높은 집값과 이자 부담으로 5년 이하 신축 거래비중은 감소세

수도권 구축 아파트의 거래비중이 높아지는 추세다. 고금리 기조 속 정책 금융 축소 등으로 자금 융통이 어려워지자, 매수자들이 신축 보다 집값이 저렴한 구축으로 눈을 돌린 것으로 풀이된다.

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 2023년 매매 거래된 수도권 아파트를 연식 구간별로 분석한 결과, 준공 10년 이하 구간에서는 거래비중이 감소세를 보인 반면 10년 초과 아파트에서는 비중이 모두 증가했다. 특히 21-30년 이하 아파트 매매 거래비중은 1분기 26.9%에서 4분기 33.0%로 가장 많이 늘었다(6.1%P). 반면 5년 이하 아파트 거래비중은 4분기 17.1%로, 1분기 22.2% 대비 5.1%P 감소한 것으로 나타났다.

신축에 비해 구축 아파트가 주거 선호도가 낮음에도 불구하고 거래비중이 커진 주 원인은 상대적으로 저렴한 가격에 있다. 주택 시장이 회복되면서 신축 아파트값이 크게 오르자, 매수자들이 구축으로 선회하거나 매수를 보류한 것으로 풀이된다. 실제로 올해 거래된 준공 21~30년 이하 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2,167만원으로, 5년 이하 2,989만원에 비하면 부담이 낮다.

한편 30년 초과 아파트 거래가격은 3,297만원으로 가장 높았는데, 재건축을 앞두고 있거나 현재 추진 중인 아파트가 다수 포함됐기 때문으로 볼 수 있다. 올 들어 서울 강남구 개포동 서원대치2단지, 대치동 은마, 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 등 고가 단지에서 80건 이상의 거래가 발생했다.

<가격 민감도 확대, ‘영끌’ 처분 급매물 위주로 거래 유지>

고금리, 특례보금자리론 등 정책 모기지 축소에 따라 높은 수준의 현금 보유력이 요구되는 부분도 신축 아파트의 매수 진입장벽으로 작용할 것으로 보인다. 최근 거래가 급감하는 분위기지만 인허가, 착공 등 주택 공급지표가 일제히 하락하고 있어, 희소성이 커진 신축 아파트 소유자들은 오른 호가를 유지하려는 경향을 보일 수 있다.

반면 과거 ‘영끌’ 매수가 많았던 중저가 아파트 밀집지역, 구축 아파트에서는 이자 부담 증가로 처분하려는 급매물이 늘어날 여지가 있다. 경기 위축과 맞물린 집값 추가 하락 우려감으로 매수자들이 가격 협상이 용이한 매물에 관심을 두는 분위기인만큼, 한동안 구축 아파트 거래비중은 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다.

<부동산R114리서치센터 여경희>