부동산114(www.r114.com)에 따르면 1월 셋째 주 서울 아파트값이 주간 0.02% 상승했다.

대출규제와 금리인상, 그리고 정치ㆍ경제적인 불확실성 여파로 수요심리가 전반적으로 위축된 가운데 둔촌주공은 올해 말까지 유예된 ‘재건축초과이익환수제’ 적용을 피할 수 있는 단지로 저가매수세가 유입되며 떨어졌던 아파트값이 1월 들어 회복하는 분위기다. 잠실주공5단지는 11ㆍ3대책 이후 1억원 이상 아파트값이 떨어지자 일부 투자자수요가 움직이며 하한가가 올랐다. 한편 강남과 서초 재건축 단지는 금주 관망세가 이어지며 보합세를 보였다.

신도시와 경기ㆍ인천은 보합세(0.00%)를 나타냈다. 거래에 따라 가격등락이 있지만 매수자들의 관망세가 짙고 매도자 역시 매매가 급하지 않은 이상 서둘러 팔지 않겠다는 분위기다.

전세가격은 서울이 0.01% 상승했다. 신도시는 0.02% 하락했고 경기ㆍ인천은 보합세(0.00%)를 나타냈다. 전세매물 부족이 이어지며 일부 전셋값이 상승한 지역도 있지만 겨울철 잠잠해진 이사수요와 새아파트 물량 등이 영향을 미치며 전세시장은 전반적으로 안정된 흐름을 유지하고 있다.

 

<매매>

서울은 ▲강동(0.25%) ▲서대문(0.09%) ▲은평(0.05%) ▲송파(0.04%) ▲금천(0.04%) 순으로 상승했다.

강동은 5월쯤 관리처분인가를 앞두고 있는 둔촌주공1~4단지가 500만~2500만원 가량 올랐다. 다만 고덕동 고덕래미안힐스테이트는 500만~1000만원 가량 매매가격이 떨어졌다. 서대문과 은평은 실수요자의 중소형 거래 영향으로 가격이 상승했다. 서대문은 홍제동 한양, 합동 충정로SKVIEW가 500만~2000만원 가량 올랐고 은평은 신사동 이랜드, 진관동 은평뉴타운박석고개힐스테이트가 1000만~2500만원 가량 상승했다.

송파는 잠실동 주공5단지가 1000만원 가량 올랐다. 출시됐던 저가매물이 거래되면서 하한가가 소폭 올랐다. 다만 지난 18일 개최된 서울시 도시계획위원회에서 변경 계획안이 다른 안건에 밀려 상정조차 되지 못한 채 다음달 1일 심의로 미뤄지게 되면서 거래 분위기는 다시 조용하다.

▽양천(-0.10%) ▽동대문(-0.08%) ▽노원(-0.03%) ▽영등포(-0.01%) ▽성북(-0.01%) ▽강북(-0.01%)은 거래부진 속에 아파트값이 하락했다.

양천은 신정동 목동신시가지12단지, 목동 목동신시가지3단지 등이 250만~2500만원 가량 내렸다. 동대문은 장안동 장안1차현대홈타운, 장안힐스테이트 등이 500만~3000만원 정도 하락했고, 노원은 상계동 상계주공5ㆍ6단지가 250만~500만원 정도 하락했다.

신도시 매매가격은 수요와 공급 모두 조용한 편이다. ▽동탄(-0.03%) ▽중동(-0.01%) ▽산본(-0.01%) ▽일산(-0.01%)은 아파트값이 떨어졌다.

동탄은 겨울철 이사수요가 줄면서 매물이 쌓이고 있다. 능동 능동마을 EG the1이 750만~1000만원 가량 내렸다. 중동은 상동 반달건영이 500만원 정도 하락했다. 반면 ▲분당(0.02%) ▲판교(0.01%)는 상승했다. 분당은 역세권 아파트인 이매동 이매삼성과 서현동 효자동아가 1000만~1500만원 가량 올랐다.

경기ㆍ인천은 ▲구리(0.06%) ▲광명(0.05%) ▲부천(0.04%) ▲파주(0.04%) 순으로 상승했다.

구리는 인창동 아름마을삼성래미안이 1000만원 가량 올랐다. 거래가 활발하진 않지만 매매수요가 꾸준하다. 광명은 광명뉴타운 이주수요가 움직이며 광명동 중앙하이츠 1~3차가 250만~2000만원 가량 올랐다. 전세매물이 귀해 매매로도 거래가 이어지는 분위기다.

이에 반해 ▽성남(-0.22%) ▽김포(-0.04%) ▽용인(-0.02%) ▽안산(-0.02%)은 하락했다. 성남은 매매거래 부진으로 중앙동중앙힐스테이트1ㆍ2차, 상대동 선경이 400만~1000만원 가량 떨어졌다. 김포는 매수수요가 뜸해 감정동 신화아파트가 750만원 하락했다.

