2020년 분양시장은 새 아파트 선호와 정부의 분양가 규제 이슈가 맞물리면서 수도권과 지방 광역시 등 대도시를 중심으로 청약 열기가 고조되는 흐름을 보였다. 특히 분양가 통제로 저렴하게 공급되는 물량에는 수십만 개의 청약통장이 몰리기도 했다.

2021년에도 전세난에 지쳐 내 집 마련에 나서는 실수요들로 인해 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 상대적으로 가점이 낮은 젊은 층의 경우, 하반기에 3만 가구가 대거 공급되는 3기 신도시 사전청약을 노리는 것이 내 집 마련의 한 방법이 될 수 있다.

2020년에는 전국에서 38만2,176가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 연초 청약업무 이관작업과 코로나19 감염 우려로 대구 등 지방 아파트의 분양일정이 지연되면서 상반기에는 13만1,496가구 분양에 그쳤다. 하반기에는 2배가량 늘어난 25만680가구가 공급되는 것으로 조사됐다.

지역별로 △경기 13만3,502가구 △서울 4만842가구 △인천 3만9,721가구 순으로 공급되면서 수도권에서 많은 물량이 쏟아졌다.

2020년 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 27.38대 1로, 2019년(15.34대 1)과 비교해 두 배 가까이 상승했다. 상반기에는 코로나19 악재에도 불구하고 수도권과 지방 광역시 등에서 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 단지들이 나타났다.

하반기에는 6.17 부동산 대책으로 고분양가 관리지역이 확대됨에 따라 시세보다 저렴한 분양 아파트들이 늘었고, 이에 실수요 외에 단기 차익을 노리는 투자수요까지 가세하면서 청약 과열양상이 더욱 두드러졌다.

지역별로 서울은 집계가 시작된 2002년 이래 가장 높은 청약 경쟁률(76.97대 1)을 기록했다. 인근 시세에 비해 저렴한 분양가가 책정된 물량이 공급되면서 청약통장이 대거 몰린 영향이다.

행정수도 이전 이슈로 집값이 크게 오른 세종의 경우, 2020년 유일한 민간분양 아파트인 ‘세종한림풀에버’가 큰 인기를 끌었다. 부산, 경기, 대전, 인천 등 대도시에서도 분양 흥행이 이어졌다.

지난 9월 22일 지방광역시 민간택지 아파트의 분양권 전매를 입주 시까지 금지하는 내용의 ‘주택법 시행령 개정안’이 시행되면서 가수요의 진입이 제한됐지만, 한번 상승 탄력을 받은 청약시장의 열기가 쉽게 식지 않는 상황이다.

청약 경쟁이 치열해지면서 당첨가점도 고공 행진하는 모습이다. 특히 공급 부족 우려가 커진 서울은 청약수요가 대거 몰리면서 가점 60점 이상이어야 당첨을 기대할 수 있는 분위기가 조성됐다.

부동산114가 2020년 12월 23일까지 청약접수를 받은 민간분양 아파트 일반공급 14만6,857가구의 당첨가점을 분석한 결과, 서울의 아파트 당해 가점 커트라인 평균은 61점으로 조사됐다. 4인가구를 둔 30대 가장이 받을 수 있는 최고가점이 57점이어서, 사실상 30대가 서울 아파트 청약에 당첨되는 것은 하늘의 별 따기가 됐다.

2020년 전국 기준 3.3㎡ 당 평균 아파트 분양가는 1,398만원으로 집계됐다. 아파트 3.3㎡ 당 평균 매매가 1,541만원보다 저렴한 수준이다. 전역이 고분양가 관리지역에 포함된 서울과 세종의 경우, 매매 시세에 비해 현저히 낮게 책정된 분양가가 청약 흥행의 기폭제로 작용했다. 반면 제주는 누적된 공급물량과 높은 분양가가 청약 미달의 원인으로 지목된다.

한편 시세보다 낮은 분양가와 재건축 규제 강화로 사업성이 저하되면서 일부 단지들은 후분양을 고려하거나 리모델링으로 선회하는 분위기다. 일례로 역대 최대 규모의 재건축 사업인 서울 둔촌주공은 7월말 조사 당시 9월 분양 예정이었지만, 분양가 협의 불발과 조합 내부 사정으로 분양 일정이 내년으로 밀렸다. 재건축 사업 지연에 따른 공급 부족 우려감과 3기 신도시 사전청약 등의 영향으로 2021년에도 청약 열기가 지속될 가능성이 있다.

2021년 분양시장은 서울은 물론 7월부터 시작하는 3기 신도시 등의 사전청약 3만 가구에 주택 수요의 관심이 이어질 전망이다. 사전청약은 생애최초 특별공급 등 추첨제 물량도 상당히 포함돼 있어 상대적으로 가점이 낮은 젊은 주택 수요자들도 혜택을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 또한 1월부터 신혼부부 특별공급 소득요건이 완화되면서 연 소득 1억원 이상인 신혼부부도 특별공급 물량을 노릴 수 있게 됐다. 공급 확대와 더불어 청약자격 요건이 완화되는 만큼 2021년은 무주택자들에게 ‘내 집 마련’의 적기가 될 수 있다.

<부동산114리서치센터 여경희>