눈치보기 이어지며 서울 재건축 0.26%↑

부동산114(www.r114.com)에 따르면 10월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 0.19% 상승했다. 정부의 가계부채 종합대책 발표에 시장은 큰 반응 없이 전주와 비슷한 흐름을 이어가고 있다. 예고됐던 대책이 발표됐고 당장은 시장을 예측할 수 없어 ‘지켜보자’는 분위기가 우세하다.

서울 재건축 시장은 0.26% 상승하며 전주 대비 오름폭이 0.03%p 커졌다. 대책 발표 직후인데다가 매도-매수 간의 눈치보기 속 호가 상승, 저가매물 거래로 잠실, 둔촌, 개포 주공 등 주요 재건축 단지의 매매가격이 상승했다. 다만 대책 영향과 금리 인상 등으로 부동산 경기 위축을 전망하며 아파트값 상승세에 브레이크가 걸릴 것으로 예상하는 분위기도 일부 감지됐다.

신도시는 0.03%, 경기ㆍ인천 0.02% 상승했다. 실수요의 간헐적인 거래 외엔 한산한 분위기를 나타내며 전주 대비 오름폭이 감소했다.

전세시장은 서울이 0.06% 상승했고 신도시는 0.01%, 경기ㆍ인천은 0.02% 하락했다. 전세매물과 수요 모두 많지 않아 조용한 모습이다. 동탄, 이천, 양주 등 새 아파트 입주가 진행되는 지역은 전세매물 소진이 더뎌지며 전셋값이 하락했다.

[매매]

서울은 △송파(0.41%) △강북(0.37%) △강동(0.27%) △강서(0.27%) △강남(0.24%) 마포(0.19%) 순으로 상승했다.

송파는 문정동 올림픽훼밀리타운, 신천동 잠실파크리오, 잠실동 잠실엘스 등이 500만원~4,000만원 가량 올랐다. 투자와 실거주를 동시에 생각하는 수요자들이 일대 대단지 아파트 거래에 나서면서 매매가격이 꾸준히 오름세다. 강북은 번동 주공1단지가 250만원~1,500만원 가량 올랐다. 주변 장위뉴타운과 비교해 낮은 시세와 동북선개발 등의 기대감으로 매수세가 이어졌다. 강동은 둔촌동 둔촌주공1ㆍ2ㆍ3ㆍ4단지가 250만원~1,500만원 가량 올랐다. 수요자들의 관망세가 짙어지며 매수세가 줄었지만 간간이 저가매물을 노리는 거래로 매매가격이 소폭 상승했다. 강서는 마곡동 마곡엠밸리14ㆍ15단지 등이 1,000만원 가량 올랐다. 이달 말 입주를 시작하는 LG전자 등의 영향으로 매매가격이 상승했다.

신도시는 △광교(0.09%) △평촌(0.08%) △김포한강(0.07%) △분당(0.05%) △판교(0.02%) △일산(0.01%) △산본(0.01%) 순으로 상승했다.

광교는 신분당선 인근 아파트 위주로 매매가격이 올랐다. 이의동 광교자연앤힐스테이트가 250만원-500만원, 상현동 광교상록자이(A29)가 250만원~750만원 가량 상승했다. 평촌은 소형 아파트 위주로 매물이 귀한 가운데 매물이 출시되면 바로 거래된다. 호계동 무궁화경남이 250만원~500만원 가량 올랐다. 김포한강은 장기동 고창마을한양수자인1차와 수정마을쌍용예가가 500만원씩 상승했다. 거래가 많지는 않지만 로얄층 위주로 거래되며 매매가격이 올랐다. 분당은 구미동 무지개대림이 500만원, 정자동 상록우성이 1,000만원 가량 상승했다.

경기ㆍ인천은 △구리(0.09%) △과천(0.08) △부천(0.07%) △안양(0.07%) △김포(0.07%) 순으로 상승했다.

구리는 토평동 토평한일이 1,000만원, 인창동 토평금호베스트빌1단지가 500만원 상승했다. 지하철8호선 연장선인 토평역(2022년 개통) 호재로 수요 문의 및 거래가 꾸준하다. 과천은 전반적으로 조용한 분위기를 띠는 가운데 서울 재건축 아파트 영향으로 일부 단지의 호가가 오르는 모습이다. 원문동 주공2단지가 500만원, 주공4단지가 500만원 가량 상승했다. 부천은 여월동 여월휴먼시아4단지가 500만원, 송내동 송내자이가 500만원~750만원 올랐다. 한편 ▼양주(-0.11%) ▼이천(-0.07%) 등은 일대 입주물량 영향으로 매매가격이 하락했다.

