11월 첫째 주 서울 아파트 시장은 오름세가 이어졌으나 상승폭이 2주 연속(10/21, 0.24% → 10/28, 0.12% →11/4, 0.06%)절반으로 줄었다.

그 동안 과열된 분양시장에 정부가 꾸준히 규제 시그널을 보내온 터라 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’(이하 11ㆍ3 대책) 발표를 앞두고 재건축 아파트를 중심으로 규제수위에 대한 불안감이 아파트 값에 선반영되는 모습을 보였다. 특히 지난 주 보합세를 기록한 서울 재건축 아파트는 34주만에 하락전환했다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격은 0.06% 상승했다. 그러나 정책변수에 민감한 재건축 아파트 시장은 11.3대책 발표일이 다가오면서 규제 수위에 대한 촉각을 곤두세우며 관망세로 돌아섰다. 금주 서울 재건축 아파트값은 강남구 개포동 주공1단지(사업시행인가)와 송파구 잠실동 주공5단지(조합설립인가)등이 하락하며 -0.12% 변동률을 보였다. 신도시와 경기ㆍ인천은 매매전환 수요가 가격상승을 지탱하며 각각 0.04%, 0.05%를 기록하며 전주와 유사한 분위기를 이어갔다.

서울 아파트 전셋값은 0.03% 변동률을 보였다. 오름세는 이어지고 있으나 이주가 임박한 재건축 아파트의 저가 전세매물이 나오면서 전주 대비 상승폭은 둔화됐다. 반면 신도시는 위례와 일산 등 서울 인접 지역의 전세수요가 꾸준히 이어지며 0.09% 상승했고 경기·인천은 지난주와 유사한 흐름을 보이며 0.06% 상승했다.

[매매]

서울은 △마포(0.28%) △중구(0.27%) △도봉(0.23%) △성동(0.18%) △구로(0.15%) △관악(0.13%) 순으로 매매가격이 상승했다. 마포는 성산동 월드타운대림, 대흥동 마포태영 등이 1,000만원-3,500만원 가량 올랐다. 지하철역이 가깝고 주변 업무지구와의 접근성도 좋아 매물을 찾는 수요가 꾸준하다. 중구는 신당동 남산타운이 500만원-1,000만원 가량 올랐다. 전세물량 부족에 따른 매매전환 수요가 이어지며 금주 매매가격이 강세를 보였다. 도봉은 창동 상계주공17·18·19단지가 500만원-2,000만원 가량 상승했다. 실입주와 향후 재건축이 진행되거나 창동차량기지 이전 등에 따른 개발기대감이 더해지며 매매가격이 오름세를 보였다.

한편 ▼강남(-0.07%)은 32주만에 매매가격이 하락세를 보였다. 뜸해진 매수세로 그 동안 가파른 상승세를 보였던 개포동 주공1단지와 개포주공4단지에서 500만원-3,000만원 가량 저렴한 매물이 출시된 영향이다.

신도시는 △일산(0.12%) △중동(0.09%) △판교(0.07%) △분당(0.03%) △파주운정(0.03%)이 상승했다. 일산은 테크노밸리 조성 호재로 소형 아파트에 대한 투자수요가 이어지며 주엽동 문촌16단지뉴삼익이 250만원-500만원, 백석동 백송8단지선경코오롱이 1,000만원 가량 상승했다. 중동은 중동 복사골건영2차와 연화쌍용이 1,000만원 정도 올랐다. 중소형 아파트 위주로 실수요가 꾸준히 이어지고 있다.

판교는 매물 출시는 적지만 매물이 나오면 거래가가 곧잘 이뤄지는 분위기다. 백현동 백현마을1단지푸르지오그랑블이 1,000만원-1,500만원 가량 올랐다. 분당은 수내동 양지2단지청구가 500만원-1,000만원 가량 올랐다.

경기ㆍ인천은 △과천(0.32%) △파주(0.12%) △의정부(0.11%) △시흥(0.09%) △광주(0.09%) △수원(0.08%) △고양(0.07%) △성남(0.07%) △광명(0.05%) 순으로 상승했다. 과천은 거래는 주춤하지만 매도호가가 오르면서 가격 상승세가 이어지고 있다. 원문동 래미안슈르가 2,000만원 가량 올랐다. 파주는 전세매물 부족으로 매매 전환 거래가 꾸준하다. 동패동 책향기마을10단지동문굿모닝힐이 500만원, 와동동 가람마을3단지동문이 250만원 가량 상승했다. 의정부는 장암동 주공2단지가 500만원, 신곡동 드림밸리가 500만원 올랐다.

