최근 재건축발 서울 아파트 시장의 불안이 감지되면서 관련 대책이 속속 발표되고 있다. 지난 4월 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동의 54개 단지와 성동구 성수전략정비구역이 토지거래구역으로 신규 지정된 데 이어 송파구 잠실동, 강남구 삼성ㆍ청담ㆍ대치동은 지정기한이 1년 연장됐다. 또 9월까지 법 개정을 통해 정비사업 조합원 지위 양도 제한시기가 사업 초기단계로 앞당겨질 예정이다.

이러한 가운데 금주 서울 아파트 가격은 상승폭이 소폭 둔화됐다. 여전히 서울 외곽지역이 아파트값 상승을 이끌었지만, ‘속도 조절’에 들어간 재건축은 오름세가 주춤해졌다. 다만 토지거래허가구역 지정을 피한 노원구와 강동구의 재건축 아파트값은 상승 흐름이 이어졌다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난주 보다 상승폭이 0.01%p 줄어든 0.11%를 기록했다. 재건축과 일반 아파트가 각각 0.15%, 0.11%씩 올랐다. 이밖에 경기ㆍ인천이 0.10%, 신도시가 0.08%로, 오름폭이 확대됐다.

전세시장은 계절적 비수임에도 정비사업 이주수요와 매물 감소 우려감 등의 영향으로 강세가 이어지면서 서울이 0.09% 올랐다. 경기ㆍ인천이 0.07% 상승했고 신도시는 보합(0.00%)을 나타냈다.

[매매]

서울은 25개 자치구 중 10개 구에서 상승폭이 확대됐다. 지역별로 △노원(0.33%) △동작(0.19%) △강동(0.18%) △금천(0.18%) △도봉(0.18%) △종로(0.16%) △성북(0.15%) △성동(0.14%) 순으로 올랐다.

노원은 토지거래허가구역에서 제외된 재건축 추진단지와 신축 위주로 올랐다. 상계동 상계주공2ㆍ3ㆍ7ㆍ10ㆍ11ㆍ16단지와 월계동 꿈의숲SK뷰 등이 500만원~5,000만원 상승했다. 동작은 노량진동 신동아리버파크, 흑석동 롯데캐슬에듀포레, 상도동 상도중앙하이츠빌 등이 1,000만원~5,000만원 올랐다.

강동은 암사동 프라이어팰리스, 고덕동 고덕래미안힐스테이트 등 대단지가 1,000만원~3,000만원, 재건축 단지인 둔촌동 둔촌주공, 명일동 삼익그린2차가 1,000만원~5,000만원 정도 상승했다. 금천은 시흥동 벽산타운5단지, 독산동 롯데캐슬골드파크2차가 250만원~2,000만원 올랐다. 도봉은 방학동 신동아1단지, 창동 상계주공17ㆍ18ㆍ19단지 등이 중소형 면적 위주로 250만원~1,500만원 상승했다.

신도시는 △일산(0.15%) △평촌(0.13%) △산본(0.13%) △중동(0.11%) △동탄(0.10%) △분당(0.08%) 순으로 상승했다. 일산은 주엽동 강선14단지두산, 강선5단지건영동부와 장항동 호수2단지현대가 250만원-1,000만원 올랐다. 평촌은 리모델링 추진 이슈가 있는 비산동 은하수벽산, 관양동 공작부영 등이 500만원-1,000만원 상승했다. 산본은 산본동 가야5단지주공1차, 주공11단지가 250만원-750만원 정도 올랐다. 중동은 상동 사랑벽산, 꿈건영서안, 상동 사랑청구의 중대형 면적이 500만원-1,000만원 상승했다. 동탄은 산척동 그린힐반도유보라아이비파크10, 목동 e편한세상동탄, 능동 동탄숲속마을자연앤데시앙 등 동탄2신도시 아파트가 500만원-1,000만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 △파주(0.24%) △시흥(0.21%) △수원(0.20%) △오산(0.20%) △동두천(0.18%) △평택(0.16%) △인천(0.13%) 등이 올랐다. 파주는 금촌동 주공, 후곡마을뜨란채4단지, 아동동 팜스프링이 100만원-500만원 상승했다. 시흥은 3기신도시와 교통호재 등으로 하상동 금호타운, 은행동 신명, 능곡동 자연앤 등이 250만원-500만원 올랐다. 수원은 천천동 천천푸르지오, 세류동 수원역센트럴어반시티, 권선동 수원권선자이e편한세상 등 대단지가 250만원-1,000만원 상승했다. 오산은 내삼미동 오산세교자이, 청호동 오산자이, 양산동 오산세마e편한세상이 250만원-1,000만원 정도 올랐다.