[전세]

서울은 전반적으로 전세수요가 한산한 가운데 주거여건이 양호한 단지에 일부 전세입자들의 발길이 이어지며 국지적인 상승세를 이어갔다.△강동(0.38%) △송파(0.24%) △강서(0.22%) △강북(0.21%) △광진(0.20%) 순으로 전셋값이 상승했다.

강동은 둔촌동 신동아프라임, 명일동 우성 등이 1,000만원~3,000만원 가량 전세가격이 올랐다. 송파는 잠실동 잠실엘스, 문정동 올림픽훼밀리타운 등이 오금동 대림 등이 1,500만원~2,000만원 가량 전셋값이 상승했다. 강서는 가양동 강서한강자이, 염창동 한와꿈에그린1차 등이 2,000만원~5,000만원 가량 올랐다.

신도시는 △김포한강(0.14%) △평촌(0.05%) △산본(0.03%) △판교(0.02%) △분당(0.01%) 순으로 상승했다.

김포한강은 최근에 입주한 신규 아파트 위주로 전세수요가 많아지며 구래동 한강신도시3차푸르지오(Aa-03)이 500만원 가량 올랐다. 평촌은 호계동 무궁화금호가 750만원, 평촌동 초원부영이 500만원 전셋값이 상승했고 산본은 산본동 묘향롯데가 1,000만원 가량 상승했다. 반면

▼파주운정(-0.24%)▼위례(-0.09%) ▼동탄(-0.08%)은 전셋값이 하락했다. 파주운정은 대형 아파트 위주로 전셋값이 하향 조정되며 야당동 한빛마을5단지캐슬&칸타빌이 500만원 가량 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △안양(0.07%) △하남(0.07%) △김포(0.06%) △고양(0.02%) △구리(0.01%) 순으로 상승했다.

안양은 관양동 평촌더샵센트럴시티가 500만원, 평촌동 인덕원대우푸른마을이 500만원 가량 올랐다. 대규모 단지임에도 전세 매물이 귀해 가격이 올랐다. 하남은 신장동 대명강변타운이 500만원 상승했다. 편리한 주거환경을 갖춰 수요자들의 선호도가 높다. △김포는 장기동 현대청송1차3단지가 500만원, 고촌읍 수기마을힐스테이트2단지가 500만원 올랐다. 조건이 양호한 매물 위주로 전세거래가 이어졌다.

한편 ▼이천(-0.15%) ▼시흥(-0.14%) ▼의정부(-0.10%) ▼화성(-0.09%) ▼양주(-0.08%) 등은 지역 내 새 아파트 입주로 전세매물 소진이 더뎌지며 전셋값이 하락했다.

<‘가계부채종합대책’ 발표, 新DTI, DSR 도입, ‘다주택자 대출 옥죄기’ 시작>

10월 24일 ‘가계부채종합대책’이 발표됐다. 대책에는 신DTI(총부채상환비율)를 내년 1월부터 적용(DTI적용지역 대상)하고 DSR(총부채원리금상환비율)의 도입(2018년 하반기) 및 HUG 중도금대출의 보증한도 하향 조정 등의 내용이 담겨 있다. 특히 신DTI와 DSR 도입으로 ‘다주택자’의 대출 문턱을 높였다는 것이 이번 대책의 핵심이다.

신DTI도입으로 기존에 주택담보대출을 갖고 있는 차주의 경우 신규 주택담보대출 시 기존 대출의 원금 및 이자까지 반영해 대출 규모를 제한한다. 내년 하반기 경부터 시행되는 DSR은 ‘모든’ 대출의 원리금상환액을 기준으로 산정돼 주택담보대출 외 신용대출, 카드론 등 실제 차주의 부채부담이 반영된다.

정부의 다주택자 대출 옥죄기로 주택시장은 당분간 위축된 모습을 보일 것으로 예상된다. 다주택자 및 투자수요를 타깃으로 한 대책인 만큼 서울 재건축 아파트 중심으로 관망세가 짙어지며 가격 상승세에 제동이 걸릴 전망이다. 실수요자의 경우 ‘빚 내서 집 사지 말라’는 정부의 기조에 매수를 보류하거나 대출이 어려워지기 전 서둘러 매수에 나서야 할 가능성도 있다.

[부동산114 리서치센터 김민영]