2020년 서울 소형 아파트의 월세 거래건수가 최근 5년 중 최대 수준으로 나타났다.

부동산114(www.r114.com)가 국토교통부 실거래가공개시스템의 서울 아파트 월세 거래자료를 분석한 결과, 올해 7월까지 월세 거래된 2만8,108건 가운데 1만6,748건이 전용 60㎡ 이하 소형 거래로 집계됐다. 2016년(3만1,450건)에 비해 전체 월세 거래량이 감소했지만 소형 거래는 오히려 1,500건 이상 늘었다.

소형 아파트 월세 거래비중도 꾸준히 늘어나는 추세다. 올해 7월까지 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 월세 거래비중(59.6%)은 5년 전인 2016년 47.8%에 비해 11.8%p 늘었다. 반면 같은 기간 전용 60-85㎡ 이하와 전용 85㎡ 초과 면적 구간에서는 거래비중과 거래건수 모두 감소했다. 특히 전용 60-85㎡ 이하 구간의 거래 감소폭이 큰 것으로 나타나, 월세가구 중 일부가 면적을 줄여 이동했을 것으로 보인다.

▣ 1-2인가구와 소형 매물 증가, 주거비 절감 등이 ‘소형’ 월세 거래 견인

유독 소형 아파트의 월세 거래비중이 증가한 이유는 3가지로 분석된다. 우선 서울의 1~2인 가구가 전체 가구의 57%(통계청, 2018년 기준)에 달해 소형 아파트 수요가 늘어난 영향이 있다.

또한 최근 소형 아파트 입주물량이 늘어난 것도 요인이다. 마지막으로 전용 60-85㎡ 이하 구간의 월세 거래비중의 감소 폭이 큰 것으로 미뤄볼 때, 집값 상승과 동반한 임대료 부담이 커지자, 임차가구가 면적을 줄여 이동한 것으로 풀이된다.

▣ 소형일수록 월세 부담↑, 서민 주거불안 우려 지속

하지만 소형의 월 임대료는 중대형보다 낮지만 면적 대비 월 임대료 부담은 크다. 소형 아파트는 중대형 아파트에 비해 전월세전환율(한국감정원, 2020년 6월 기준, 4.2%)이 높기 때문이다.

전월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 이 비율이 높으면 상대적으로 전세 대비 월세 부담이 커진다. 다행스러운 점은 전월세상한제 등 시행에 따라 임대료 인상에 제약이 생겼고, 오는 10월부터 전월세전환율이 4%에서 2.5%로 하향 조정돼 기존 계약자들은 월세 부담을 줄일 수 있다는 것이다. 다만 저금리 기조에 전세의 월세 전환은 계속될 것으로 보여 신규 월세계약자들을 위한 보완장치가 필요해 보인다.

<부동산114리서치센터 여경희>