‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’이 8월 4일 발표됐다. 정부는 실수요자의 불안감을 해소하고 수급균형을 통한 시장 안정을 도모할 필요가 있으며, 기 발표 대책의 신속한 시행과 서울권역 중심의 추가 주택공급 추진하겠다고 밝혔다. 그간 서울의 주택공급 부족이 집값을 불안하게 만든다는 지적에 따른 대응책인 셈이다.

8.4대책에 따르면 서울권역 중심으로 주택 총 26만2,000가구 이상이 추가 공급될 예정이다. 이중 신규공급 물량이 13만2,000가구다. 나머지는 공공분양 사전청약이 기존 9,000만가구에서 6만가구로 늘었고, 5.6대책에서 발표된 물량 7만가구다.

우선 새로 공급되는 13만2,000가구 중 3만3,000가구는 △서울 노원구 태릉골프장 1만가구 △용산구 캠프킴 부지 3,100가구 △경기 과천시 정부과천청사 4,000가구 △서초구 서울지방조달청 1,000가구 △국립외교원 유휴부지 600가구 △서부면허시험장 3,500가구 △노후 우체국 및 이전기관 부지 1만400가구 등이다. 이중 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등 정부 소유 부지는 최대한 청년 및 신혼부부에게 공급될 예정이다.

또 용적률 상향으로 3기신도시에서 2만가구, 서울 강남구 서울의료원과 용산구 용산정비창 등 기존 도심내 개발예정 부지에서 4,200가구가 추가 공급된다.

LH, SH등 공공참여형 고밀재건축 도입으로 5년간 5만가구 이상을 공급하는 방안도 제시됐다. 소유자 2/3 이상의 동의로 공공참여형 고밀재건축 추진 시, 용적률 300~500% 수준 완화, 층수를 최대 50층까지 허용하는 등 규제가 완화된다. 이를 통해 기존 세대수보다 주택을 2배 이상 공급하게 된다. 증가 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다. 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부와 청년 등을 위한 공공분양(50% 이하)으로 활용할 방침이다.

뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연으로 해제된 지역에서도 LH, SH가 공공시행자로 참여하는 공공재개발이 가능해진다. 인센티브 제공을 통해 재개발 사업의 신속한 추진을 지원하며 이를 통해 2만가구 이상을 공급할 예정이다.

이밖에 정부는 노후 공공임대단지를 재정비하고, 공실 오피스와 상가를 주거용도로 전환해 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있도록 추진한다. 또한 무주택 실수요자의 부담을 덜기 위해 지분적립형 분양주택을 시범 도입한다. 지분적립형 분양주택이란, 분양가의 일정지분(약 40%)을 납부하고 장기간 거주하면서 나머지 지분을 취득하는 방식이다. 생애최초자 등 자금력이 낮은 실수요층의 내 집 마련에 유용할 전망이다.

▣ 강력한 주택공급 ‘시그널’, 추진 속도가 관건

8.4대책은 전반적으로 공급 확대에 대한 시그널을 시장에 줬다는 점에서 긍정적으로 평가된다. 다만 얼마나 속도감 있게 추진될 것인지가 시장 안정의 변수로 판단된다. 기존에 발표된 공급물량 외에 이번에 추가된 부분이 13만2,000호인데, 이 중 신규택지와 3기신도시에 공급될 5만7,000가구는 계획대로 공급될 가능성이 높다. 다만 나머지 정비사업 등을 통한 7만5,000가구의 공급이 예정대로 실현될 지 여부는 다소 의문이다.

공공참여형 고밀재건축의 경우, 용적률 상향에 따른 이익을 공공이 기부채납으로 절반(50%) 이상 환수하고 재건축 규제(안전진단 강화, 초과이익환수제, 분양가상한제, 조합원의무거주 등)가 강화된 상황에서 추진 동력으로 이어질지, 한계점도 분명해 보인다.

또한 3기신도시 공급물량은 사전청약 6만가구(2021년 3만가구+2022년 3만가구) 외 대부분이 2023년 이후 공급될 전망이다. 공급물량이 크게 늘면서 장기적으로 시장 안정에 기여할 전망이나, 주택 수급간 시차로 인해 현재 과열된 시장을 잠재우는 효과는 제한적일 것으로 분석된다.

<부동산114리서치센터>