[전세]

서울은 △중구(0.30%) △노원(0.17%) △구로(0.15%) △마포(0.15%) △영등포(0.14%) △은평(0.09%) 순으로 전셋값이 올랐다. 중구는 신당동 남산타운 500만원-1,000만원 가량 상승했다. 대단지 아파트지만 출시되는 전세매물은 귀하다. 노원은 중계동 주공4단지, 상계동 보람 등이 500만원-1,000만원 가량 올랐다. 저렴한 전셋집을 찾는 수요자들로 문의전화는 꾸준하지만 전세매물을 찾기가 쉽지 않다. 구로는 개봉동 개봉푸르지오, 고척동 고척파크 푸르지오 등이 2,000만원-2,5000만원 가량 오른 가격에 전세계약이 체결된다.

▼강동(-0.39%) ▼서초(-0.04%) ▼강남(-0.01%)은 금주 전셋값이 하락했다. 강동은 재건축 이주 예정지에서 저가 전세매물이 출시되면서 전세가격 낙폭이 컸다. 둔촌동 둔촌주공1·2·4단지에서 500만원-2,000만원 가량 전셋값이 하락했다. 서초는 잠원동 한신11차, 서초동 진흥 등에서 3,000만원-5,000만원 가량 저렴한 전세매물이 나오지만 매물을 찾는 수요는 드물다. 강남은 삼성동 힐스테이트 1단지, 역삼동 래미안그레이튼이 500만원-2,000만원 가량 전셋값이 하락했다. 전세수요가 주춤해지면서 전세매물이 나가지 않자 전셋값이 금주 조정을 보였다.

신도시는 △위례(0.54%) △일산(0.15%) △동탄(0.11%) △분당(0.10%) △평촌(0.09%) 순으로 전셋값이 올랐다. 위례는 순수전세매물 품귀가 계속되며 전셋값 오름폭이 컸다. 성남시 창곡동 위례사랑으로부영55단지가 1,500만원-2,000만원 가량 상승했다. 일산은 백석동 일대 아파트 전셋값이 강세다. 백송1단지삼부가 1,000만원, 일산요진와이시티가 500만원-1,000만원 가량 올랐다. 동탄은 12월 KTX 동탄역 개통을 앞두고 서울로 출퇴근 수요가 늘고 있다. 반송동 시범다은우남퍼스트빌이 1,000만원 정도 상승했다. 분당은 야탑동 탑3단지타워빌이 500만원-1,000만원 가량 상승했다.

경기ㆍ인천은 △과천(0.61%) △성남(0.25%) △의왕(0.19%) △파주(0.19%) △하남(0.14%) △용인(0.13%) △화성(0.13%) 순으로 상승했다. 과천은 전세거래가 꾸준해 원문동 래미안슈르의 전셋값이 2,000만원 가량 상승했다. 성남은 전세매물이 귀한 가운데 중앙동 중앙동힐스테이트1,2차가 1,000만원-1,500만원 가량 올랐다. 의왕은 오전동 이삭민들레가 500만원-1,000만원, 신원수선화가 1,000만원 상승했다. 인접한 안양 호원지구 재개발 이주수요 영향으로 전세매물이 부족하다.

▣ 11ㆍ3 부동산대책 이후 분양시장 위축 불가피, #그런데 재건축은?

정부는 예고한 대로 전매제한기간 강화, 재당첨제한, 청약자격1순위 요건제한 등을 골자로 하는 11.3 부동산 대책을 내 놓았다. 그 동안 언급되어 왔던 투기과열지구 지정과 같은 전방위적 규제는 아니지만 강남4구와 과천의 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전등기 시까지 연장함으로써 분양권 전매를 제한 하는 등 예상보다 높은 강도에 시장은 당혹스러운 모습을 보이고 있다. 이번 대책이 직접적으로8.25대책 이후 혼탁해진 분양시장에 메스를 대고 있는 모습이지만 간접적으로 과열된 서울 재건축 아파트 시장에 대한 연착륙 유도 메시지를 담고 있어 당분간 분양시장은 물론 재건축 아파트 시장의 위축이 예상된다.

또 강호인 국토교통부 장관은 이번 11ㆍ3 대책을 ‘1단계 대책’으로 규정하면서 향후 지속적인 모니터링을 통해 과열현상이 지속될 경우 후속으로 투기과열지구 지정은 물론 LTVㆍDTI 등 금융규제 강화의지까지 내비치고 있어 연말로 갈수록 계절적 비수기와 맞물려 시장 분위기가 가라 앉을 전망이다.

[부동산114 리서치센터 서성권]