 

<전세>

서울은 ▲송파(0.09%) ▲서초(0.08%) ▲마포(0.07%) ▲중랑(0.06%) ▲영등포(0.05%) 순으로 전셋값이 상승했다.

송파는 잠실동 레이크팰리스, 장지동 송파파인타운3단지가 500만~5000만원 가량 올랐다. 서초는 잠원동 잠원동아, 서초동 신동아1차가 1000만~3500만원 정도 전셋값이 상승했다. 마포는 망원동, 망원2차대림, 신수동 밤섬경남아너스빌 등이 1500만~3000만원 가량 오른 가격에 계약이 체결된다.

반면 ▽강동(-0.46%) ▽양천(-0.12%) ▽용산(-0.08%) ▽서대문(-0.02%) ▽도봉(-0.02%)은 전셋값이 하락했다.

강동은 고덕동 고덕래미안힐스테이트, 명일동 삼익그린2차 등이 500만~2000만원 가량 떨어졌다. 1월 초 입주가 시작된 새아파트지만 겨울비수기 영향으로 매물을 찾는 수요가 적다. 양천은 전세수요 감소로 매물 소진 속도가 더디다. 목동 목동신시가지2단지, 목동신시가지5단지 등이 500만~2500만원 가량 떨어졌다.

신도시는 ▽동탄(-0.07%) ▽일산(-0.05%) ▽중동(-0.04%) ▽산본(-0.02%) ▽분당(-0.01%) ▽파주운정(-0.01%) 순으로 하락했다.

동탄은 동탄2신도시 입주가 진행되면서 일대 전셋값이 하락하는 분위기다. 반송동 시범다은월드메리디앙반도유보라, 반송동 시범한빛금호어울림 등이 500만~1500만원 가량 떨어졌다. 일산은 주엽동 일대 중대형아파트 전셋값이 하락했다. 주엽동 강선5단지건영동부가 500만원, 강선6단지금호한양이 1000만원 정도 떨어졌다.

평촌(0.04%)과 판교(0.01%)는 전셋값이 상승했다. 평촌동 향촌현대5차가 500만원, 비산동 관악성원이 750만원 가량씩 올랐다.

경기ㆍ인천은 ▲구리(0.10%) ▲수원(0.09%) ▲부천(0.06%) ▲화성(0.05%) ▲인천(0.02%)이 상승했다.

구리는 인창동 주공1단지가 1000만원 가량 상승했다. 대규모 단지임에도 순수 전세매물이 귀하다. 수원은 권선동 IPARK시티 2~4단지가 500만~1500만원, 권선3주공1ㆍ3단지가 250만~1000만원 상승했다.

반면 ▽성남(-0.27%) ▽광명(-0.16%) ▽평택(-0.12%) ▽고양(-0.08%) ▽오산(-0.04%)은 전셋값이 하락했다. 성남은 중앙동 중앙동힐스테이트1, 2차가 1500만~2000만원 하락했다. 광명은 거래가 뜸한 중대형 면적 위주로 떨어졌다. 하안동 e평한세상센트레빌이 500만~2500만원 하락했다.

 

<기대감 불안감 공존하는 재건축, 박스권 횡보 예상>

지난 18일 열린 서울시 도시획위원회에서 서울 송파구 진주아파트와 미성ㆍ크로바아파트의 예정 법적상한용적률 결정안이 조건부ㆍ수정 가결됐다. 반포주공(1ㆍ2ㆍ4주구)은 정비계획 및 경관 계획안에 대해 보류 결정이 내려졌지만 용적률·높이(300%, 최고35층) 등 중요한 사항에 대해서는 합의된 상태다.

한편 일부 단지를 준주거지역으로 상향 조정해 최고 50층 규모로 재건축 한다는 계획을 세운 잠실주공5단지는 시간 상의 문제로 18일 도계위에서 논의되지 못하고 2월 1일 도계위 심의로 연기됐다. 2018년 재건축초과이익환수제 부활을 앞두고 올 연말까지 관리처분계획을 관할구청에 내야 하는 상황에서 도계위 심의 통과 여부에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 재건축 추진 상황에 따라 투자수요를 끌어 당길 수 있는 호재가 될 수 있기 때문이다.

하지만 가격상승을 저해하는 요인도 만만치 않다. 재건축단지에서 수익을 얻기 위해서는 분양이 잘돼야 하지만 최근 분양시장의 분위기가 좋지 못하다. 가계부채 관리를 위해 올해부터는 잔금대출(미상환 중도금 대출 포함)에 대해 여신심사 가이드라인을 적용하고 있고 1순위 제한과 재당첨제한 그리고 전매제한 등으로 분양시장의 진입문턱이 높다.

또한 금리인상에 대한 불안감 속 현재의 국정불안, 국내경제 저성장 등이 부동산시장의 하방압력으로 작용하고 있어 당분간 매매시장은 박스권 내에서 제한적인 변동을 보일 것으로 예상된다.

 

<부동산114 리서치센터 김은선>

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