서울 아파트 시장은 보유세 개편안 확정 발표 이후 구로, 강북 등 비강남권 지역을 중심으로 실수요 위주의 거래가 늘어나는 분위기다. 여기에 서울시의 여의도ㆍ용산 개발 플랜에 대한 기대감이 더해지면서 서울 아파트값 오름세가 소폭 확대됐다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.06% 상승했다. 6월 마지막 주 이후 오름폭이 꾸준히 커지는 모습이다. 재건축 시장은 0.01%의 변동률을 나타냈다. 강남권 재건축 아파트의 저가매물이 거래되면서 13주 만에 하락세가 멈췄다. 이밖에 신도시는 변동 없이 보합세(0.0%)를 보였고 경기ㆍ인천은 0.01% 올랐다.

전세시장은 서울이 0.01% 올라 지난 3월 첫째 주(3/2, 0.02%) 이후 20주 만에 반등했다. 연말 입주를 앞두고 있는 가락동 헬리오시티(9,510가구) 여파로 전셋값 약세가 두드러졌던 송파구의 하락폭이 금주 줄어든 탓이다. 신도시와 경기ㆍ인천은 각각 0.01%, 0.04%씩 떨어져 하락세를 이어갔다. 여름 무더위와 휴가철을 앞두고 전세문의가 더욱 뜸해진 모습이다.

[매매]

서울은 △구로(0.17%) △종로(0.16%) △강북(0.15%) △중구(0.15%) △영등포(0.13%) △광진(0.11%) △노원(0.11%) △성북(0.11%) △서초(0.09%) △동대문(0.08%) △서대문(0.08%) 등이 올랐고 송파구가 0.08% 하락했다.

구로는 저가매물에 대한 실수요 거래가 이어지면서 오류동 동부1차, 신도림동 대림2차, 구로동 금호타운 등이 150만원~1,500만원 올랐다. 종로 역시 실수요가 거래에 나서면서 숭인동 종로센트레빌, 롯데캐슬천지인, 창신동 두산 등이 500만원~1,750만원 상승했다. 강북은 미아동 한일유앤아이, 번동 주공1단지 등 매입가격이 상대적으로 저렴한 단지 중심으로 가격이 올랐다.

강남권에서는 강남구 개포동 개포주공7단지와 반포동 신반포(한신3차) 등이 재건축 추진 기대감으로 가격이 상승했다. 반면 송파는 잠실동 주공5단지가 저가매물 위주로 거래되면서 가격이 하향 조정됐다. 여의도ㆍ용산 개발구상 발표를 앞두고 있는 여의도는 급매물이 빠르게 소진됐다. 개발 기대감에 매물이 회수되고 호가도 오르는 분위기다.

지난주 보다 상승폭이 다소 둔화된 신도시는 △평촌(0.04%) △분당(0.02%) △동탄(0.02%) △파주운정(0.01%) 등이 올랐고 ▼중동(-0.07%) ▼광교(-0.04%) ▼김포한강(-0.03%) 등 내렸다.

평촌은 호계동 무궁화진흥 및 무궁화건영, 비산동 관악성원 등 중소형 아파트가 500만원~1,000만원 상승했다. 분당은 저가 매물에 수요가 이어지면서 서현동 효자삼환, 구미동 무지개신한, 이매동 아름선경 등이 500만원~2,500만원 올랐다. 반면 중동은 매수세가 뜸한 상동 반달건영과 반달극동 등이 250만원~750만원 하락했다.

경기ㆍ인천은 △광명(0.42%) △안양(0.08%) △양주(0.08%) △화성(0.04%) 등이 올랐고 ▼안성(-0.13%) ▼오산(-0.13%) ▼의왕(-0.11%) ▼안산(-0.10%) ▼시흥(-0.07%) ▼광주(-0.05%) 등은 하락했다.

광명은 저가 급매물에 실수요가 간간이 거래에 나서면서 하안동 광명두산위브트레지움, 철산동 주공11단지, 광명동 광명해모로이연 등이 250만원~1,500만원 상승했다. 안양은 중소형 매물이 일부 거래되면서 비산동 미룡, 비산e편한세상, 석수동 구룡주공그린빌 등이 상승했다. 반면 입주물량이 몰린 곳이다. 경기 외곽지역은 하락하는 모습을 보였다.

[전세]

서울은 △강북(0.16%) △중구(0.14%), △강동(0.07%) △동작(0.05%) △양천(0.04%) 등이 올랐고 ▼마포(-0.08%) ▼동대문(-0.03%) ▼송파(-0.03%) 등은 하락했다.

강북은 전세 수요가 많지는 않지만 매물이 다소 부족한 아파트 중심으로 올랐다. 번동 주공1단지와 미아동 한일유앤아이 등이 500만원~1,000만원 상승했다. 반면 비수기로 수요가 감소한 마포는 상암월드컵파크5단지와 7단지 등이 2,000만원~3,000만원 하락했다.

신도시는 본격적인 무더위로 수요가 감소하면서 ▼김포한강(-0.16%) ▼중동(-0.06%) ▼광교(-0.04%) ▼분당(-0.02%) 등이 하락했고 동탄이 0.08% 상승했다. 김포한강은 운양동 한강신도시e편한세상 등이 1,000만원 가량 하락했고 중동은 상동 반달삼익과 반달극동 등이 500만원~750만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.67%) ▼오산(-0.18%) ▼안성(-0.14%) ▼안산(-0.12%) ▼고양(-0.11%) ▼시흥(-0.10%) 등이 하락했고 △광명(0.20%), △부천(0.06%) 등은 상승했다.

의왕은 전세 매물이 적체되면서 내손동 내손대림e편한세상, 포일자이 등이 500만원~2,500만원 하락했다. 오산은 수요가 없어 원동 운암주공5단지, 운암청구2차, 지곶동 KCC스위첸 등이 500만원~750만원 떨어졌다.

<서울 아파트 시장 공시지가 현실화 및 규제 카드로 좀 더 살펴야>

최근 정부의 보유세 개편안의 윤곽이 잡히면서 강남권 주요 단지를 비롯해 양천구 등 비강남권에서 일부 급매물이 거래되고 있는 상황이다. 보유세 개편안이 다주택자와 고가주택에 초점이 맞춰지면서 대상에서 제외된 대기 수요들이 움직였다는 분석이다.

하지만 서울 아파트 시장의 분위기는 좀 더 살펴볼 필요가 있어 보인다. 집값이 불안해질 경우 공시지가 현실화 등 추가적인 규제 카드가 나올 수 있고 초과이익환수제의 리스크가 여전하다. 하반기 금리 인상 가능성 높은데다 공급 부담도 이어지고 있어 전반적인 거래 증가로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 하는 상황이다. 다만, 개발 기대감이 높아진 여의도 등 일부 지역에서의 매수세는 조금 더 이어질 것으로 예상된다.

일반적으로 6~8월은 계절적으로 전세시장 비수기로 통한다. 더욱이 일찍 찾아온 무더위와 본격적인 여름 휴가 시즌이 다가오면서 전세 수요는 더 줄어들 것으로 보인다. 경기ㆍ인천 새아파트 공급이 꾸준한 지역에서는 당분간 약세가 이어질 전망이다.

<부동산114리서치센터 임병철>