서울 재건축 시장은 가계부채 종합대책 발표와 재건축 조합원 재당첨 제한 시행을 앞두고 매수 문의가 줄어 상승폭이 둔화됐다. 사업추진이 빠른 재건축 단지들은 보합세를 보였으며 관리처분인가까지 5년 이상 소요되는 사업 초기 사업장 위주로 가격이 소폭 올랐다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 서울 재건축 시장은 전주(0.36%)보다 둔화된 0.23% 올랐다. 특히 강남권은 송파 0.68%, 강남 0.20%, 강동 0.16%, 서초 0.02% 순으로 상승했다. 서울 아파트 매매시장은 0.20% 오르고, 신도시는 0.05%, 경기ㆍ인천은 전주와 동일한 0.03% 상승했다.

전세시장은 신규 아파트 입주물량이 늘어나는 경기 남부권 지역에서 하락세가 이어지고 있다. 대신 서울은 강북권 위주로 전세수요로 0.09% 소폭 상승했다. 신도시(0.01%)는 동탄에서 약세가 이어져 0.01%의 미미한 상승률을 나타냈다. 경기ㆍ인천은 전세가격 하락 지역이 늘어나

0.01% 떨어졌다.

[매매]

서울은 도심과 가까운 강북권 위주로 상승률이 높았다. 구별로는 △중구(0.49%) △마포(0.40%) △동대문(0.36%) △중랑(0.36%) △송파(0.34%) △강동(0.28%) △성동(0.28%) △광진(0.26%) 지역이 올랐다.

중구는 신당동 남산타운이 1,000만원, 동아약수하이츠가 1,000만원 올랐다. 마포는 새 아파트 위주로 가격 상승폭이 컸다. 아현동 마포래미안푸르지오가 3,500만원~5,000만원, 공덕자이가 1,500만원, 신공덕동 래미안1차가 1,000만원~2,500만원 상승했다. 동대문은 장안동 장안힐스테이트가 500만원~1,500만원, 장안1차현대홈타운은 500만원~1,250만원 올랐다. 송파는 재건축 사업초기 단계인 잠실동 우성1,2,3차가 500만원~5,000만원, 신천동 장미1,2,3차가 1,000만원~5,000만원 상승했다. 강동은 고덕동 고덕래미안힐스테이트가 1,000만원~4,000만원 상승했다.

신도시는 △광교(0.21%) △위례(0.20%) △일산(0.08%) △평촌(0.07%) △분당(0.04%) △중동(0.02%) △산본(0.01%) 지역이 올랐다. 비규제지역인 광교는 양도세 비과세 요건인 2년 거주와 3억원 이상 거래시 주택거래신고제를 적용 받지 않아 외부에서 수요가 유입됐다. 신분당선 광교중앙역과 가까운 광교e편한세상과 광교자연앤힐스테이트가 500만원~1,000만원 가량 올랐다.

경기ㆍ인천은 △의왕(0.13%) △김포(0.09%) △광명(0.08%) △안양(0.08%) △파주(0.06%) △하남(0.06%) △구리(0.05%) △남양주(0.05%) 지역이 상승했다.

인덕원 일대 개발호재가 있는 의왕은 가격이 꾸준히 오르고 있다. 광명은 재건축 아파트 위주로 상승했다. 입주물량이 많은 ▼용인(-0.02%)과 ▼화성(-0.01%)은 하락했다.

[전세]

서울은 △강동(0.33%) △동대문(0.24%) △송파(0.24%) △성동(0.23%) △종로(0.22%) △성북(0.16%) △광진(0.12%) △중랑(0.11%) △관악(0.10%)이 올랐다.

강동은 고덕동 고덕래미안힐스테이트가 500만원~4,000만원 상승했다. 동대문은 장안동 장안힐스테이트가 2,500만원~3,000만원 올랐다. 송파구는 장지동 송파파인타운6단지가 2,500만원 상승했다. 반면 ▼용산(-0.14%)은 전세 수요가 줄어 전세계약 만기 매물이 나가지 않아 하락했다. 이촌동 래미안이촌첼리투스가 2,500만원~5,000만원 떨어졌다.

신도시는 △일산(0.07%) △김포한강(0.06%) △산본(0.04%) △분당(0.01%) 지역이 올랐다. 일산은 백석동 일산요진와이시티가 500만원~1,500만원, 김포한강은 구래동 한강신도시3차푸르지오(Aa-03)가 250만원 상승했다. 반면 동탄은 0.09% 하락했다.

경기ㆍ인천은 △의왕(0.10%) △군포(0.06%) △부천(0.04%) △안양(0.04%) △성남(0.03%) △인천(0.02%)이 올랐다. 반면 ▼광주(-0.36%) ▼오산(-0.33%) ▼시흥(-0.19%) ▼광명(-0.08%) ▼고양(-0.03%) ▼화성(-0.01%) 하락했다.

▣재건축 다주택자, 추가 구입 신중… 재당첨 제한 및 기준금리 인상 예고 등 악재

수도권 아파트값 상승이 유지되고 있지만 거래량 감소는 이어질 전망이다. 재건축 조합원 재당첨 제한과 가계부채 종합대책 발표를 앞두고 연내 기준금리 인상 예고까지 나오면서 주택거래 환경이 복잡해졌다. 특히 다주택자들은 대출을 추가로 받기 쉽지 않고, 대출 금리 인상폭이 커지면 이자부담으로 기존 주택을 팔기 위해 매물이 늘어날 것으로 보인다. 내년 양도소득세가 중과되기 직전 3월까지는 매도할 시간이 남아 당장은 가격 하락세로 전환되기는 어렵지만 매수 문의 감소가 장기간 이어지면 외곽에서부터 가격 하락 움직임이 예상된다.

재건축ㆍ재개발 주택을 여러 채 구입할 경우 자칫 조합원 동호수 배정을 받지 못할 수 있다. 10월 24일 이후부터 투기과열지구 내 재건축ㆍ재개발 주택을 구입하는 조합원은 관리처분인가 기준으로 5년 내 재당첨 제한을 받는다. 재건축 다주택자는 재당첨 제한에 걸리지 않기 위해서 기존 주택과의 재건축 사업 속도 차이가 5년 이상 나는 단지를 선택해야 한다. 재당첨 금지는 그동안 일반분양에 대해서만 규제를 했지만 8.2대책 시행으로 정비사업 조합원 분양까지 처음으로 확대 적용된다.

대출 시장 여건도 좋지 않다. 기준금리 인상이 얼마 남지 않았다. 한국은행이 지난 19일 기준금리를 1.25%로 동결한 가운데 기준금리 인상이 필요하다는 소수의견이 나와 ‘향후 금리인상’신호가 커졌다. 24일 발표되는 가계부채 종합대책은 기존의 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입, 다주택자 DTI 강화 등이 담긴다. 대출 가능 비율을 산정할 때 해당 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타대출 이자상환액에서 원금까지 포함하는 방안이 추진 중이라 다주택자의 추가 대출은 어려워진다.

전세시장은 국지적으로 입주물량이 많은 경기 남부권 지역에서 전세가격 하락세가 당분간 지속될 것으로 보인다. 재계약을 앞두거나 이사를 계획하는 전세수요자들은 이들 지역으로 갈아타기를 고려해볼 만하다.

[부동산114 리서치센터 이미윤]