다주택자 양도세 중과와 조합원 지위양도 금지 등의 강한 규제가 담긴 8ㆍ2대책 한 달 효과가 강남권 재건축 시장에서 뚜렷이 나타났다. 서울전역 전매제한 확대 등 핀셋규제를 담은 6ㆍ19대책 한 달(6.23~7.21)간 서울 재건축가격은 1.76% 급등한 반면 8ㆍ2대책 발표 이후 한

달(8.4~9.1)은 0.54% 하락 반전했다. 같은 기간 서울 일반아파트는 상승세가 둔화되며 0.31% 소폭 오르는데 그쳤다. 투기지역과 투기과열지구를 피한 신도시는 8.2대책 발표 후 한 달간 서울(0.17%)과 경기·인천(0.13%) 보다 변동률이 소폭 높은 0.3% 올랐다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 서울 아파트 매매가격은 5주 연속 상승률이 둔화세를 이어갔다. 서울은 재건축 하락폭이 커지면서 0.02% 오르는데 그치고, 신도시(0.05%)와 경기ㆍ인천(0.03%)도 변동폭이 크지 않다. 서울 재건축 시장은 0.12% 하락했다. ▼강동(-0.29%) ▼강남(-0.23%) ▼서초(-0.03%) 지역에서 재건축 하락폭이 커졌다.

전세시장은 안정세를 이어가고 있다. 서울(0.03%)과 경기ㆍ인천(0.01%)은 전주와 비슷한 수준을 보였다. 신도시는 동탄2신도시 입주물량 여파로 0.03% 하락했다.

[매매]

서울은 △금천(0.34%) △중랑(0.27%) △구로(0.24%) △관악(0.11%) △양천(0.09%) △은평(0.08%) △동작(0.07%) 지역이 상승했다.

금천은 대단지 중심으로 가격이 올랐다. 가산동 두산(1,495가구)이 750만원~1,000만원, 시흥동 남서울힐스테이트(1,764가구)는 850만원 상승했다. 중랑은 묵동 대림두산이 1,000만원~2,500만원 상승했다. 구로는 개봉동 현대1단지가 1,750만원~2,750만원, 신도림동 SK뷰는 2,000만원 각각 올랐다.

반면 ▼강남(-0.10%) ▼강동(-0.06%) ▼용산(-0.01%) 지역은 하락했다. 강남은 매수자들이 추가 가격 하락을 기대하며 거래에 나서지 않아 대치동 은마가 2,000만원~3,500만원 하락했다. 강동은 둔촌동 둔촌주공1~3단지 가격이 500만원~2,500만원 떨어졌다. 용산은 이촌동 한가람건영2차가 2,000만원 떨어졌다.

신도시는 △평촌(0.13%) △일산(0.11%) △김포한강(0.07%) △산본(0.06%) △판교(0.06%) 지역이 상승했다. 규제를 빗겨간 평촌, 일산 등 1기신도시는 편리한 생활여건까지 갖춰 실수요자들로부터 매수세가 이어졌다.

평촌은 호계동 목련우성7단지가 1,000만원~1,500만원, 비산동 관악청구가 500만원~1,000만원 올랐다. 일산은 백석동 흰돌3단지국제한진이 750만원~1,000만원, 백송5단지삼호풍림이 750만원~2,000만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 △의왕(0.19%) △부천(0.12%) △군포(0.11%) △시흥(0.11%) △광주(0.07%) △안양(0.06%) △성남(0.05%) △하남(0.05%) △인천(0.04%) 지역이 올랐다.

의왕은 백운밸리 도시개발과 인덕원IT밸리 등 각종 개발호재 영향으로 집주인들이 매물을 걷어 들여 가격이 상승했다. 내손동 내손대림e편한세상이 500만원~750만원 올랐다. 포일동 포일숲속마을5단지는 1,500만원 상승했다. 부천은 상동 라일락신성미소지움이 750만원~900만원 올랐다. 군포는 대단지 아파트인 래미안하이어스(2,644가구)가 500만원~750만원 상승했다.

[전세]

서울은 △관악(0.20%) △구로(0.11%) △용산(0.11%) △강동(0.08%) △강북(0.08%) △서대문(0.07%) △동대문(0.05%) △은평(0.05%) 지역이 올랐다.

