가격 부담 낮은 집합건물 및 1억 원 이하 거래비중 증가

수익형 부동산의 매매 거래가 위축됐다. 풍부한 시중 유동성과 주택 규제 강화로 반사이익을 누리며 거래가 활발했던 2021년과 달리, 올해는 사회적 거리두기가 전면 해제됨에도 불구하고 고금리와 커지는 실물경기 침체 우려가 투자 심리에 악영향을 미치는 분위기다.

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2022년 1~10월까지 전국의 상업ㆍ업무용 부동산 거래건수는 총 6만1,577건(△수도권 3만1,956건 △지방 2만9,621건)으로 전년 동기 8만3,230건(△수도권 4만5,636건 △지방 3만7,594건)에 비해 26% 감소했다.

사회적 거리두기가 전면 해제된 4월 거래량이 8,327건으로 정점을 찍은 후, 감소세로 돌아선 가운데 10월 거래는 올 들어 가장 낮은 수준인 3,968건을 기록했다. 대출 비중이 높은 수익형 부동산 투자 특성상, 가파른 금리 인상으로 금융비용 부담이 가중되면서 거래 감소에 영향을 미친 것으로 분석된다.

고금리로 수요자들의 가격 민감도가 커진 올해 수익형 부동산 시장에서는 집합건물과 1억원 이하 부동산의 거래비중이 높아졌다. 집합건물은 1동의 건물에서 구조상 독립되고 각각 구분 등기된 건물을 뜻한다. 주상복합상가, 근린상가, 오피스텔상가 등이 이 범주에 속하며 1동 전체가 하나의 소유권으로 성립된 일반건물에 비해 매매가격이 저렴한 편이다.

2022년 1~10월까지 전국에서 거래된 상업ㆍ업무용 부동산 중 집합건물의 비중을 살펴보면 △전국 73.7%(4만5,376건) △수도권 78.9%(2만5,219건) △지방 68.0%(2만157건)으로 조사됐다. 일반건물 보다 2배 이상 높은 수준이며, 2021년 같은 기간의 집합건물 거래비중 △전국 71.6%(5만9,604건) △수도권 76.8%(3만5,064건) △지방 65.3%(2만4,540건)에 비해서도 조금씩 확대됐다.

1억원 이하 거래비중도 지난해 보다 높아졌다. 올해 전국에서 거래된 상업ㆍ업무용 부동산 가운데 1억원 이하의 비중은 26%(1만6,063건)으로 지난해 22%(1만8,537건)에 비해 소폭 높아졌다.

<가격과 함께 중요해진 공실률, 공급량과 수요 분석 후 투자해야>

수익형 부동산 투자 시, 저렴한 가격 이상으로 중요하게 고려할 부분은 ‘공실’이다. 올해 들어 전국의 오피스 및 중대형 상가의 공실률이 낮아진 반면, 소규모 상가는 공실률(2022.1Q 6.4% 2022.3Q 6.8%)이 높아지고 있어 주의가 요구된다.

내년에도 금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상되는 가운데, 경기 침체와 맞물려 임차인 확보가 어려워질 경우에는 공실 등 수익률 저하 문제가 발생할 수 있다. 따라서 투자 시에는 상가의 입지 여건과 유동인구, 업종분석은 물론 수익률 등 각종 지표를 통해 향후 자산가치를 분석하는 등 철저한 옥석 구분을 해야 한다. 침체기 수익형 부동산 투자는 리스크가 큰 만큼 지역 내 초과 공급 등 시장상황을 면밀히 파악하고 중장기적인 관점에서 접근이 요구된다.

<부동산R114리서치센터 여경희>