대출 이자 부담으로 2주 연속 하락했던 서울 아파트 매매가격이 용산 개발 기대감에 보합(0.00%)을 나타냈다. 지난 주(7월 26일) 서울시가 발표한 용산국제업무지구 개발 계획은 용산정비창 일대 약 50만㎡에 법적 상한용적률 1,500% 수준을 넘어서는 초고층 빌딩이 들어서는 업무지구 계획이다. 서울시는 미래항공교통(UAM) 및 GTX 등의 새로운 교통수단과 연계해 아시아의 실리콘밸리를 조성한다는 구상이다.

과거 단군이래 최대 규모의 개발 사업(당시 31조원 규모)이었던 용산국제업무지구는 용산구 일대는 물론 주변 지역의 가격 변동에도 큰 영향을 미쳤다는 점을 고려하면 용산 일대로 자산가들의 수요 쏠림이 이어질 가능성이 높다.

이에 지난주까지 보합(0.00%)을 보였던 용산구는 이번 주 0.06% 오르며 서울 전체 시세 변동에 영향을 미쳤다. 다만 금리 인상에 따른 이자 부담 영향으로 전반적인 거래시장이 침체된 만큼, 실제 분위기 변화 여부는 정부의 대규모 공급계획(8월9일 예상) 내용까지 지켜볼 필요가 있다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 보합(0.00%)을 나타냈다. 재건축이 보합(0.00%)을 나타낸 반면, 일반 아파트는 0.01% 떨어졌다. 이밖에 신도시와 경기ㆍ인천은 0.01% 하락했다.

전세시장은 금리인상 영향으로 보증금 상승분에 대한 월세화(혹은 반전세) 전환이 빨라지는 가운데, 여름 휴가철 영향으로 수요자 움직임이 제한됐다. 서울과 신도시 경기ㆍ인천 모두 0.01%씩 떨어졌다.

[매매]

서울은 금리 인상과 경기 침체 우려 그리고 거래 절벽 현상 등이 겹치면서 대다수 지역에서 약세(25개 구 중 하락 9곳, 상승 2곳, 보합 14곳)를 나타냈다. 다만 대규모 개발 기대감으로 용산구(0.06%)의 상승세가 두드러졌다.

지역별로는 ▼강북(-0.13%) ▼관악(-0.09%) ▼금천(-0.05%) ▼광진(-0.02%) ▼강남(-0.01%) ▼구로(-0.01%) ▼서초(-0.01%) ▼성북(-0.01%) ▼영등포(-0.01%) 등이 하락했다.

강북은 미아동 경남아너스빌과 수유동 벽산1차 등이 500만원~1,750만원 떨어졌다. 관악은 봉천동 관악우성과 관악드림타운이 1,000만원~3,000만원 하락했다. 금천은 독산동 롯데캐슬골드파크가 500만원~3,000만원 떨어졌다. 반면 용산은 이촌동에 위치한 래미안이촌첼리투스가 5,000만원 올랐다.

신도시는 1기와 2기 구분 없이 대부분 지역이 약세로 돌아섰다. ▼위례(-0.04%) ▼평촌(-0.02%) ▼분당(-0.01%) ▼동탄(-0.01%) ▼광교(-0.01%) 등에서 떨어졌다.

위례는 학암동 위례롯데캐슬이 500만원 하락했다. 평촌은 평촌동 초원부영, 초원한양 등이 500만원 떨어졌다. 분당은 야탑동 매화공무원1,2단지가 500만원~2,500만원 빠졌다.

경기ㆍ인천은 ▼평택(-0.06%) ▼남양주(-0.05%) ▼광명(-0.03%) ▼부천(-0.02%) ▼수원(-0.02%) ▼안산(-0.02%) ▼화성(-0.02%) 등이 하락했다.

평택은 소사동 평택효성해링턴플레이스2단지가 250만원~750만원 떨어졌다. 남양주는 다산동 다산신도시센트럴에일린의뜰, 진접읍 금강펜테리움 등이 500만원~1,000만원 하락했다. 광명은 하안동 주공5단지와 광명현대1,2단지가 500만원~750만원 빠졌다.

[전세]

서울 전세가격은 8개구가 약세를 나타낸 가운데 상승한 지역은 없었다. ▼서대문(-0.10%) ▼관악(-0.05%) ▼광진(-0.04%) ▼성북(-0.04%) ▼강남(-0.03%) ▼마포(-0.03%) ▼영등포(-0.03%) ▼은평(-0.03%) 등에서 하락했다.

서대문은 북아현동 힐스테이트신촌이 3,500만원 내렸다. 관악은 봉천동 관악우성이 1,000만원 떨어졌다. 광진은 자양동 자양현대3차와 한솔리베르 등이 1,000만원~2,500만원 하락했다.

신도시는 ▼위례(-0.12%) ▼분당(-0.01%) ▼일산(-0.01%) ▼동탄(-0.01%) 등이 하락한 반면 △판교(0.02%)는 상승했다. 위례는 학암동 롯데캐슬 전세가격이 1,750만원 떨어졌다. 분당은 정자동 한솔주공4단지, 야탑동 매화공무원1ㆍ2단지 등에서 500만원~1,000만원 하락했다. 반면 판교는 삼평동 봇들마을4단지에서 1,000만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 ▼안양(-0.04%) ▼인천(-0.03%) ▼부천(-0.03%) ▼의정부(-0.03%) ▼김포(-0.02%) ▼수원(-0.02%) ▼고양(-0.01%) ▼광명(-0.01%) 등이 하락했고 △이천(0.09%) △군포(0.08%) △평택(0.01%) 등은 상승했다.

안양은 호계동 평촌더샵아이파크, 관양동 동편마을3단지 등에서 500만원~1,000만원 떨어졌다. 인천은 연수구 송도동 송도캐슬&해모로, 송도베르디움더퍼스트 등에서 1,000만원 하락했다. 반면 이천은 갈산동 현진에버빌, 송정동 수림2차 등이 500만원 올랐다.

<규제 완화와 대규모 개발 계획이 거래량 증가로 이어질지 지켜봐야>

올해 7월까지는 대출 규제와 대출 이자의 급격한 상승에 따른 수요 위축으로 거래 절벽 현상이 이어졌다. 다만 8월부터는 생애최초 대상의 LTV(주택담보대출비율)가 80%(6억원 한도) 수준까지 완화되고 주택을 보유한 사람들(다주택자 중심)의 중과세 압박도 점차 사라질 전망이다. 매수자와 매도자 사이에서의 관점들에 일부 변화가 감지되는 상황이라고 할 수 있다.

한편 서울시의 35층 높이 규제 폐지 이후 용산과 세운상가, 여의도 일대 등을 중심으로 초고층 건물이 들어서는 계획들이 속속 발표되고 있어, 서울 중심권역에서의 도심 재정비 활성화 기대감도 높아지는 분위기다.

여기에 정부는 조만간(8월 9일 예상) ‘250만호+α’의 대규모 공급계획을 발표할 예정이어서 정부가 대책 발표에서 강조하고 있는 정상화 계획들이 실제 거래량 증가로까지 이어질지 지켜볼 필요가 있다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>