관악은 봉천동 관악드림타운이 1,000만원, 성현동아는 250만원~500만원 올랐다. 구로는 신도림동 신도림4차e 편한세상이 1,000만원~1,500만원, 고척동 우성이 500만원-1,000만원 상승했다. 용산은 문배동 이안용산프리미어(II)가 500만원~1,000만원 올랐다. 강동은 천호동 동아하이빌이 500만원, 중앙하이츠2차가 500만원, 천호동 삼익이 1,000만원 각각 상승했다.

신도시는 △광교(0.03%) △김포한강(0.02%) △평촌(0.01%) △산본(0.01%) 지역이 올랐다. 광교는 광교호반베르디움이 500만원 상승했다. 김포한강은 고창마을INISthe1이 500만원 상승했다. 평촌은 비산동 은하수청구가 500만원 상승했다. 군포는 산본동 주공11단지가 250만원 상승했다.

반면 ▼동탄(-0.21%) ▼판교(-0.03%) ▼일산(-0.01%) 지역은 하락했다. 동탄은 동탄2신도시 입주영향으로 동탄1신도시 전세가격 하락폭이 커지고 있다. 반송동 솔빛마을서해그랑블, 동탄솔빛마을쌍용예가, 동탄솔빛마을신도브래뉴 등이 1,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △광주(0.14%) △인천(0.06%) △구리(0.05%) △김포(0.05%) △부천(0.05%) △파주(0.05%) 지역이 올랐다.

광주는 초월읍 초월롯데캐슬이 1,000만원, 초월e편한세상1,2단지가 1,000만원 각각 올랐다. 인천은 송도동 송도국제도시호반베르디움이 1,000만원 상승했다. 구리는 인창동 성원1차가 1,000만원 올랐다.

반면 경기도 외곽과 입주물량이 집중된 곳에서 전세가격이 하락했다. ▼오산(-0.25%) ▼의정부(-0.24%) ▼과천(-0.16%) ▼광명(-0.04%) ▼화성(-0.01%) ▼수원(-0.01%) 지역이 떨어졌다. 오산은 원동 원동e편한세상1,2단지가 500만원 하락했다. 의정부는 낙양동 의정부민락푸르지오가 1,000만원 떨어졌다. 과천은 원문동 래미안슈르가 1,000만원 하락했다.

▣ 가계부채 대책 앞두고 매도ㆍ매수 눈치보기 중

8ㆍ2대책이 발표된 지 한 달 된 아파트 매매시장은 강남권 재건축 시장에서 매도ㆍ매수 모두 관망세를 유지하고 있다. 9월 정부는 총부채 원리금 상환비율(DSR) 등이 담긴 가계부채관리종합대책을 발표할 예정이다. 주택구입 자금을 옥죄는 대출규제가 추가로 발표되면 매수 심리가 위축돼 가격 하락세가 지속될 것으로 보인다. 한국은행은 사상 처음으로 기준금리가 1%대로 낮아진 뒤 14개월째 1.25%로 동결했다. 정부는 가계부채 증가세를 낮추기 위해 기준금리 인상을 거론하지만 한국은행은 북한의 지정학정 리스크와 가계부채대책 추가 발표 예고로 8ㆍ2대책의 효과가 하반기까지 이어져 주택시장의 안정화가 유지될 것으로 보고 있어 금리 움직임에 귀추가 주목된다.

청약제도 개편 전 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들이 분양가를 낮추는 모습도 포착됐다. 청약 수요가 몰리면서 재건축 시장에 청약열풍이 이어질지 관심이 모아지고 있지만 대출제한과 청약규제 강화로 과열현상 지속이 쉽지 않을 전망이다. 분양가9억 원을 초과하는 강남권은 주택도시보증공사(HUG)로부터 집단대출 보증을 받지 못해 개인 신용대출을 이용하는 한계도 있다.

한편, 8ㆍ2 대책 이후 전세전환 수요가 늘어나 전세가격이 오를 것이라는 우려의 목소리가 나오지만 현재 전세시장은 안정세를 이어가고 있다. 재건축 이주수요 발생 지역에서 국지적인 전세가격 상승이 나타나지만 인근지역에 미치는 영향은 제한적이다. 입주물량이 집중된 2기신도시와 인근 지역의 전세가격 하락세가 길어지고 있다.

[부동산114 리서치센터 이미윤]