서울 아파트 전세시장에서 같은 단지 안에서도 가격이 크게 벌어지는, 이른바 ‘이중가격’ 현상이 최근 잦아들고 있다.

‘이중가격’은 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후, 4년간 보증금 증액 제한을 받게 된 임대인들이 신규 계약할 때 보증금을 크게 올리자, 갱신계약과 가격 차가 확대되면서 불거졌다. ‘이중가격’은 전셋값이 급등했던 2021년 하반기 정점을 찍은 후 점차 축소됐는데, 전셋값 약세와 역전세 등 영향으로 전반적으로 신규계약 보증금 수준이 낮아진 영향으로 분석된다.

부동산R114(www.r114.com)가 ‘이중가격’ 추이를 알아보기 위해 국토교통부 실거래가 자료를 통해 2020년 이후 반기별로 전세 거래된 서울 아파트 중 같은 단지와 면적에서 1건 이상 계약이 체결된 사례를 살펴봤다.

그 결과, 보증금 최고가와 최저가 격차는 임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행 이후인 2020년 하반기부터 확대되기 시작해 2021년 하반기(1억3,345만원) 정점을 찍었다. 이후 점차 줄어들면서 2023년 상반기 8,065만원까지 축소됐다.

<전셋값 약세로 낮아진 신규 보증금, ‘이중가격’ 완화>

‘이중가격’ 현상이 완화된 이유는 서울 아파트 전셋값 약세 장기화(부동산R114 시세 기준, 2022년 2월~2023년 6월까지 17개월 연속 하락)로 신규 보증금이 갱신 수준으로 하향 평균화 됐기 때문이다.

서울 동일단지ㆍ면적에서 계약 유형별로 전세계약이 1건 이상 발생한 사례를 대상으로 평균 보증금을 살펴보면, 신규계약 보증금은 2021년 하반기 6억6,159만원에서 2023년 상반기 5억2,453만원으로 3개 반기만에 1억 3,000여 만원 정도 낮아졌다. 반면 신규계약을 제외한 전세 보증금 평균은 다소 등락은 있지만 꾸준히 5억원 중반 대를 유지하는 모습을 보였다.

서울 아파트 신규계약 보증금은 월세 전환, 입주 여파 등으로 올해 상반기까지 하락세를 보였지만, 예전 수준을 서서히 회복할 것으로 보인다. 7월 이후 전셋값이 상승 반전한 데다, 새로운 전세 수요가 상급지 갈아타기 및 역전세 및 깡통전세 안전지대를 찾아 아파트로 꾸준히 유입되고 있기 때문이다. 전셋값이 상승으로 추세 전환하면서 이중가격 이슈는 재차 불거질 수 있다.

<부동산R114리서치센터 여경희>