금주 서울 아파트값 변동률이 하락 전환했다. 단기 급등한 가격 및 대출금리 상승에 따른 부담, 정책금융 축소, 계절적 비수기까지 겹치며 매수 관망세가 짙어지자 호가를 낮춘 집주인들이 늘어난 영향으로 판단된다. 거래 부진이 지속되고 있지만 아파트값은 급락하기보다 박스권 내에서 움직일 가능성이 높다.

한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 7차례 연속 동결하면서 금리 불확실성이 크게 낮아졌고, 재건축 관련 법안이 통과되면서 사업 추진의 숨통도 트였다. 반면 고물가, 가계대출 증가, 실물경기 침체는 전반적인 주택 구매력을 낮추는 요인이다. 주택 시장의 상하방 요인이 맞서는 가운데 지역 및 단지별 가격 차별화가 예상된다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.01% 떨어졌다. 6월말(-0.02%) 이후 5개월 만의 하락 전환이다. 매수문의가 줄면서 재건축이 0.04% 내렸고, 일반 아파트는 0.01% 하향 조정됐다. 신도시가 0.01% 내렸고, 경기ㆍ인천은 전주에 이어 보합(0.00%)세를 유지했다.

전세시장은 계절적 비수기지만 주거환경이 양호한 지역 위주로 수요가 간간이 이어지면서 수도권 전역이 상승했다. 서울이 0.02% 올라 지난주에 비해 상승폭이 확대됐고, 신도시와 경기ㆍ인천도 0.02%씩 올랐다.

[매매]

서울은 중저가 지역 중심으로 가격이 빠졌다. 지역별로 ▼강북(-0.11%) ▼중랑(-0.06%) ▼노원(-0.05%) ▼송파(-0.05%) ▼은평(-0.05%) 순으로 하락했다.

강북은 미아동 SK북한산시티, 꿈의숲롯데캐슬 등이 250만원~1,500만원 빠졌다. 중랑은 중화동 한신이 500만원~1,000만원 하향 조정됐다. 노원은 월계동 미륭, 미성, 삼호3차, 중계동 주공5단지 등이 500만원~1,500만원 내렸다. 한편 △관악(0.04%)은 봉천동 성현동아 대형면적이 2,500만원 정도 올랐다.

신도시는 1기 신도시가 하락한 반면 2기 신도시는 상승했다. 지역별로 ▼산본(-0.06%) ▼평촌(-0.03%) ▼분당(-0.01%)이 내렸고, △동탄(0.03%) △광교(0.02%)는 올랐다.

산본은 금정동 퇴계주공3단지2차가 1,000만원 정도, 평촌은 평촌동 향촌현대4ㆍ5차가 500만원~1,000만원 빠졌다. 반면 동탄은 청계동 동탄2신도시센트럴푸르지오가 1,000만원가량 올랐고, 광교는 상현동 광교자이더클래스가 600만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 ▼양주(-0.07%) ▼이천(-0.06%) ▼광명(-0.03%) ▼고양(-0.02%) ▼의정부(-0.02%) 순으로 빠졌다.

양주는 고읍동 우미린, 백석읍 세아청솔 등이 250만원~1,000만원 하향 조정됐다. 광명은 광명동 광명아크포레자이위브, 하안동 광명두산위브트레지움 등 대단지에서 매물이 누적되면서 500만원~2,500만원 내렸다.

반면 △하남(0.05%) △안산(0.05%) △김포(0.03%) △인천(0.01%) 등은 올랐다. 하남은 신장동 대명강변타운, 덕풍동 한솔솔파크 등이 500만원~1,000만원 상승했다.

[전세]

서울은 △관악(0.10%) △은평(0.07%) △중구(0.07%) △성북(0.06%) 등이 상승한 반면, ▼중랑(-0.07%) ▼동대문(-0.06%) ▼노원(-0.03%) 등은 하락했다.

관악은 봉천동 성현동아, 벽산블루밍 등이 500만원~1,000만원 올랐다. 은평은 불광동 라이프미성이, 중구는 황학동 롯데캐슬베네치아가 각각 1,000만원가량 상승했다. 중랑은 신내동 데시앙, 중화동 한신 등이 1,000만원 빠졌다. 동대문은 장안동 장안1차현대홈타운이 1,500만원~2,000만원 하향 조정됐다.

신도시는 △동탄(0.16%) △광교(0.09%)가 올랐고, ▼평촌(-0.08%) ▼파주운정(-0.03%)은 내렸다.

동탄은 목동 호반베르디움센트럴포레, 영천동 동탄반도유보라아이비파크2차가, 광교는 상현동 광교자이더클래스, 원천동 광교호반베르디움 등이 각각 500만원가량 상승했다. 반면 평촌은 평촌동 향촌롯데, 관양동 공작성일 등이 250만원~1,000만원 내렸고, 파주운정은 다율동 운정신도시푸르지오파르세나가 250만원 정도 하향 조정됐다.

경기ㆍ인천은 △광명(0.12%) △김포(0.10%) △과천(0.09%) △하남(0.07%) △수원(0.05%) △오산(0.04%) 등이 상승했다.

광명은 철산동 철산래미안자이, 푸르지오하늘채 등이 100만원~750만원 올랐다. 김포는 걸포동 한강메트로자이2단지가 750만원~1,000만원 정도, 과천은 별양동 과천자이가 250만원~500만원 상승했다.

반면 ▼양주(-0.04%) ▼고양(-0.02%) ▼평택(-0.01%) ▼용인(-0.01%) 등은 떨어졌다. 양주는 백석읍 동화은하수큰마을2단지초록, 만송동 은빛마을유승한내들이 250만원~500만원 내렸다. 고양은 화정동 옥빛12단지신덕가든, 행신동 무원8단지신안 등이 500만원~1,000만원 하향 조정됐다.

<고금리 및 건설업 침체 등으로 단기간 내 재건축 사업 탄력 받기 어려울 듯>

초과이익 부담금 면제 기준과 부과 구간을 올리는 내용을 담은 재건축 초과이익 환수 법안과 노후계획도시 특별법(1기 신도시 특별법)이 11월 말 국회 소위를 통과했다. 하지만 지금의 고금리 환경 및 건설업 침체 여건 등을 감안하면 단기간 내 재건축 사업이 탄력을 받기 어려울 전망이다. 당장 매수심리 진작에 미치는 영향도 크지 않을 것으로 예상되나, 사업 활성화 단초가 마련됐다는 점에서 재건축 아파트의 가격 하방 압력을 지지하는 유인으로 작용할 수 있다.

<부동산R114리서치센터 여경희>