부동산R114가 연합뉴스와 공동으로 2022년 민영아파트 분양계획을 조사한 결과 전국 500개 사업장에서 총 41만8,351가구가 분양 예정인 것으로 나타났다. 이는 최근 5년(2017년~2021년) 평균 민영아파트 분양실적 (26만6,506가구)대비 약 57% 많은 수준이다.

2021년 분양시장은 민간택지 분양가상한제 본격 시행 등의 영향으로 계획 물량의 72% 수준밖에 공급이 이루어지지 않았던 만큼 건설사들은 2022년에 이를 만회하듯 적지 않은 물량이 분양될 것으로 예상되고 있다.

2021년 분양시장은 3기 신도시 등 사전청약과 특별공급에 대한 청약 기회 확대로 수도권을 중심으로 청약 열기가 뜨거웠다. 특히 서울과 세종은 청약 관련 통계 집계 이래 역대급 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

서울은 주변 시세보다 저렴한 분양가에 시세차익을 누릴 수 있는 기대감과 함께 분양물량 급감에 대한 영향이 컸다. 서울의 민영아파트 분양실적은 6,876가구로, 연초 계획물량(4만4,722가구)대비 15% 수준에 그쳤다.

또한, 2021년 분양시장은 주택시장에 정부규제와 함께 수도권을 중심으로 오피스텔 등 대안주거 상품이 각광받았으며, 2020년에 이어 2021년에도 언택트 열풍은 계속됐다. 코로나19 장기화로 건설사들은 사이버 모델하우스를 활용한 온라인 플랫폼을 강화한 마케팅이 이어졌다.

2021년 민영아파트 월별 분양물량을 살펴보면 12월(4만3,344가구)에 가장 물량이 많았으며 4월(3만1,017가구), 6월(2만5,196가구) 순으로 물량이 많았다.

2022년은 6월(5만1,243가구), 1월(4만2,791가구)에 전체물량의 약 22%가 계획되어 있다. 9월은 보통 가을 성수기로 꼽히지만 추석이 끼어 있어 예정물량이 2만2,552가구로 많지 않다. 분기 별로는 ▲1분기 11만8,230가구 ▲2분기 11만2,678가구 ▲3분기 6만3,994가구 ▲4분기 6만1,496가구 ▲시점미정 6만1,953가구가 분양될 예정이다.

다만, 2022년에는 사업지의 개별 사정 외에도 대선 등 정부 정책변화 등의 변수가 있어 계획물량이 실적으로 연결될 지는 지켜볼 필요가 있다. 실제로 2017년 이후, 연초 계획된 민영아파트 물량이 전부 분양으로 연결되지 못하는 상황이다.

2021년 수도권에서는 계획물량(20만6,651가구)의 44%인 11만4,088가구가 공급된 가운데 서울, 경기, 인천 모두 계획에 못 미치는 실적을 기록했다. 다만, 경기ㆍ인천은 3만여 가구의 사전청약 등 공공물량이 많았다.

지방은 계획물량(18만4,203가구)보다 1만7,238가구 적은 16만6,965가구로 조사됐다. 대전, 광주, 대구 등 광역시에서 실적이 저조한 반면 경북, 경남, 충남 등은 계획보다 많은 물량을 쏟아냈다. 주택수요가 상대적으로 적은 지방 소도시는 입지에 따른 청약미달 가능성도 배제할 수 없다.

2022년 권역별 분양 예정물량은 수도권 20만4,225가구, 지방 21만4,126가구다. 수도권에서는 경기가 11만9,624가구로 가장 많고 ▲서울 4만8,589가구 ▲인천 3만6,012가구 순으로 조사됐다.

지방에서는 부산이 3만3,485가구로 가장 많은 분양예정 물량이 조사됐다. ▲충북 2만8,026가구 ▲대구 2만6,015가구 ▲충남 2만2,452가구 ▲경남 1만9,217가구 ▲경북 1만6,973가구 ▲광주 1만6,637가구 ▲대전 1만3,715가구 ▲전남 9,983가구 ▲전북 8,207가구 ▲강원 6,931가구 ▲울산 6,777가구 ▲세종 3,363가구 ▲제주 2,345가구 순으로 집계됐다.

