서울 아파트 시장의 분위기가 반전하면서 전고점 가격을 넘어선 계약이 나오고 있다.

부동산R114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 2023년 현재까지 매매 거래된 서울 아파트 중 가격이 고점이었던 2021~2022년에도 동일단지 및 면적의 계약이 1건 이상 체결된 6,039건의 실거래 최고가를 비교했다.

그 결과 10%에 해당하는 603건이 전고점 대비 높은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 종로, 중구, 강남, 용산, 서초 등에서 전고점 가격을 상회한 거래 비중이 높았는데, 상급지 위주로 수요가 이어지면서 가격이 빠르게 회복된 영향으로 분석된다. 다만 가격 상승 피로감과 높은 이자 부담, 대출 억제 조치 등에 따른 매수자 관망도 예상되는 만큼, 전고점을 넘어선 거래비중이 단기간 크게 늘어나긴 어려울 전망이다.

부동산R114에 따르면 금주 서울 아파트 가격 변동률은 반등 2주 만에 보합(0.00%)으로 돌아섰다. 재건축이 0.01% 올랐고, 일반아파트는 가격 변동이 없었다. 수도권 시장은 약 3개월간 약보합세가 지속되면서 서울에 비해 더딘 회복을 보이는 가운데 신도시가 0.01% 내렸고, 경기ㆍ인천은 보합(0.00%)을 기록했다.

전세시장은 서울이 2주 연속 0.01% 오름세를 유지했다. 신도시가 0.01% 하락했고, 경기ㆍ인천은 4주 연속 보합세(0.00%)로 제자리걸음했다.

[매매]

서울은 25개구 가운데 ▼동작(-0.02%)을 제외한 전 지역이 상승 혹은 보합을 기록했다. 지역별로는 △서대문(0.03%) △강남(0.01%) △강동(0.01%) △동대문(0.01%) △송파(0.01%) △양천(0.01%) △영등포(0.01%) 순으로 올랐다.

서대문은 북가좌동 DMC래미안e편한세상, 남가좌동 DMC파크뷰자이 등 대단지가 500만원~2,500만원 상승했다. 강남은 역삼동 역삼e편한세상이 1,500만원~2,500만원 올랐고, 강동은 고덕동 배재현대가 1,500만원 정도 상승했다. 동대문은 휘경동 현대베스트빌이 500만원~1,000만원 올랐다.

신도시는 ▼일산(-0.06%) ▼산본(-0.02%) ▼분당(-0.01%) ▼평촌(-0.01%)이 하락했고 나머지 신도시들은 보합(0.00%)을 기록했다.

5주 연속 약세를 나타낸 일산은 일산동 후곡17단지태영, 주엽동 강선15단지보성 등이 500만원~1,500만원 내렸다. 산본은 산본동 을지삼익,한일, 금정동 다산주공3단지가 500만원~2,500만원 빠졌다.

경기ㆍ인천은 ▼성남(-0.04%) ▼군포(-0.02%) ▼이천(-0.02%) ▼김포(-0.01%) ▼시흥(-0.01%) ▼파주(-0.01%) 등이 하락했다.

성남은 신흥동 청구, 두산이 500만원~1,000만원 내렸고, 군포는 산본동 산본2차e편한세상이 1,000만원 정도 빠졌다. 이천은 안흥동 안흥주공이 500만원 하향 조정됐다. 반면 △양주(0.04%) △오산(0.02%) 등은 올랐다. 양주는 덕정동 청담마을주공4단지가 500만원, 오산은 원동 원동e편한세상2단지가 250만원 정도 상승했다.

[전세]

서울은 25곳 중 17개 지역이 보합(0.00%)을 기록한 가운데 지역별로는 △동작(0.04%) △강남(0.02%) △서대문(0.02%) △성북(0.02%) △송파(0.02%) △마포(0.01%) 등이 올랐다.

동작은 사당동 대림, 롯데캐슬, 삼성래미안 등이 500만원~1,000만원 상승했다. 강남은 개포동 주공고층7단지, 일원동 상록수 등이 1,000만원~3,000만원 올랐다. 서대문은 홍제동 홍제원현대가 500만원가량, 성북구는 종암동 래미안라센트, 상월곡동 동아에코빌이 500만원~750만원 상향 조정됐다.

신도시는 ▼일산(-0.06%) ▼분당(-0.03%)이 하락하고 나머지 지역은 보합(0.00%)를 기록했다. 일산은 주엽동 강선3단지한신과 일산동 후곡17단지태영이, 분당은 야탑동 탑대우, 탑선경이 각각 1,000만원 정도 내렸다.

경기ㆍ인천은 ▼오산(-0.05%) ▼의왕(-0.04%) ▼이천(-0.03%) ▼시흥(-0.02%) 순으로 하락한 반면 △양주(0.07%) △남양주(0.04%) △인천(0.02%) △구리(0.01%) 등은 올랐다.

오산은 원동 한주와 궐동 제일하이빌이 500만원~1,000만원 빠졌다. 의왕은 왕곡동 솔거신명, 내손동 인덕원센트럴자이 등이 500만원~1,000만원 하락했다. 한편 양주는 덕정동 청담마을주공4단지가 500만원 상승했고, 남양주는 진접읍 진접센트레빌시티1단지, 평내동 평내마을평내1차대주파크빌 등이 500만원~1,000만원 올랐다.

<대출 제한에 따른 매매거래 부진 예상, 가격 하락으로 이어질지 미지수>

가계부채 증가 억제를 위해 금융당국이 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 만기를 최장 40년(상환능력 미입증)으로 제한하고, 가산금리도 적용하기로 했다. 이어 27일부터는 ‘일반형(9억원 이하 주택, 5억원 한도)’ 특례보금자리론 접수가 중단되며, ‘우대형(6억원 이하 주택, 소득 1억원 이하)’만 내년 1월까지 유지된다.

대출 제한에 따른 매매 거래 부진이 예상되나, 즉각적인 가격 하락으로 이어질 지는 미지수다. 최근 집값 상승 기대심리가 높아진 만큼 매도자들은 호가를 유지하며 상황을 지켜볼 가능성이 높고, 저평가 및 상승 기대감이 큰 지역에서는 전세를 낀 갭투자로 선회하는 수요가 나타날 수 있다.

<부동산R114리서치센터 여경희>