직주근접형 중소형 단지 인기, 서울 일반아파트 0.02% 상승

재건축 아파트 강세가 이어지며 서울 아파트 매매가격이 7주 연속 상승했다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 3월 첫째 주 서울 매매가격은 0.04%의 변동률을 보이며 7주 연속 상승했다.

11ㆍ3대책 발표 이후 꺾였던 매수심리는 내년 재건축초과이익환수제 부활을 앞두고 사업추진에 잰걸음을 내는 재건축 단지를 중심으로 회복세를 보이고 있다. 개포주공, 서초 통합재건축(반포동 한신 3차 등), 잠실주공 5단지 등이 사업추진 기대감으로 서울 아파트값 상승을 주도했다. 일반아파트는 중소형 매매전환 수요가 가격상승을 지탱하며 견조한 흐름을 이어가고 있다.

한편 신도시(0.02%)와 경기ㆍ인천(0.00%)은 상대적으로 매매가격 변동성이 낮은 모습이다. 11ㆍ3대책 이후 가격조정도 적었고 매수세를 자극할만한 동력이 부족해 소폭의 등락을 반복하는 분위기다.

전세가격은 서울과 신도시가 각각 0.03% 상승했고, 경기·인천은 보합(0.00%)을 나타냈다. 물건부족으로 전셋값이 오른 지역도 있지만 새아파트 입주와 주춤한 수요 영향으로 전세시장은 비교적 안정적인 흐름을 유지하는 모습이다.

<매매>

서울은 △종로(0.25%) △은평(0.13%) △성동(0.12%) △강서(0.11%) △서초(0.11%) △영등포(0.09%) 순으로 상승했다.

종로는 지하철 이용이 편리한 역세권 단지로 중소형아파트를 찾는 직장인 수요가 꾸준하다. 은평은 매매전환 수요 영향으로 중소형 아파트값이 상승했다. 서초는 2월 저가물건 위주로 매매거래가 이뤄진 이후 집주인은 가격 상승 기대감에 매물을 거둬들이는 분위기다. 반면 ▽양천(-0.24)은 거래공백이 이어지면서 약세를 보였다.

신도시는 매매가격은 수요와 공급 모두 조용한 편이다.△분당(0.05%) △평촌(0.04%) △일산(0.03%) △판교(0.03%) △중동(0.01%) △동탄(0.01%) 순으로 상승했다.

분당은 최근 저가 매수세가 유입되면서 가격이 올랐고 평촌은 역세권 아파트 위주로 매매가격이 상승했다. 반면 ▽김포한강(-0.15%)은 새아파트 입주로 매물이 쌓이면서 하락했다.

경기ㆍ인천에선 △광명(0.06%) △수원(0.04%) △구리(0.02%) △부천(0.02%) △시흥(0.02%) 순으로 아파트 가격이 올랐다. 광명은 한동안 조용했던 매수세가 조금씩 움직이는 분위기다.

반면 ▽양주(-0.05%) ▽평택(-0.03%) ▽용인(-0.02%) ▽안양(-0.02%) ▽군포(-0.02%)는 하락했다. 양주는 새아파트 입주 영향으로 평택은 매수 수요가 뜸해 각각 하락했다.

<전세>

서울은 △용산(0.39%) △중구(0.38%) △종로(0.30%) △은평(0.20%) △동대문(0.14%) 순으로 전세값이 상승했다.

용산은 월세나 반전세 매물이 대부분으로 순수 전세매물이 귀하다. 중구나 종로 일대는 광화문, 시청방면 중심업무지구로의 접근성이 좋아 전세매물을 찾는 수요가 꾸준하다. 한편 학군 수요가 마무리되면서 전세수요가 뜸해진 양천은 금주 전세가격이 0.34% 하락했다.

신도시는 △일산(0.19%) △평촌(0.06%) △산본(0.03%) △분당(0.01%) △판교(0.01%) 순으로 전세갑시 올랐다. 일산은 새아파트인 백석동 일산요진와이시티가 상승했고 평촌은 중소형 전세매물이 출시되지 않아 대형인 평촌동 꿈우성이 올랐다. 반면 ▽김포한강(-0.10%)은 물량부담에 전셋값이 하향조정 됐고 ▽동탄(-0.04%)도 전셋값이 떨어졌다.

경기ㆍ인천에서는 △안양(0.09%) △부천(0.05%) △화성(0.05%) △남양주(0.04%) △수원(0.03%) 순으로 상승했다. 안양은 새아파트를 선호하는 수요자들이 많아 거래가 활발한 편이다, 부천은 전세물건 부족으로 상승세를 보였다. 반면 ▽과천(-0.32%) ▽양주(-0.13%) ▽군포(-0.12%) ▽고양(-0.08%) 등은 전세값이 하락했다. 과천은 재건축이주가 마무리단계에 접어들며 가격이 떨어졌다.

<Again 2016년? 2017년 3월 부동산 시장 ‘주목’>

11ㆍ3대책 이후 12월 미국금리인상, 1월 잔금(집단)대출에 대한 여신심사가이드라인 적용과 총부채원리금상환(DSR) 도입 등으로 침체양상을 보였던 서울아파트 시장은 2~3개월의 하락추세를 멈추고 반등의 기회를 노리고 있다.

재건축초과이익환수제가 내년 부활할 것으로 예산되는 가운데 재건축 사업이 순항 중인 단지에 저가매수세가 유입됐고 11ㆍ3대책 이전 수준까지 시세가 따라 붙는 모습이다. 시장흐름이 폭등이나 가격 상승이 전반적으로 확산되지는 않고 있지만 2016년과 유사한 시장흐름이 나타나고 있어 2017년 3월 부동산시장에 주목도가 높다. 2016년은 3월 분양한 래미안블레스티지(개포주공2단지)가 추세상승의 기폭제가 됐다. 2017년 3월, 투자심리를 자극할 기폭제가 있을까?

재건축초과이익환수제 이슈로 국지적인 상승이 나타나고 있지만 정책의 방향성과 대출규제 등을 고려하면 투자수요가 증폭되기에 한계가 있어 보인다. 또한 3월 봄분양이 본격화될 예정이지만 높아진 청약문턱과 금융권의 중도금 대출규제 강화 등으로 청약시장의 열기가 기존 주택시장을 자극하기 어려운 시장이다.

3월은 상승세가 전방위적으로 확산되기는 어려울 전망이나 봄 이사철 수요 증가와 재건축 사업추진 등에 따라 오름세가 유지될 것으로 보인다.

<부동산114 리서치센터 김은선>