서울 재건축 매매가격이 5주 연속 보합(0.00%)에서 움직인 가운데 경기ㆍ인천도 2022년 6월(6/10, 0.00%) 이후 약 1년(52주)만에 하락세를 멈춘 것으로 나타났다.

서울 재건축 시장은 노원구 일대 월계시영(미성, 미륭, 삼호 3,930가구) 등 대단지 중심으로 사업 초기 단계의 안전진단을 속속 통과하는 가운데 재건축 이슈 지역인 강남권(압구정 등)과 목동, 여의도, 용산 등은 고층 개발 가능성에 조합원들의 기대감도 커지는 분위기다.

한편 서울 재건축과 일반아파트 모두에서 하락폭이 크게 줄면서 경기ㆍ인천 일대도 장기간의 하락세를 뒤로 하고 보합 전환되는 등 분위기 개선 흐름이 조금씩 수도권 전체로 확산하는 모양새다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값 변동률은 0.01% 떨어져 직전 주(-0.02%)보다 낙폭이 줄었다. 재건축이 5주 연속 보합(0.00%)을 나타냈고, 일반 아파트는 0.01% 내렸다. 신도시는 0.01% 떨어졌지만 경기ㆍ인천은 보합(0.00%)을 나타냈다.

전세시장도 상반기 내내 급격하게 하락하던 움직임은 일단 멈춘 것으로 나타났다. 서울과 신도시, 경기ㆍ인천 모두에서 약보합(-0.01%)을 나타냈다.

[매매]

서울은 25개 구 중에서 하락한 지역이 전주 15곳에서 금주 10곳으로 축소됐다. 나머지 15곳은 모두 보합(0.00%)에서 움직임이 제한됐다. 지역별로는 ▼강북(-0.09%) ▼서대문(-0.08%) ▼동대문(-0.05%) ▼강서(-0.04%) ▼도봉(-0.02%) ▼양천(-0.02%) ▼영등포(-0.02%) ▼금천(-0.01%) ▼노원(-0.01%) ▼동작(-0.01%) 등이 하락했다.

강북은 수유동 수유래미안, 수유벽산1차 등이 250만원~1,250만원 떨어졌다. 서대문은 남가좌동 남가좌현대, DMC파크뷰자이, 북가좌동 DMC래미안클라시스, DMC래미안e편한세상 등이 500만원~1,500만원 빠졌다.

신도시는 ▼평촌(-0.06%) ▼판교(-0.05%) 정도가 하락했지만, 나머지는 가격 변동이 없었다. 평촌은 평촌동 귀인마을현대홈타운, 향촌롯데, 향촌현대4차 등이 500만원~1,500만원 떨어졌다. 판교는 판교동 판교원마을1ㆍ7단지가 1,000만원~1,500만원 빠졌다.

경기ㆍ인천은 시세 조사 대상지역 28곳 중 ▼김포(-0.03%) ▼남양주(-0.02%) ▼부천(-0.01%) 등 단 3곳만 약세를 나타내 시장 전반에서의 분위기 개선이 확연했다.

김포는 장기동 청송현대홈타운2단지가 500만원 떨어졌다. 남양주는 별내면 청학주공3ㆍ5단지, 거성수락산, 동부일신 등이 500만원~1,000만원 빠졌다. 부천은 역곡동 부천동부센트레빌3단지, 중동 연화쌍용 등이 500만원 하락했다.

[전세]

서울은 강남권 대비 역전세 이슈에 상대적으로 더 민감한 비강남권 위주로 가격 내림폭이 컸다. 지역별로는 ▼강북(-0.13%) ▼동대문(-0.06%) ▼관악(-0.05%) ▼금천(-0.03%) ▼영등포(-0.03%) ▼광진(-0.02%) ▼동작(-0.02%) 순으로 떨어진 반면 강남은 0.01% 올랐다.

강북은 수유동 수유벽산1차가 250만원~1,000만원 빠졌다. 동대문은 이문동 이문e편한세상, 쌍용 등이 500만원~1,500만원 하락했다. 반면 강남은 청담동 삼성1차, 대치동 래미안대치팰리스1단지, 개포동 대청, 대치2단지 등에서 1,000만원~5,000만원 상승했다.

신도시 전세가격도 매매시장 분위기와 비슷했다. ▼평촌(-0.05%) ▼판교(-0.04%) 등 두곳에서 하락했다. 평촌은 평촌동 향촌현대4,5차가 1,000만원 떨어졌다. 판교는 판교동 판교원마을1단지에서 1,500만원 빠졌다.

경기ㆍ인천은 대부분 지역들이 보합(0.00%)으로 돌아선 가운데 ▼평택(-0.09%) ▼남양주(-0.06%) ▼김포(-0.02%) ▼수원(-0.02%) 등에서 하락했다.

평택은 청북읍 사랑으로부영1차가 750만원 빠졌다. 남양주는 별내면 청학주공3ㆍ5ㆍ6단지, 동부일신 등이 500만원~1,000만원 떨어졌다. 김포는 풍무동 유현마을현대프라임빌이 500만원 하락했다.

<정부 역전세 방지 대책 발표 예정, 시장 연착륙 가능성 높일 것>

정부가 역전세(전세값 하락에 따른 임대인의 보증금 반환 이슈) 경고음이 곳곳에서 울리자 본격적으로 대책 마련에 나서는 분위기다. 2021년 하반기 최고점에 체결된 전세계약들의 만기가 코앞에 다가왔기 때문이다.

한국은행이 최근 발표한 자료에 따르면 역전세 위험가구 비중은 2022년 1월에는 전체의 25.9%(51만7천호) 수준이었지만, 올해 4월에는 52.4%(102만6천호) 수준으로 크게 늘어난 것으로 나타났다. 이에 정부가 논의 중인 대책은 임대인의 대출 여력을 옥죄던 DSR 규제완화나 전세보증금 반환 대출에 한정한 한도 확대 등이 거론되고 있다.

실제 해당 내용으로 대책이 발표될 경우 다주택 임대인들의 부채 규모가 크게 늘어나는 부작용은 예상되지만, 임차인들의 보증금 반환이 상대적으로 쉬워지면서 시장이 크게 우려하던 역전세 이슈는 태풍급으로 발달하기 이전에 조기 차단될 가능성이 높아 보인다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>