부동산R114(www.r114.com)에 따르면 20대 대통령 선거 전ㆍ후 아파트 매매 변동률이 가장 급격히 변한 곳은 1기 신도시 일대로 나타났다.

1기 신도시는 올해 대선 전까지 약 2개월(1/1~3/9) 동안 0.07%의 미미한 상승폭을 기록했지만, 대선 이후 약 2개월(3/10~4/22) 동안은 0.26% 오르며 상승폭이 3배 이상 높아졌다. 윤석열 당선인의 주요 부동산 공약인 1기 신도시 재정비 특별법에 따른 용적률 상향 기대감이 아파트 가격(시세)에 반영됐기 때문이다.

수도권 주요 권역 중 대선 전ㆍ후 아파트 가격 변화가 두드러진 지역은 1기 신도시가 유일했다. 대통령 집무실 이전으로 시장의 이목이 집중된 용산구도 대선 전ㆍ후(1.15% →0.39%)의 추세 변화는 미미한 편이다.

각각 권역 별로 살펴봐도 △서울(0.25%→0.08%) △경기(0.06%→0.03%) △수도권(0.15%→0.05%) 지역들은 대선 전ㆍ후 상승폭이 되려 둔화됐고 ▼2기 신도시(-0.25%→-0.23%) ▼인천(-0.16%→-0.19%) 등은 약세를 이어갔다.

▣ 1기 신도시에서 대선 이후 가장 많이 상승한 곳은 ‘일산’

1기 신도시 중 대선 이후 가장 많이 상승한 곳은 고양 일산신도시(0.52%)로 나타났다. 다음으로는 △중동(0.29%) △분당(0.26%) △산본(0.14%) △평촌(0.12%) 순으로 상승폭이 높았다. 한편 가구(호) 당 평균가격 기준으로 △분당(12.5억원) △평촌(8.7억원) △일산(6.8억원) △산본(5.7억원) △중동(5.6억원) 순으로 확인된다. 아무래도 자금이 부족한 수요층들이 대출 규제와 가격 부담이 상대적으로 덜한 신도시 위주로 유입된 것으로 볼 수 있다.

1기 신도시 전체 재고 아파트 총 물량은 27만7,760가구다. 이 중 분당신도시가 9만2,327가구(33% 비중)로 가장 많고 다음으로는 △일산(5만9,509가구, 21%) △산본(4만2,412가구, 15%) △평촌(4만1,879가구, 15%) △중동(4만1,633가구, 15%) 순으로 나타났다.

현재 1기 신도시의 평균 용적률은 200% 수준으로 향후 1기 신도시 특별법을 통해 300~500% 수준까지 용적률이 늘어날 경우 재정비 이후의 전체 아파트 물량은 40~50만가구 정도로 늘어날 전망이다. 중장기적으로 수도권 일대에 10~20만 가구의 아파트가 추가 공급되는 효과를 기대해 볼 수 있다.

<서울 및 신도시 30년 이상 노후아파트 ‘가치 재평가’>

이처럼 대선 이후 1기 신도시 일대가 두드러진 상승세를 나타내면서 대통령직 인수위에서 규제 완화의 속도 조절에 나서는 분위기다. 특히 준공 30년이 넘어선 아파트에 대한 정밀안전진단 폐지 공약은 노후 아파트에 대한 과도한 투자 수요를 이끌 수 있어 전면 재검토에 들어간 모양새다.

다만 대표적인 재건축 대못으로 꼽혔던 안전진단 절차(구조안전성 비중) 강화나 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등은 시장 현실에 맞게 조정될 가능성이 높다. 이 때문에 서울과 1기 신도시 노후 아파트를 중심으로 자산 가치에 대한 재평가 국면이 이어질 전망이다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>