정부의 재건축 안전진단 기준 강화와 서울시의 관리처분계획인가 시점 조정방침이 연이어 발표되면서 서울 아파트값 상승폭이 둔화됐다. 여전히 매도자 우위시장 시장이 지속되고 있지만 단기간 오른 가격에 대한 부담과 정부의 규제 정책 기조 등의 영향으로 추격매수세가 줄어든 영향이다.

금주 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.32%를 기록하며 3주 연속 상승폭이 줄었다. 서울 아파트값 변동률 0.32%는 올해 들어 가장 낮은 수치다. 신도시는 판교와 분당이 역세권 인근 아파트 매물이 귀해지며 상승폭이 컸고 이외 지역은 관망세를 보이며 전주 대비 상승폭이 줄어든 0.10% 기록했다. 경기ㆍ인천은 0.02% 올랐다.

전세시장은 봄 이사철을 앞두고 있지만 안정적인 분위기다. 서울은 도심 역세권 단지 위주로 국지적인 강세는 이어졌지만 전반적인 분위기는 신규 입주 아파트로 전세수요가 분산되며 0.02% 상승했다. 반면 신도시는 공급물량이 많은 동탄과 김포한강에서 전세매물이 쌓이며 0.02% 내렸고 경기ㆍ인천도 0.05% 하락했다.

[매매]

서울은 △광진(0.85%) △성동(0.73%) △송파(0.65%) △성북(0.51%) △강동(0.41%) △종로(0.35%) △중구(0.35%) △강서(0.30%) 순으로 상승했다.

광진은 광장동 광장극동2차, 광장힐스테이트 등이 2,500만원~5,000만원 가량 오른 가격에 거래된다. 성동은 뉴타운이나 도심 접근성이 좋은 새 아파트를 찾는 매수세가 이어지면서 하왕십리동 왕십리센트라스, 왕십리자이 등이 2,500만원~5,000만원 가량 올랐다. 송파는 잠실동 리센츠, 신천동 잠실파크리오, 문정동 올림픽훼밀리타운 등이 500만원~5,000만원 가량 올랐다. 매수세는 줄었지만 1~2월 고가 거래가격이 시세에 반영되며 상승세를 유지했다.

신도시는 △판교(0.50%) △분당(0.19%) △평촌(0.16%) △광교(0.10%) △일산(0.04%) △중동(0.03%) 순으로 상승했다.

판교는 판교역 일대 봇들마을, 백현마을 수요가 꾸준하지만 매물이 많이 나오지 않고 매도인들의 매도호가도 오르고 있다. 삼평동 봇들마을4단지가 1,000만원~2,500만원, 백현동 백현마을5단지가 2,500만원 가량 올랐다. 분당은 수요가 줄긴 했지만 매물이 워낙 귀해 매매가격이 상승했다. 정자동 정든동아가 1,000만원, 이매동 이매삼성이 1,000만원~2,500만원 올랐다. 평촌은 역세권 위주로 매매가격이 상승하며 호계동 목련동아가 500만원~1,000만원 가량 상승했다.

반면 ▼동탄(-0.08%) ▼김포한강(-0.01%)은 매물이 쌓이면서 하락했다. 동탄은 능동 푸른마을포스코더샵2차가 750만원~1,500만원, 김포한강은 장기동 고창마을제일풍경채가 250만원 가량 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △과천(0.26%) △의왕(0.13%) △안양(0.10%) △성남(0.09%) △용인(0.05%) △하남(0.05%) 순으로 상승했다.

과천은 별양동 주공6단지가 500만원~1,000만원 상승했다. 설 연휴 이후로 관망기조를 보이는 가운데 거래는 주춤하지만 매물이 귀한 편이다. 의왕은 내손동 포일자이가 500만원 상승했다. 대규모 단지로 중소형 면적 위주의 거래가 꾸준하다. 안양은 관양동 평촌더샵센트럴시티가 500만원~1,000만원 상승했다. 실수요 문의가 이어지는 가운데 매물 품귀로 가격이 상승했다.

