부동산R114(www.r114.com)에 따르면 2022년(1~9월) 전국 아파트 매매가격은 0.14% 하락해 2013년(-0.29%) 이후 9년 만에 약세 전환이 임박한 것으로 나타났다.

한국은행의 급격한 금리인상에 따른 이자 부담 증가와 대출 규제 강화, 주요 지역의 가격 부담감 등의 영향으로 주택 거래량이 역대 최저 수준으로 줄어든 상황이다. 지금의 시장 환경에 별다른 변화가 없다면, 약세 국면은 추석 연휴 이후에도 이어질 전망이다.

9월 현재 작년 대비 약세로 전환한 지역은 총 6곳으로 확인된다. 세종시가 2.95% 떨어지며 전국 17개 시도 중 하락폭이 가장 크게 나타났으며, 2021년 상승폭(34.52%)이 가장 가팔랐던 인천은 단기 상승 부담감이 커지며 2.46% 하락했다.

그 외 △대전(-2.14%) △대구(-1.70%) △경기(-0.46%) △전남(-0.07%) 등이 약세를 나타냈다. 이 중 대구는 수성구 일대를 제외한 나머지 지역이 7월 5일부터 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 빠졌음에도 불구하고 늘어난 미분양주택이 해소되지 못하면서 침체기가 길어지는 모양새다.

서울과 부산 등 6개 지역은 올해 변동률이 강보합 수준을 나타내고 있지만 최근 거래 시장 전반이 급매물 위주로만 간간이 거래되고 있어 하락 전환이 임박한 곳들로 판단된다. 서울은 1월부터 9월까지 0.48%의 누적 변동률을 기록했으며, 그동안 잘 버티던 강남권과 용산 일대도 최근 들어 속속 약세로 전환하고 있는 만큼 추세 반전이 쉽지 않은 상황이다.

그 외 △경북(0.23%) △울산(0.23%) △충북(0.18%) △충남(0.08%) △부산(0.06%) 등이 제자리 걸음 수준에서 소폭 올랐다.

한편 다른 지역들과 달리 상대적으로 선방한 지역들은 제주(1.84%), 강원(2.02%)을 포함한 5곳 정도로 나타났다. 특히 제주와 강원은 타 지역들과 달리 지역 전체가 비규제지역에 해당돼 투자 수요 유입이 상대적으로 자유로운 장점이 있다.

게다가 정부가 세제 개편안을 통해 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택을 보유하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 부과 시 주택 수 산정에서 제외한다고 발표하면서 일부 가수요도 유입되는 분위기다. 그 외 △경남(1.31%) △광주(1.28%) △전북(1.22%) 등도 1% 이상의 상승폭을 나타냈다.

<거래 절벽 분위기 장기화, 지역 별 공급량 수준 함께 참고해야>

주택 시장 내 거래절벽 현상이 장기화하는 상황이므로 가격 약세와 동시에 지역 내 신축 공급량도 늘어나는 곳은 진입 과정에서 주의가 필요하다. 예를 들어 수도권에서는 인천 지역의 매매가격이 뚜렷한 약세를 보이는 가운데 입주물량과 미분양주택도 늘어나고 있으므로 유의가 필요하다. 반면 강원의 경우는 매매가격이 상승세를 보이는 가운데 분양과 미분양, 입주물량이 모두 20~30% 감소세다. 이런 지역은 추세가 더 이어질 가능성이 높은 지역으로 분류된다.

한편 2020년에 43% 급등한 이후 약세 전환한 세종시는 우려와는 달리 분양과 미분양, 입주 등의 공급량 데이터가 큰 폭으로 감소하고 있어 일정 수준 조정기를 거친 이후 상승 전환할 가능성도 열어둘 필요가 있다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>