부동산R114(www.r114.com)가 문재인 정부 5년의 전세가격 변동률을 조사한 결과 전국 평균 40.64% 상승한 것으로 나타났다. 현 정부 임기가 1개월가량 남아있지만 전세가격이 과거보다 안정돼 움직이고 있어 현재 수준에서 마무리될 전망이다. 다만 이러한 상승폭은 2000년 이후 정권(16~19대) 중 2번째로 높은 수준으로, 전세 불안의 주 요인 중 하나는 임대차3법 영향으로 판단된다.

지난 5년 동안 전국 17개 시도 중 전세가격이 가장 많이 상승한 지역은 타 지역 대비 인구 유입이 꾸준했던 세종시(75.92%)로 나타났다. 그 다음으로는 세종시와 근접한 대전(56.81%)의 상승폭이 크게 확인된 가운데 △서울(47.93%) △경기(44.81%) △인천(38.59%) △충남(31.49%) △충북(28.03%) 순으로 올랐다.

문재인 정부의 전세가격 흐름은 임대차3법(3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권 2020.7.31 시행) 전후로 극명하게 갈린다.

예를 들어 전국 기준으로 시행 전 3년 2개월 동안의 전세가격은 10.45% 상승(부산 등 일부 지역은 하락)에 그쳤지만, 시행 후 1년 7개월 동안에는 27.33%가 올랐다. 문재인 정부 5년 누적 상승분의 3/4가량이 임대차3법 시행 이후 단기간에 이뤄졌다고 볼 수 있다. 과거 2년 주기의 임대차계약이 4년(2+2) 주기로 변하고 5% 상한제로 변경되면서 원활한 전세 물건 소통이 어려워진 영향이다.

<실수요자 위주의 전세시장, 경기변동 상관없이 꾸준히 상승>

경기변동에 따라 가격 변동성이 큰 매매시장과 달리 전세시장은 꾸준한 오름세를 보이는 특징이 있다. 경제 상황보다는 공급량 등의 수급요인에 더 민감하게 반응하기 때문이다.

글로벌금융위기가 한창이던 2008년에 시작된 이명박 정부는 5년간 매매가격이 전국 -5.58%, 서울 -10.77%의 마이너스 변동률을 기록했다. 하지만 같은 시기 전세가격은 전국 39.65%, 서울 36.68% 상승해 매매시장과 극명한 대비를 보였다. 매매시장이 침체되면서 반대급부로 전세시장에 머무르는 수요가 누적된 결과로 해석된다.

의식주의 하나인 주거문제는 매매나 전월세(임차) 중 하나를 선택해야 한다. 윤석열 정부는 임대차 시장의 경직성을 높였던 임대차3법에 대한 전면적인 수정ㆍ보완 혹은 폐지 등을 공약으로 내세웠다. 따라서 차기 정부는 민관이 합심해 양질의 임대주택 공급을 늘리고 민간임대시장에 대한 인센티브 부여와 계약 당사자 사이의 자율성과 유연함을 존중하는 방향으로 전세가격 안착을 꾀할 필요가 있다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>