ▼위례(-0.27%) ▼분당(-0.11%) ▼동탄(-0.11%) ▼김포한강(-0.07%) 등이 내림세를 나타냈다. 위례는 수요자들이 청약시장으로 몰리면서 기존 아파트값이 약세를 보이고 있다. 장지동 송파푸르지오가 2,000만원~2,500만원 떨어졌다. 분당은 야탑동 장미현대가 500만원~1,000만원 하락했고 동탄은 1지구 중심으로 가격이 조정되면서 청계동 시범우남퍼스트빌이 500만원~1,500만원 내렸다.

경기ㆍ인천은 ▼광명(-0.15%) ▼안산(-0.15%) ▼이천(-0.11%) ▼양주(-0.10%) 등이 하락했다. 광명은 철산동 주공12단지 매매시세가 1,000만원~2,500만원 빠졌다. 안산은 신규 입주물량 영향으로 구축 아파트들이 약세를 보였다. 선부동 군자주공11단지가 500만원, 고잔동 주공8단지가 1,000만원~1,750만원 떨어졌다.

[전세]

서울은 ▼강남(-0.41%) ▼성북(-0.37%) ▼동작(-0.36%) ▼관악(-0.32%) ▼중구(-0.26%) ▼광진(-0.25%) 등이 전셋값 하락세를 주도했다.

강남은 방학 이사수요가 예년에 비해 줄어든 가운데 대치동 대치아이파크 전세금이 2,500만원 내렸고 일원동 루체하임도 5,000만원 떨어졌다. 동작은 매물이 적체되면서 사당동 극동, 신동아4차 등이 500만원~3,000만원씩 하락했다.

신도시는 ▼동탄(-0.29%) ▼위례(-0.26%) ▼중동(-0.26%) ▼산본(-0.20%) ▼평촌(-0.15%) ▼분당(-0.11%) 순으로 하락했다. 동탄은 남동탄 입주 여파로 전세매물이 늘면서 청계동 호반베르디움더클래스, 센트럴푸르지오 전세시세가 1,000만원 정도 내렸다. 중동은 상동 반달극동, 반달동아 등이 250만원~500만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.53%) ▼성남(-0.49%) ▼과천(-0.36%) ▼광명(-0.23%) ▼양주(-0.21%) 등의 하락폭이 컸다. 의왕은 입주물량이 늘어나면서 내손동 포일자이, 내손대림e편한세상 등이 500만원~1,000만원씩 떨어졌고 청계동 휴먼시아청계마을4단지도 1,000만원 하락했다. 성남은 노후 단지인 은행동 주공 아파트 전세금이 1,500만원~2,000만원 내렸다.

<쌓이는 매물과 짙어진 매수 관망세로 가격 약세 더 지속>

2019년 표준단독주택 공시가격이 발표됐다. 서울이 17.75% 급등했고 전국적으로도 9% 넘게 올라 역대 최고치를 기록했다. 종부세 세율과 공정가액비율이 인상된데다 공시가격까지 큰 폭으로 오르면서 보유세 부담이 커지게 됐다.

집값 상승 동력을 잃은 상황에서 투자심리는 더욱 위축될 것으로 보인다. 수요는 줄어든 가운데 매물은 더 늘어날 전망이다. 현금 보유력이 떨어지는 주택 보유자들의 처분 매물이 나올 가능성이 있기 때문이다. 쌓이는 매물과 짙어진 매수 관망세로 가격 약세가 더 지속될 전망이다.

<부동산114리서치센터 김은진>