강남발 재건축 훈풍으로 서울 아파트값이 두 달째 상승세를 이어갔다. 개포주공2단지 일반분양 흥행에 이어 일원현대, 잠원동 한신5차, 개포주공3단지 등 강남권 재건축 단지들의 일반분양이 줄줄이 대기중인 가운데 수도권 아파트 시장은 대출규제 강화 등의 악재에 따른 집값 하락 우려감이 다소 희석된 모습이다.

연초 거래 비수기에도 아파트값이 크게 조정을 받지 않은 점도 주택가격 하락에 대한 경계심을 푸는 한 요인이 되고 있다. 매수심리는 회복세를 띠고 있으나 최근 매도자들이 저가매물을 거둬들이거나 호가를 상향 조정하면서 거래는 오히려 뜸해졌다. 매수호가와의 격차가 다시 벌어졌기 때문이다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 4월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 0.09% 올랐다. 재건축 아파트가 0.31% 올라 상승세를 주도했고 일반 아파트 역시 월세를 피해 내 집을 마련하려는 실수요 움직임으로 0.05%의 오름세를 나타냈다. 이 외 경기ㆍ인천은 0.03%의 변동률을 기록했고 신도시는 보합(0%)에 머물렀다.

전세가격은 서울과 경기ㆍ인천이 각각 0.02% 오르는데 그쳤고 신도시는 -0.03%로 2주 연속 하락했다. 위례신도시와 미사강변도시 등으로 수요가 분산된 서울 송파구와 경기도 하남시, 분당신도시 등의 전세금 약세가 두드러졌다.

[매매]

서울은 △서초(0.24%) △강남(0.17%) △종로(0.14%) △마포(0.11%) △영등포(0.10%) △강동(0.09%) 등의 순으로 올랐다. 서초는 개포 재건축 단지의 고분양가 영향으로 잠원동과 반포동 일대 아파트값이 들썩였다. 개포에 비해 상대적으로 저평가돼 있다는 인식이 번지면서 집주인들이 매도호가를 높이고 있지만 거래는 많지 않다. 잠원동 한신2차가 면적별로 500만원~5,000만원 가량 올랐다. 강남은 재건축 단지들의 일반분양을 앞두고 추가 상승 기대감이 작용하는 가운데 개포동에 이어 대치동 일대 중층단지들도 상승세를 보였다. 개포시영이 1,000만원~2,000만원 올랐고 대치동 쌍용1차, 현대 1차가2,500만원~5,000만원 상승했다.

종로와 마포는 매매와 전세가격 격차가 크지 않다 보니 전셋집을 구하려던 세입자들이 매매에 나서면서 오름세를 보였다. 마포는 신공덕동 래미안1차가 500만원~1,000만원 상승했고 용강동 e편한세상마포3차도 2,500만원 가량 올랐다. 종로에서는 창신동 두산 아파트가 500만원~1,000만원 상승했다.

신도시에서는 ▼산본(-0.22%)이 약세를 나타냈다. 거래 부진으로 주로 중대형 면적의 매매가격이 떨어졌다. 수리한양이 500만원~1,500만원 하락했고 장미삼성도 1,000만원 내렸다. 반면 △평촌(0.07%) △일산(0.02%) △분당(0.02%) 등은 오름세를 보였고 나머지 지역은 변동이 없었다. 평촌 꿈우성, 꿈건영3단지가 1,000만원~1,500만원 정도 상승했다. 한편 위례는 신규 입주에 따라 점차 주거여건이 갖춰지면서 매물품귀 속에 매매가격이 오르는 분위기다. 창곡동 래미안위례, 위례힐스테이트 등이 면적별로 3,000만원~6,000만원 가량 올랐다.

경기ㆍ인천은 △과천(1.19%)이 상승세를 주도했다. 과천은 재건축 사업이 본격화하면서 투자자들의 매수문의가 많은 편이다. 관리처분인가를 앞두고 있는 원문동 주공2단지를 비롯해 별양동 주공4, 6단지, 부림동 주공8단지 등이 일제히 500만원~3,000만원 올랐다.