반면 ▼안성(-0.13%) ▼화성(-0.09%) ▼안산(-0.07%) ▼오산(-0.06%) ▼동두천(-0.06%)은 매매가격이 하락했다. 안성은 매수세가 자취를 감추며 석정동 신원아침도시가 500만원~1,500만원 가량 떨어졌다.

[전세]

서울은 △광진(0.28%) △중구(0.21%) △성북(0.15%) △동대문(0.11%) △중랑(0.08%) △동작(0.06%) 순으로 상승했다. 지하철 이용이 편리한 역세권 아파트 위주로 전셋값이 상승했다.

광진은 광장동 현대10차, 자양동 더샵스타시티 등이 500만원~3,000만원 가량 올랐다. 중구는 신당동 래미안하이베르가 1,500만원~2,500만원 가량 올랐고, 성북은 길음동 래미안길음1차가 1,000만원 가량 올랐다.

한편 ▼강동(-0.15%) ▼송파(-0.07%) ▼영등포(-0.04%) ▼서초(-0.03%) 등은 전세수요가 주춤해지면서 전셋값이 하락했다. 강동은 암사동 롯데캐슬퍼스트가 1,000만원~1,500만원 가량 떨어졌고, 송파는 송파동 래미안송파파인탑이 3,000만원 전세시세가 하락했다.

신도시는 △판교(0.09%) △분당(0.04%) △일산(0.02%) △평촌(0.02%) 순으로 상승했다.

판교는 판교역 접근성이 좋고 학군이 좋은 아파트 위주로 전셋값이 올랐다. 삼평동 봇들마을8단지가 1,500만원, 백현동 판교알파리움2단지(C2-3)가 1,500만원~2,500만원 가량 상승했다. 분당은 구미동 무지개건영3단지가 1,000만원 올랐고 정자동 한솔주공4단지도 1,000만원 가량 상승했다. 일산은 주엽동 강선1단지(대우,벽산)이 500만원 정도 올랐다. 서울 도심권 출퇴근 가능한 아파트를 원하는 전세수요가 꾸준하다.

반면 ▼동탄(-0.27%) ▼김포한강(-0.08%)은 공급물량 부담에 전셋값 하락세가 계속되고 있다. 동탄은 동탄1신도시 아파트 위주로 전셋값이 내렸다. 능동 동탄푸른마을두산위브가 2,500만원 가량 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼오산(-0.71%) ▼시흥(-0.38%) ▼안산(-0.25%) ▼안성(-0.23%) ▼광명(-0.20%) 순으로 전셋값이 떨어졌다.

오산은 원동 대원, 동부, 두산동아가 1,000만원~1,500만원 가량 하락했다. 오산세교자이 등 새 아파트 입주 영향으로 기존 아파트 전세 거래가 부진하다. 시흥은 월곶동 월곶2,3,4차풍림아이원이 500만원~1,000만원 가량 전셋값이 떨어졌다. 안산은 고잔동 주공5,9단지가 전세매물 증가로 1,000만원~2,000만원 하락했다.

▣ 너무 많이 올랐나? 급등한 가격에 매수자 피로감 지속될 듯

재건축 조합원지위양도 제한, 재건축 초과이익환수 시행과 금융규제 등에 이어 안전진단 기준 강화, 서울시의 이주시기 조정이 발표되는 등 아파트 시장에 대한 규제 대책이 나오자 서울 아파트값 상승폭이 둔화됐다. 여기에 단기간 급등한 아파트값에 매수자들은 피로감을 내보이며 매수세도 주춤한 모습을 보이고 있어 당분간 서울 아파트 매매시장은 진정된 모습을 이어갈 것으로 판단된다.

봄 이사철을 목전에 두고 있지만 전세시장도 안정적인 흐름을 예상한다. 서울시의 강남권 주요 재건축 아파트 에 대해 이주시기 조정으로 이주수요가 한꺼번에 몰릴 가능성이 적고 최근에 입주한 신규 아파트로 전세수요가 분산될 것으로 보이기 때문이다. 반면 공급물량이 많은 동탄과 김포한강 등 일부 신도시와 안성, 화성 등 경기 외곽지역은 전셋값 하락이 계속 될 것으로 예상된다.

<부동산114리서치센터 서성권>