전용 60㎡이하 서울 아파트의 매매가격과 전세가격 간 격차가 2년 여 만에 가장 많이 줄어든 것으로 조사됐다. 최근 전세가격 하락폭이 전반적으로 둔화되는 가운데, 소형이 침체기에 상대적으로 아파트값이 많이 내렸고, 회복이 더디게 이뤄지면서 격차를 축소한 것으로 풀이된다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 2023년 7월말 현재 전용 60㎡이하 서울 아파트 가구당 평균가격은 매매 8억4,862만원, 전세 3억9,591만원으로 집계됐다. 매매와 전세 간 가격 차는 4억5,371만원으로 2021년 6월(4억5,017만원) 이후 가장 많이 줄어든 상태다.

전용면적 구간 별 매매와 전세간 가격 차는 60-85㎡이하가 6억7,533만원(매매 12억6,459만원-전세 5억8,926만원), 85㎡초과는 10억5,265만원(매매 19억7,913만원-전세 9억2,648만원)으로 조사됐다.

매매와 전세 간 가격 차가 줄어들려면 이전보다 매매가격은 낮아지고, 전세가격은 높아져야 한다. 전용 60㎡이하와 60-85㎡이하의 전셋값 변동률이 유사한 움직임을 보이는 가운데, 유독 60㎡이하 아파트에서만 가격 차가 줄었다는 것은 상대적으로 전셋값 대비 매매가격이 낮은 수준이기 때문이다.

다시 말하면 다른 면적대에 비해 60㎡이하 아파트값이 하락기에 가장 많이 빠졌고, 회복도 더디게 이뤄지면서 매매와 전세간 가격 차가 좁아졌다고 해석 가능하다. 실제로 작년 한 해 동안 서울 아파트값 누적 변동률을 살펴보면, 전용 60㎡이하가 5.61% 떨어져 60-85㎡이하(-4.53%) 보다 낙폭이 컸고 85㎡초과 아파트는 오히려 0.36% 상승했다.

2020-2021년 집값 상승기에 영끌 및 투자수요까지 가세하면서 급등했던 소형 아파트값이 침체기 들어 크게 빠졌고, 반면 희소성 있고 가격 진입장벽이 높은 중대형 아파트는 상대적으로 가격 변동폭이 작았다.

한편 올해 들어 서울 아파트 시장은 강남권, 마포 등 고가 지역 위주로 반등이 시작되면서 중저가 지역이 분위기를 따르는 양상을 보이고 있다. 소형 아파트가 밀집해 있는 중저가 지역의 회복이 늦어지면서 1월부터 7월까지 누적 매매가격 변동률도 60㎡이하(-4.37%)가 타 면적대(△60-85㎡이하 -3.60% △85㎡초과 -1.85%)에 비해 하락폭이 컸다.

<하반기 서울 매매가격 회복세 지속 여부에 따른 매매-전세 가격 차 변화 예상>

서울 소형 아파트 매매시장은 거래 및 가격 회복세를 보일 것으로 예상된다. 우선 서울 아파트 매수 주축으로 떠오른 30대 실수요는 소득 등 자금력이 낮기 때문에 소형을 선택할 여지가 있다. 여기에 대출금리 인상에 따른 이자 부담도 가격 수준이 낮은 소형 매매를 부추기는 요인이 될 수 있다.

한편 하반기에는 상반기(1만4,960가구) 보다 많은 1만8,110가구가 입주에 나설 예정이어서 국지적, 일시적으로 전셋값 하락 가능성이 있다. 하반기 아파트값 상승세 지속 여부에 따라 매매-전셋값 가격 차는 변화할 수 있다.

<부동산R114리서치센터 여경희>