올해 분양시장은 1,000가구 이상 대단지 위주로 공급될 전망이다. 대단지는 주거편의성이 우수해 수요자들의 선호도가 높고, 컨소시엄 사업이 많아 단독으로 진행되는 중소단지에 비해 시공사 공급 부담이 덜할 수 있다. 다만 한꺼번에 대규모 물량이 풀리기 때문에 지역별로 미분양 리스크가 불거지거나, 다수의 이해관계가 얽히면서 분양 일정이 지연될 가능성도 있다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 2024년 전국 분양예정 물량 가운데 1,000가구 이상 규모의 대단지가 차지하는 비중은 60%(총 29만2,807가구 중 17만5,640가구)로 집계됐다. 조사를 시작한 2000년 이래 최고치이며, 2023년 48.1%(21만1,306가구 중 10만1,718가구)에 비해서도 11.9%p 높다.

권역별로 대단지 분양 비중은 수도권이 62.3%(16만5,377가구 중 10만3,014가구)로, 지방 57.0%(12만7,430가구 중 7만2,626가구)에 비해 높다. 서울, 경기에서 재건축ㆍ재개발 대단지 분양이 각각 3만가구 이상 계획됐기 때문이다.

2024년 수도권에서 분양예정인 대단지 아파트 중 재건축ㆍ재개발 비중은 70%(10만3,014가구 중 7만1,763가구)로 지방 59%(7만2,626가구 중 4만3,117가구)에 비해 높다.

올해 분양예정인 대단지 아파트 17만5,640가구 중 6만9,213가구, 39.4%는 다수의 시공사가 참여하는 컨소시엄 사업으로 추진된다. 시공사들이 연합해 수주할 경우, 입찰비와 공사비 등 자금 부담을 줄일 수 있고 안정적인 사업 추진이 가능한 이점이 있다.

1,000가구 이상 분양물량 중 컨소시엄으로 짓는 아파트 비중은 2021년 31.8%(14만6,255가구 중 4만6,492가구)에서 2023년 39.7%(10만1,718가구 중 4만423가구)로 높아졌다. 공사비 인상, 미분양 위험, 자금조달 문제 등에 따른 건설업 침체 국면에서 리스크 분산이 가능한 컨소시엄 사업지 분양이 이어진 것으로 풀이된다.

<정비사업, 컨소시엄 많은 대단지 분양, 변수 많아 지연 가능성도>

건설업 침체, 주택시장 위축이 계속되면서 주거 선호도가 높고, 컨소시엄 시공으로 리스크 분산이 가능한 대단지 분양 집중 현상이 나타나는 분위기다.

올해 1분기 중 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이(3,307가구)’, 경기 광명시 광명동 ‘광명자이힐스테이트SK뷰(2,878가구)’, 광주 북구 운암동 ‘운암자이포레나퍼스티체(3,214가구)’ 등 매머드급 단지들이 분양에 나설 예정이다.

올해 분양예정 대단지 중 65%가 정비사업 아파트인만큼 조합 내분 등 변수로 일정 지연 여지가 있다. 또한 조합원 분을 제외한 물량만 일반분양으로 풀리기 때문에 예상보다 공급량이 적을 수 있다. 원도심의 갈아타기 수요가 청약에 나서면서 일부 정비사업 대단지 위주로 높은 경쟁률이 기대된다.

<부동산R114리서치센터 여경희>