[전세]

서울은 수요가 꾸준한 외곽지역을 비롯해 서초 반포동 재건축 이주수요 영향으로 동작, 용산 등에서 전셋값이 강세다. 지역별로 △구로(0.19%) △동작(0.19%) △강서(0.17%) △성북(0.17%) △금천(0.16%) △노원(0.15%) △강동(0.13%) △도봉(0.13%) △용산(0.13%) 순으로 상승했다.

구로는 신도림동 동아3차, 개봉동 현대1단지가 대형 면적 위주로 1,000만원~2,500만원 올랐다. 동작은 사당동 경남아너스빌, 두산위브와 대방동 대림 등이 1,000만원~4,000만원 상승했다. 강서는 등촌동 주공5단지, 화곡동 강서힐스테이트, 마곡동 벽산이 1,000만원~5,000만원 올랐다. 성북은 길음뉴타운 단지들과 정릉동 정릉풍림아이원, 종암동 래미안라센트 등이 250만원~1,000만원 정도 상승했다.

신도시는 △일산(0.09%) △산본(0.08%) △평촌(0.05%) △중동(0.05%) 등이 올랐다. 일산은 일산동 후곡17단지태영과 주엽동 문촌2단지라이프, 강선5단지건영동부 등의 대형 면적이 500만원~1,000만원 상승했다. 산본은 산본동 주공11단지, 한양백두가 250만원~1,000만원 올랐다. 평촌은 평촌동 귀인마을현대홈타운, 호계동 무궁화한양, 관양동 공작부영이 500만원 정도 상승했다. 중동은 중동 꿈건영서안, 상동 꿈동산이 500만원~1,000만원 올랐다.

반면 ▼분당(-0.10%) ▼판교(-0.10%)는 높은 가격에 대한 부담이 커지면서 하락했다. 분당은 야탑동 장미코오롱, 서현동 시범한양이 500만원~2,000만원 내렸고 판교는 판교원마을9단지가 2,500만원 정도 하락했다.

경기ㆍ인천은 △시흥(0.20%) △오산(0.13%) △평택(0.11%) △고양(0.10%) △과천(0.09%) △부천(0.09%) △의왕(0.09%) 순으로 올랐다.

시흥은 하상동 연꽃마을대우삼호, 장곡동 삼성, 숲속마을1단지 등이 500만원 정도 상승했다. 오산은 궐동 우남퍼스트빌, 양산동 오산세마e편한세상 등 대단지가 500만원 올랐다. 평택은 안중읍 힐스테이트송담, 현대홈타운2차와 소사동 평택효성해링턴플레이스2단지가 250만원~500만원 상승했다. 고양은 탄현동 일산에듀포레푸르지오, 식사동 위시티일산자이1단지, 화정동 옥빛15단지주공 등이 500만원~1,000만원 올랐다. 지난 4월 이후 9주 연속 보합(0.00%)을 유지했던 과천은 별양동 주공4단지, 래미안과천센트럴스위트가 1,000만원~3,000만원 정도 오르면서 금주 상승 반전했다.

<재건축 아파트 거래가능한 매물 희소성 커져 가격 강세 유지>

서울 아파트값이 재건축 단지를 중심으로 과열되는 조짐을 보이자 국토부와 서울시는 시장 안정을 위해 조합원 지위 양도 제한시기를 조기화하기로 합의했다. 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정 이후 시도지사가 별로도 지정한 기준일부터 입주권을 매입하면 조합원 지위 취득이 제한된다.

이에 투기수요 유입이 사전 차단효과가 기대되지만 동시에 재산권 침해, 사업 지연 우려를 비롯해 단지 별 조합원 지위 양도 제한시기가 달라질 수 있어 형평성 문제도 제기되는 상황이다. 또한 풍선효과로 인해 사업 시작단계에 있거나, 조합원 지위 양도가 되는 매물의 가격이 오르는 부작용도 나타날 수 있다. 시장 혼선으로 당분간 재건축 아파트의 거래가 위축되는 가운데 거래가능한 매물의 희소성이 커지면서 가격은 강세를 유지할 전망이다.

<부동산114리서치센터 여경희>