유형별로는 자체사업(도급 포함)을 통한 분양물량이 총 23만286가구(55%)로 가장 비중이 높다. 재개발ㆍ재건축 아파트의 비율은 전체 분양예정 물량의 약 38%(15만9,377가구)를 차지할 전망이다.

서울에서는 주목할 만한 정비사업 물량이 많다. 2021년 서울 강동구 ‘둔촌올림픽파크에비뉴포레(둔촌주공)’ 1만2,032가구, 동대문구 ‘이문1구역’ 3,069가구, 송파구 ‘잠실진주’ 2,678가구 등 분양가 산정 난항 및 조합 내분 등으로 당초 예정보다 연기된 물량을 포함해 동대문구 ‘이문3구역’ 4,321가구 등 유망 사업장에서 공급될 전망이다.

경기에서도 정비사업 물량이 관심을 받을 것으로 예상된다. 광명시 ‘광명1R구역’ 3,585가구, ‘베르몬트로광명’ 3,344가구, 안양시 ‘안양역푸르지오더샵’ 2,736가구, 수원시 ‘권선11-6구역’ 2,178가구 등이 공급을 앞두고 있는 것으로 조사됐다.

그 밖에 경기 지역 내 신도시에서는 파주 운정 3,433가구, 양주 옥정 1,961가구가 공급될 예정이다. 인천은 작년에 이어 검단 신도시 물량과 도시개발물량이 눈에 띈다. 검단에서 1만1,044가구가 분양계획을 밝혔으며 용현학익 도시개발을 통해 ‘시티오씨엘7단지’ 1,478가구 등이 공급될 예정이다.

지방은 광역시를 중심으로 재개발ㆍ재건축 아파트의 분양 계획이 많다. 부산 동래구 ‘래미안포레스티지’ 4,043가구, 남구 ‘우암2구역’ 3,018가구, 광주 북구 ‘운암3단지’ 3,214가구 등이 공급을 계획 중이다.

시공능력평가 상위 10개 건설사의 2022년 계획 물량을 살펴보면 현대건설이 3만405가구로 가장 많다. 다음으로 대우건설 3만가구 ▲롯데건설 2만7,382가구 ▲GS건설 2만7,000가구 ▲HDC현대산업개발 2만3,323가구 ▲현대엔지니어링 2만3,148가구 ▲DL이앤씨 2만300가구 ▲포스코건설 2만23가구 ▲삼성물산 1만2,609가구 ▲SK에코플랜트 1만2,427가구 순이다.

눈 여겨 볼 단지로는 서울 서초구 ‘래미안원펜타스(삼성물산)’ 641가구, 경기 용인시 ‘힐스테이트몬테로이(현대건설)’ 3,731가구, 인천 동구 ‘송림파크푸르지오(대우건설)’ 2,562가구, 인천 미추홀구 ‘시티오씨엘6단지(HDC현대산업개발ㆍ포스코건설ㆍ현대건설)’ 1,744가구 등이 있다.

▣ 청약 호조세는 2022년 분양시장에도 계속될 전망

2022년부터는 분양 관련 제도가 일부 변경되고 사전청약 물량도 확대된다. 우선, 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받을 수 있게 될 전망이다. 아울러 분양가상한제 개선에 따른 분양가 인상이 현실화될 수 있어 주요 정비사업 아파트들이 분양에 나설 경우 청약 열기를 견인할 것으로 예상된다.

3기 신도시 등 사전청약 물량도 확대된다. 내년에는 사전청약 물량 7만 가구를 포함한 약 50만 가구 가까이 공급될 예정으로, 청약 수요자들은 선택의 폭이 넓어질 것으로 예상된다. 주택수요가 많은 서울 등 수도권에 분양물량이 늘면서 청약 호조세는 지속될 전망이다. 다만 대출 규제 강화와 금리 인상, 공급량 확대 등의 변수에 따라 지역(단지)별 청약 경쟁률은 낮아질 수 있다.

<부동산R114리서치센터 최태순>