잠시 숨 고르기에 들어갔던 서울 아파트 매매가격이 재차 상승폭을 확대했다. 정부가 공공재개발과 공공재건축을 통해 분양가상한제와 용적률 등의 규제가 완화된 정비사업을 본격적으로 추진하는 가운데, 설 연휴 전 서울 도심 역세권 고밀개발 계획이 발표될 것으로 예상된다.

서울시장 보궐선거를 앞두고 재건축 활성화와 관련된 공약들도 나오면서 시장은 이를 규제 완화 시그널로 받아들이는 분위기다. 또한 지난주까지 GTX와 연계된 3기신도시 5곳(하남교산, 남양주왕숙, 고양창릉, 인천계양, 부천대장) 광역교통계획이 모두 마무리됐다. 이로 인해 GTX정차역이 예상되는 경기 고양(일산)과 남양주, 양주, 의정부 일대의 상승세가 두드러졌다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.15% 올라 오름폭이 커졌다. 일반 아파트가 0.13% 올라 상승폭이 소폭 커졌고, 재건축 변동률은 2020년 12월말(0.29%) 이후 가장 높은 0.28%를 기록했다. 이밖에 경기ㆍ인천이 0.18%, 신도시가 0.15% 올랐다.

전세시장은 서울이 0.18%로 3주 연속 오름세가 둔화됐다. 경기ㆍ인천과 신도시는 각각 0.15%, 0.14% 상승했다.

[매매]

서울은 전셋값 상승에 불안해진 수요층이 매매로 갈아타는 가운데 관악, 노원, 도봉 등 가격부담이 상대적으로 덜한 곳들이 상승을 이끌었다. △관악(0.33%) △광진(0.29%) △노원(0.28%) △도봉(0.28%) △강동(0.25%) △성북(0.23%) △중구(0.22%) △구로(0.20%) 순으로 올랐다.

관악은 실거주 목적의 수요가 유입되며 신림동 관악산휴먼시아2단지, 봉천동 동부센트레빌, 두산 등이 500만원~5,500만원 상승했다. 광진은 매물부족 이슈로 호가가 높아졌다. 구의동 현대2단지와 현대프라임, 광장동 광장현대5단지가 1,000만원~5,000만원 올랐다. 노원은 상계동 상계주공11단지, 중계센트럴파크, 월계동 꿈의숲SK뷰가 500만원~1,000만원 상승했다. 한편 재건축 상승세는 강남구 압구정동과 송파구 잠실동이 이끌었다.

신도시는 △일산(0.35%) △평촌(0.25%) △위례(0.23%) △판교(0.16%) △산본(0.15%) △중동(0.14%) △파주운정(0.13%) △분당(0.12%) 순으로 올랐다.

일산은 GTX 교통호재와 상대적 저평가 이슈 등이 겹치며 수요가 꾸준하다. 일산동 후곡17단지태영, 마두동 강촌2단지한신, 대화동 장성2단지대명 등이 500만원~1,500만원 상승했다. 평촌은 평촌동 꿈라이프, 초원한양, 꿈건영5단지가 500만원~2,000만원 올랐다. 위례는 창곡동 위례더힐55와 학암동 위례롯데캐슬이 1,000만원~1,500만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 GTX(광역급행철도)의 수혜가 예상되는 지역들의 상승세가 두드러졌다. △고양(0.30%) △의왕(0.30%) △의정부(0.29%) △파주(0.28%) △용인(0.27%) △남양주(0.26%) △수원(0.22%) △화성(0.19%) 순으로 올랐다.

고양은 덕이동 하이파크시티신동아파밀리에4단지, 성사동 래미안휴레스트, 탄현동 큰마을현대대림, 식사동 위시티일산자이1단지가 500만원~2,000만원 상승했다. 의왕은 내손동 의왕내손e편한세상, 포일자이가 1,000만원~2,000만원 올랐다. 의정부는 호원동 신도7차, 가능동 힐스테이트녹양역이 500만원~1,000만원 상승했다.

[전세]

서울 전세시장은 금관구(금천, 관악, 구로)로 실수요 유입이 이어지는 가운데 매매시장 못지않은 가격상승세가 계속됐다. 지역별로는 △관악(0.36%) △구로(0.35%) △금천(0.34%) △강남(0.30%) △마포(0.28%) △도봉(0.26%) △서대문(0.26%) 순으로 올랐다.

관악은 신림동 삼성산주공3단지와 봉천동 관악우성이 500만원~2,500만원 상승했다. 구로는 신도림동 대림2차, 천왕동 천왕이펜하우스1단지, 개봉동 삼환이 500만원~2,500만원 올랐다. 금천은 가산동 두산위브, 독산동 태영이 500만원~1,500만원 상승했다.

신도시는 △위례(0.21%) △일산(0.18%) △분당(0.17%) △동탄(0.16%) △산본(0.14%) △중동(0.14%) 순으로 올랐다.

위례는 학암동 위례신도시신안인스빌아스트로가 500만원 상승했다. 일산은 백석동 흰돌6단지라이프빌라와 백송3단지우성, 주엽동 문촌14단지세경이 250만원~1,000만원 상승했다. 분당은 야탑동 매화공무원2단지, 구미동 까치롯데,선경이 500만원~1,000만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 △의정부(0.27%) △용인(0.23%) △고양(0.20%) △광명(0.20%) △남양주(0.19%) △하남(0.16%) △양주(0.16%) 순으로 올랐다.

의정부는 신곡동 e편한세상신곡파크비스타, 장암동 장암주공7단지가 250만원~1,000만원 상승했다. 용인은 신갈동 기흥역롯데캐슬스카이, 수지성복효성해링턴코트, 죽전동 꽃메마을한라신영프로방스가 1,000만원~2,000만원 올랐다. 고양은 풍동 숲속마을주공7단지, 중산동 산들마을1단지대림e편한세상이 500만원~1,500만원 상승했다.

<공급대책 발표 임박, 도심 정비사업 규제완화 기대감>

정부가 설 연휴 전 도심에서의 대규모 공급대책을 발표할 예정이다. 서울 역세권에 위치한 저층주거지와 준공업지역에 대한 개발계획이 담길 것으로 보인다. 기 발표된 수도권 127만호 공급계획(~2028년까지)과 더불어 중장기적으로 실수요층의 내 집 마련 불안심리를 다독이는 긍정적 역할이 기대된다. 다만 단기적인 시장 변동성 확대는 우려되는 부분이다. 과거 뉴타운처럼 서울 낙후지역에 대한 개발호재로 받아들일 가능성이 있기 때문이다.

또한 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 모두 정비사업 규제완화를 통한 공급정책을 예고했다. 이 때문에 최근 들어 서울 재건축단지들의 가격 흐름이 심상치 않은 분위기다. 성수기(봄, 가을)나 비수기(여름, 겨울)에 관계없이 전세가격은 우상향 중이다. 규제완화 기대감에 대규모 개발 가능성, 교통호재, 선거이슈와 함께 전세가격 강세가 맞물릴 경우 매매로 이탈하는 무주택 실수요층이 더 늘어날 것으로 예상된다.

<부동산114리서치센터 윤지해>