의왕시, 장안지구ㆍ백운밸리 입주로 매매ㆍ전세 동반 약세

서울 재건축 아파트값 하락폭이 커졌다. 투자심리 위축으로 거래가 끊기다시피 한 상황에서 공시가격 인상과 서울시의 ‘도시ㆍ건축 혁신안’ 발표 등이 또 하나의 악재로 받아들여지는 분위기다. 도시ㆍ건축 혁신안의 경우 민간 정비사업에 있어서 공공의 개입이 확대돼 사업추진에 제동이 걸릴 것이라는 우려로 이어지면서 주로 초기 단계의 재건축 단지를 중심으로 가격이 추가 조정됐다.

일반 아파트 시장은 입주쏠림 지역 중심으로 매물이 소진되는 시간이 길어지면서 내림세가 커졌다. 수요자들이 주택 구입보다는 전세 위주로 움직이면서 전셋값 하락폭은 다소 축소됐다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.08%로 한 주전(-0.04%)보다 하락폭이 확대됐다. 재건축 아파트가 0.22% 떨어지면서 낙폭을 키웠다. 반면, 신도시(-0.04%)와 경기ㆍ인천(-0.01%)은 전 주에 비해 하락폭이 0.02~0.04%p 정도 줄었다. 전세가격은 서울이 0.02% 떨어지는데 그쳤고 신도시와 경기ㆍ인천도 각각 -0.07%, -0.05%의 변동률을 기록하면서 지난주 대비 일제히 하락폭이 축소됐다.

[매매]

서울은 ▼송파(-0.34%) ▼강동(-0.23%) ▼도봉(-0.12%) ▼강남(-0.11%) ▼강서(-0.10%) ▼양천(-0.05%) 순으로 하락했다.

송파는 초기 재건축 단지인 신천동 장미1차가 4,500만원~1억원 가량 하락했고 잠실동 주공5단지도 250만원~2,000만원 정도 더 빠졌다. 강동은 매수문의가 끊기면서 명일동 삼익그린2차가 1,000만원~5,000만원 하락했다. 고덕동 고덕래미안힐스테이트도 소형 면적대 위주로 1,000만원~2,000만원 내렸다. 도봉은 급매물만 간혹 거래되는 가운데 창동 일대 동아, 주공3단지 등이 500만원~1,000만원 떨어졌다.

강남은 지난해 11월부터 입주에 들어간 일원동 래미안루체하임의 매물이 일시에 나오면서 면적별로 5,000만원씩 하락했다. 대치동 개포우성1차의 경우 1억원 이상 급락했다. 신규 입주단지로 수요가 분산되면서 노후 아파트의 매수세가 더욱 위축됐기 때문이다.

신도시는 ▼동탄(-0.15%) ▼광교(-0.12%) ▼평촌(-0.07%) ▼분당(-0.02%) 등이 내림세를 나타냈다.

동탄은 매물이 쌓이면서 청계동 시범우남퍼스트빌, 반송동 시범한빛금호어울림 등이 500만원~1,500만원 떨어졌다. 광교 역시 ‘거래 실종’ 상태가 지속되면서 원천동 광교호반베르디움(A18)이 1,000만원 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.12%) ▼안성(-0.06%) ▼오산(-0.05%) ▼고양(-0.04%) ▼광명(-0.04%) 등이 하락했다.

의왕은 백운밸리 입주 여파로 기존 아파트 급매물이 나오고 있다. 내손동 의왕내손e편한세상이 금주 면적대별로 500만원씩 하향 조정됐다. 안성은 공도지구어울림1단지가 500만원 떨어졌다. 오산은 지역 내 신규 입주가 많은데다 인근 동탄의 입주 영향까지 받으면서 약세를 보이고 있다. 궐동 우남퍼스트빌이 500만원~1,000만원 하락했다.

반면 △군포(0.05%), △구리(0.05%) 등은 소폭 오름세를 보였다. 구리는 교문동 한성 아파트가 1,000만원~1,500만원 올랐다. 교문동 일대는 실수요 위주로 거래가 이뤄지고 있으나 나오는 매물이 적어 오름세를 나타냈다.

[전세]

서울은 ▼강동(-0.18%) ▼강서(-0.15%) ▼마포(-0.12%) ▼영등포(-0.12%) 등의 순으로 내림세를 나타냈다.

강동은 지난해 11월 말 이후 15주 연속 내림세를 이어갔다. 명일동 삼익그린2차가 거래부진으로 매매뿐 아니라 전세가격도 500만원~4,500만원 떨어졌다. 강서는 화곡동 우장산IPARK,e편한세상이 1,000만원~1,500만원 내렸고 마곡동 마곡13단지힐스테이트마스터 전셋값은 2,000만원 떨어졌다.

한편, △송파(0.16%)는 전 주에 이어 전셋값이 오름세를 이어갔다. 미성ㆍ크로바, 진주아파트 재건축 이주 영향으로 전세수요가 증가하면서 신천동 잠실파크리오 전셋값이 500만원~1,500만원 더 올랐다.

신도시는 ▼위례(-0.22%) ▼평촌(-0.20%) ▼동탄(-0.13%) ▼일산(-0.13%) 등이 하락했다. 위례는 장지동 위례신도시송파푸르지오 전세금이 면적별로 2,500만원~3,500만원씩 떨어졌다. 평촌은 평촌동 향촌롯데, 초원성원 전세가격이 1,000만원~2,000만원 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.66%) ▼안양(-0.21%) ▼군포(-0.20%) ▼화성(-0.19%) ▼구리(-0.13%) 등의 하락폭이 컸다. 특히, 의왕은 올 들어 가장 큰 낙폭을 나타냈다. 장안지구, 백운밸리 등지에 신규 아파트가 대거 들어서면서 내손동 포일자이, 의왕내손e편한세상를 비롯해 청계동 휴먼시아청계마을4단지 등의 전세금이 500만원~2,500만원씩 일제히 내렸다. 안양은 안양동 래미안안양메가트리아 전세금이 1,000만원 하락했다. 매물이 나오면 거래가 더디게 이뤄지는 상황이다.

<전셋값 하락에다 보유세 부담까지 커져 주택 처분 늘어날 듯>

2019년도 공동주택 공시 예정 가격이 공개되면서 주택시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 공동주택 공시가격이 작년 인상률과 비슷한 수준으로 결정되면서 시장이 느끼는 충격파는 다소 완화될 것으로 보인다. 그러나 ‘보유’와 ‘매각’의 기로에 선 다주택자나 투자 목적으로 집을 여러 채 보유한 갭 투자자들의 셉범은 복잡해질 수 밖에 없다.

전셋값 하락에다 보유세 부담까지 커지면서 주택 처분이 늘어날 가능성이 있는데, 주로 갭투자 수요가 몰렸던 곳이나 입주물량 공급과잉으로 고전하고 있는 곳 등 위축지역의 집값 하방 압력이 가중될 전망이다. 조세 부담의 기회비용을 감안할 때 인기지역이 아니거나 보유가치 높지 않은 주택의 매도가 먼저 이뤄질 것이다 보니 시장 양극화가 더욱 심화될 가능성이 크다.

<부동산114리서치센터 김은진>