부동산R114(www.r114.com)에 따르면 매수자들의 관망이 길어지면서 수도권 아파트 시장의 약보합권(-0.01%~0.00%) 장세가 이어지고 있다.

1.10대책으로 준공 이후 30년이 지나면 안전진단(사업시행 인가 전까지 완료) 없이도 재건축 사업에 착수할 수 있게 됐지만, 수혜 대상인 재건축 및 노후 단지들조차 가격 움직임이 미미한 상황이다.

재건축 아파트는 실거주보다 투자재 성격을 띠고 있어, 수요가 크게 위축되는 집값 하락기에는 규제 완화 효과가 반감될 수밖에 없다. 또한 공사비, 인건비 상승으로 조합원들의 추가분담금이 늘고 있어, 사업성에 따른 단지별 추진 속도의 격차가 벌어질 가능성이 높다.

2024년 1월(1/1~1/12) 이후 수도권 아파트 시세 조사 과정에서 반복적으로 노출된 주요 키워드는 #전세(895건) #변동(344건) #물건(208건) #거래(187건) #매매가(163건) 등으로, 지난해 12월과 동일한 분위기를 나타냈다.

1.10대책 발표에도 #재건축(7건) #공급(5건)보다는 #금리인상(23건) #시장침체(16건) 등의 언급이 더 많아, 현재 시장에서는 정책 이슈보다 경기 변동을 더 민감하게 받아들이는 것으로 파악된다.

<매매>

금주 서울 아파트 가격은 보합(0.00%)을 기록한 가운데, 재건축과 일반 아파트에서 모두 가격 변동이 없었다. 신도시는 2주 연속 0.01% 내렸고, 경기ㆍ인천은 0.01% 올랐다.

서울은 ▼종로(-0.10%) ▼구로(-0.02%) ▼양천(-0.02%) ▼송파(-0.01%) 순으로 하락했고, 나머지 지역은 보합(0.00%)을 기록했다. 신도시는 ▼평촌(-0.03%) ▼판교(-0.02%) ▼분당(-0.01%) 등이 내렸다. 경기ㆍ인천은 ▼의정부(-0.02%) ▼양주(-0.02%)가 떨어진 반면 △인천(0.04%) △안산(0.03%) 등은 올랐다.

<전세>

전세시장은 교통여건이 좋은 중저가 단지 중심으로 수요가 간간이 유입되는 분위기다. 서울이 0.01% 올라 전주(0.02%) 대비 상승폭이 둔화됐다. 경기ㆍ인천은 0.01% 상승해 1월 이후 오름세가 이어졌고, 신도시는 보합(0.00%)을 기록했다.

서울은 △종로(0.10%) △중구(0.09%) △영등포(0.05%) △강서(0.05%) △송파(0.02%) 등 직주근접 가능한 지역 위주로 올랐다. 신도시는 △광교(0.05%)가 오른 반면, ▼평촌(-0.03%) ▼동탄(-0.02%) ▼판교(-0.02%)는 떨어졌다. 경기ㆍ인천은 ▼과천(-0.02%) ▼파주(-0.01%)가 내렸고 △의정부(0.06%) △안산(0.05%) △수원(0.04%) 등은 올랐다.

<시장 불확실성, 추가 하락 우려로 매매 대신 전월세 선택>

재건축 및 비아파트 규제 완화를 담은 1.10대책 발표에도 시장은 즉각적인 반응을 보이지 않았다. 경제불확실성과 PF부실 등 건설업 침체, 대출 부담 등이 맞물려 매수심리가 위축된 탓이다. 매물이 적체된 대단지를 비롯해 중저가, 구축 위주로는 이전 거래가 대비 낮은 가격으로 계약이 체결되는 분위기다.

집값 추가 하락 우려로 매매 대신 전월세를 택하는 수요가 늘면서 매매와 전세 간 가격 차도 좁혀질 전망이다. 집값 하락 추세가 강화될 경우, 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높아지는 수도권 외곽부터 ‘깡통전세(전세보증금과 대출금을 합한 금액이 집값의 70%를 웃도는 경우)’ 이슈가 불거질 수 있다.

<부동산R114리서치센터 여경희>