특레보금자리론 등의 정책 금융 축소에 따라 아파트 거래량이 크게 줄어든 가운데, 12월에도 비슷한 분위가 이어지면서 수도권 가격 변동률이 약보합 수준으로 주저앉았다. 기준금리가 7회 연속 동결됐지만 높은 금리와 물가 상승으로 수요층의 구매력이 전체적으로 약화된 가운데, 겨울 비수기에 진입하면서 전세가격 움직임도 보합(0.00%) 수준에 멈췄다. 정책과 제도 등에서 특별한 이벤트가 없다면 현재 상황이 연말까지 이어질 전망이다.

최근 국회 통과가 임박한 재건축초과이익환수법과 노후계획도시정비특별법(1기 신도시 특별법)은 호재성 요인으로 볼 수 있지만, 실제 법 시행 시점은 2024년 3~4월인 만큼 당장의 주간 시세에는 별다른 영향을 미치지 못했다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 서울 아파트 매매가격은 보합(0.00%)을 나타냈다. 재건축과 일반 아파트 모두 가격 움직임이 제한(0.00%)됐다. 신도시는 지난 주와 동일하게 0.01% 내렸고, 경기ㆍ인천은 전주에 이어 보합(0.00%)세를 유지했다.

전세시장도 움직임이 제한된 가운데 서울이 8월초 이후 4개월만에 보합을 기록했다. 신도시는 보합(0.00%), 경기ㆍ인천은 0.01% 올랐다.

[매매]

서울은 25개구 대다수가 보합(0.00%)을 나타낸 가운데 하락 5곳, 상승 1곳으로 하락 움직임이 더 우세했다. ▼중구(-0.06%) ▼구로(-0.02%) ▼도봉(-0.02%) ▼은평(-0.02%) ▼노원(-0.01%) 등이 떨어진 반면 동작은 0.01% 올랐다.

중구는 롯데캐슬베네치아가 500만원, 구로는 신도림동 동아1차가 1,000만원 정도 떨어졌다. 반면 동작은 사당동 삼성래미안과 롯데캐슬이 500만원~1,500만원 상승했다.

신도시는 1기 신도시 특별법 제정이 임박했음에도 ▼산본(-0.04%) ▼평촌(-0.02%) ▼분당(-0.01%) 등 1기 신도시 위주로 내렸고 동탄은 0.02% 올랐다.

산본은 금정동 소월삼익, 다산주공3단지 등이 500만원~1,500만원 빠졌다. 평촌은 평촌동 향촌롯데, 향촌현대5차 등이 1,000만원~1,500만원 떨어졌다. 반면 동탄은 영천동 동탄반도유보라아이비파크2차가 500만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 하락지역과 상승지역이 팽팽하게 맞서는 분위기다. ▼평택(-0.02%) ▼인천(-0.01%) ▼김포(-0.01%) ▼수원(-0.01%) 등이 떨어진 반면 △의왕(0.07%) △화성(0.03%) △광명(0.02%) △과천(0.02%) 등은 올랐다.

평택은 안중읍 건영캐스빌과 동신행복마을이 250만원~500만원 하락했다. 의왕은 포일동 인덕원푸르지오엘센트로와 내손동 인덕원센트럴자이가 250만원~375만원 올랐다.

[전세]

서울 전세가격은 겨울 비수기 영향으로 전주 대비 수요층 움직임이 제한된 가운데 △중구(0.06%) △성북(0.04%) △동작(0.03%) △양천(0.03%) △은평(0.03%) △중랑(0.02%) 등이 상승한 반면 ▼용산(-0.07%) ▼영등포(-0.04%) ▼도봉(-0.04%) 등은 하락했다.

중구는 황학동 롯데캐슬베네치아가 1,000만원 올랐다. 성북은 종암동 래미안라센트가 500만원~2,000만원 뛰었다. 반면 용산은 이촌동 래미안이촌첼리투스가 2,500만원 떨어졌다.

신도시는 광교가 0.11% 오른 반면, ▼판교(-0.05%) ▼평촌(-0.03%) ▼산본(-0.01%) ▼일산(-0.01%) ▼분당(-0.01%) 등은 떨어졌다. 광교는 이의동 광교자연앤힐스테이트가 500만원 올랐다. 반면 판교는 운중동 산운마을 1ㆍ3ㆍ4ㆍ6ㆍ9단지에서 1,000만원~1,500만원 빠졌다.

경기ㆍ인천은 △수원(0.06%) △화성(0.06%) △광명(0.05%) △의왕(0.04%) △의정부(0.04%) 등에서 상승한 반면, ▼이천(-0.04%) ▼인천(-0.02%) ▼군포(-0.01%) 등은 하락했다.

수원은 원천동 영흥숲푸르지오파크비엔, 곡반정동 수원하늘채더퍼스트 등이 750만원~1,500만원 올랐다. 반면 이천은 부발읍 거평이 250만원~500만원 떨어졌다.

<대출 규제와 금리 부담 커져 매매 진입 장벽 더 높아질 듯>

가계대출 증가세가 11월까지 7개월 연속 증가함에 따라 정부와 금융권의 가계대출 옥죄기 움직임이 빨라지는 모양새다. 조만간 기존 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 더 강화한 스트레스DSR 제도도 도입될 예정이다.

스트레스DSR은 향후 금리가 오를 경우를 가정하고 대출한도를 정할 때 금리 상승 가능성을 고려해 일정 수준 가산금리를 적용하는 제도다. 해당 제도가 도입될 경우 가산금리가 붙어 대출 이자는 더 늘어나는 구조인 만큼 차주의 대출 한도는 줄어들 것으로 보인다.

주택 수요층은 대출 규제와 금리에 대한 민감도가 큰 만큼 정부가 도입을 예고한 특례대출(신생아, 청년 등의 실수요층) 대상이 아니라면 매매 진입 장벽은 더 높아질 전망이다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>