이에 비해 ▼안산(-0.04%) ▼군포(-0.04%) ▼용인(-0.03%) 등은 내림세를 보였다. 안산은 선부동 군자주공6단지 매매가격이 250만원~1,150만원 하향 조정됐고 고잔동 고잔3차푸르지오도 250만원~500만원 정도 내렸다. 군포에서는 당동 쌍용 아파트 전용 99㎡가 500만원 가량 떨어졌다.

[전세]

서울은 전세금이 대체로 안정세에 접어든 가운데 △종로(0.45%) △마포(0.13%) △서대문(0.12%) △동작(0.11%) △중랑(0.11%) 등의 순으로 오름세를 이어갔다. 종로는 도심으로 출퇴근 하는 직장인과 신혼부부 수요가 꾸준하지만 매물이 부족하다. 창신동 두산 전세금이 1,500만원~3,000만원 올랐고 무악동 무악현대 전용 84㎡는 500만원 상승했다. 마포 역시 기존 전세 아파트의 재계약 증가와 보증부월세 전환으로 전세매물이 출시되지 않아 전셋값 강세가 이어졌다. 신공덕동 신공덕e편한세상과 래미안3차가 1,000만원~1,500만원 올랐다.

반면 ▼송파(-0.08%) ▼서초(-0.07%) ▼양천(-0.05%) ▼강동(-0.03%) 등은 전세금이 하락했다. 송파는 인근 위례신도시나 미사강변도시로 수요가 분산되면서 전세금이 하향 조정됐다. 가락동 쌍용1차는 250만원, 잠실동 리센츠는 2,500만원 가량 떨어졌다. 서초는 반포동 주공1단지, 잠원동 한신2차 등 노후단지 전세금이 1,000만원~7,500만원 가량 하락했다.

신도시는 ▼산본(-0.22%) ▼분당(-0.08%) ▼김포한강(-0.07%) 등이 하락했고 △평촌(0.06%)과 △일산(0.05%)은 전세금이 올랐다. 산본은 중대형 아파트 전세가격이 매매가격과 동반 하락했다. 산본동 수리한양 전세금은 금주 1,000만원~2,500만원 내렸다. 분당 역시 위례신도시나 하남 미사강변도시로 수요가 이탈하면서 하락세를 이어갔다. 정자동 느티공무원4단지가 2,500만원~3,000만원 하락했다. 평촌은 소형 아파트 전세매물이 귀한 편으로 초원부영 전세금이 250만원~750만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 △과천(0.28%) △시흥(0.09%) △수원(0.07%) △의왕(0.07%) 등이 올랐다. 과천은 재건축 이주수요로 주공4단지 전셋값이 면적별로 500만원~1,500만원씩 일제히 올랐다. 시흥은 정왕동 금강 아파트 전세매물이 귀한 가운데 750만원~1000만원 가량 올랐다.

반면 ▼하남(-0.30%) ▼광명(-0.05%) 등은 내림세를 나타냈다. 신규 입주물량이 많은 하남은 미사강변도시 내 LH신동아15단지 전세금이 1,000만원 떨어졌다. 창우동 부영, 신장동 대명강변타운 등 기존 대단지 아파트 전세금도 500만원~1,000만원 가량 하락했다.

▣ 강남권 재건축 분양 성적이 매매시장 향방의 변수로 떠올라

서울 등 수도권 아파트시장은 강남권 재건축 단지들에 관심이 집중되고 있다. 개포주공2단지에 이은 재건축 분양 단지의 성공 여부가 재고 아파트 시장의 흐름을 가를 것으로 예상하고 있기 때문이다. 분양시장 호조세 이어진다면 매매가격도 탄력을 받을 수 있다는 기대감이 작용하는 가운데 당분간 재건축 시장을 중심으로 한 상승기조가 이어질 전망이다. 일반 아파트 시장은 여전히 전세금이 매매가격의 70% 이상을 상회하는 가운데 실수요의 움직임이 이어지면서 강보합세를 견지할 것으로 예상된다.

전세시장은 신규 입주가 몰리는 지역이 국지적으로 조정을 받고 있으나 전반적인 전세매물 부족 현상과 재건축 이주수요로 당분간 소폭 오름세를 유지할 가능성이 높다.