지난 1년간 서울 지역별 아파트값 격차가 더욱 심화된 것으로 나타났다. ‘노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북)’, ‘금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로)’ 집값이 서울 평균 아파트 매매 변동률보다 2배 이상 하락하면서 한강벨트 지역 및 강남권 고가시장과의 가격 격차가 확대됐다.

부동산R114(www.r114.com)가 2023년 서울 아파트 매매가격 변동률을 조사한 결과, 2022년말 대비 2023년 아파트값 변동률은 -2.95%을 기록했다. 2022년(-1.45%) 보다 하락폭이 커졌고, 주로 중저가 아파트 밀집지역인 동북권과 서남권 외곽지역의 하락세가 두드러졌다. 지역별로는 ▼도봉(-8.95%) ▼관악(-8.56%) ▼강북(-7.58%) ▼구로(-7.33%) ▼노원(-6.98%) 순으로 낙폭이 컸다.

송파구는 2022년 -7.62%의 매매변동률을 기록하며 서울에서 집값이 가장 많이 빠진 지역이었으나 2023년 빠른 가격 회복세를 보이며 유일하게 2.52% 상승 전환했다. 잠실 대표 아파트인 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 등이 시세를 주도한 가운데 올림픽 3대장(올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운, 아시아선수촌) 아파트의 안전진단 통과와 ‘2040 서울플랜’을 적용한 잠실주공5단지 등 재건축 추진 단지들이 가격 상승을 뒷받침했다.

지난해 하락폭이 컸던 동북 및 서남부 지역은 한강벨트 지역으로 꼽히는 마포, 용산, 성동구를 비롯해 강남3구와의 집값 격차가 2022년보다 심화됐다. 중저가 밀집지역인 ‘노도강’ 평균 아파트값은 강남3구와 비교해 2022년 16억7,236만원에서 2023년 16억9,113만원으로 벌어졌다. ‘금관구’ 또한 강남3구와의 매매가격 차이가 15억7,116만원에서 16억970만원으로 늘었다.

‘노도강, 금관구’ 지역은 지난해 이자 상환부담에 급매물이 늘면서 하락거래 비중이 타지역에 비해 높았다. 또한 50년 주택담보대출, 특례보금자리론 등의 대출 종료로 4분기 거래 위축과 매매가격 하락폭이 다시 확대됐다. 고가시장은 이미 대출규제가 촘촘해 대출 요건이 강화되더라도 매매가에 영향을 덜 받는 반면, 중저가 시장은 자금조달 여건이 악화되면 매수세와 집값에 탄력적으로 반응해 양극화를 심화시키는 요인으로 작용한다.

<더딘 경기 회복 속, 서울 지역간 주택가격 양극화 심화 가능성 높아>

부동산 경기 회복 속도가 더딘 상황에서, 지역간 집값 양극화가 심화됨에 따라 서울의 주거 상향 이동과 상급지 갈아타기 수요 움직임이 당분간 주춤할 것으로 판단된다. 아울러 동북권 및 서남권 외곽지역은 매도매수자간 팽팽한 눈치보기가 이어지면서 가격을 낮춘 급매물 위주로 간헐적 거래가 이뤄지고 있다. 관망세가 장기화될수록 가격 하방 압력이 강해져 서울 핵심지와의 가격 격차가 벌어진 상태로 굳어질 가능성이 높아 보인다.

<부동산R114리서치센터 백새롬>