문재인정부(17/05/10~22/05/10)가 본격적인 4년차 임기에 들어갔다. 15억원을 초과하는 고가아파트의 대출을 전면 금지한 12.16대책 이후, 급등했던 서울지역 매매가격이 다소 안정된 분위기다.

서울 아파트 매매가격은 2018년 18.32% 급등한 이후 2019년 7.95%, 2020년(1~5월) 1.79% 수준으로 뚜렷하게 둔화되고 있다. 특히 올해 4월에는 서울 아파트값이 11개월만에 마이너스로 전환했고, 수도권 전반에서 거래위축을 동반한 하락 지역도 점차 늘고 있다.

현 정부는 임기 내내 규제 강화를 추진했던 노무현정부와 같은 노선을 취하고 있다. 상승세였던 가격을 통제하고자 규제 강화로 임기 초반을 시작했지만 의도와 다르게 가격 상승 국면이 계속됐기 때문이다.

반면 금융위기(2008년)나 침체기(2013년)에 시작된 이명박 정부와 박근혜 정부는 경기 활성화를 목적으로 규제 완화 위주의 부동산 정책을 추진했다. 역대 정부가 추진한 부동산 정책들의 기저에는 경기변동에 따른 매매ㆍ전세가격 움직임이 자리하고 있다고 볼 수 있다.

4년차를 맞이한 현 정부의 부동산 정책에 변화도 감지된다. 최근 정부가 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표한 것처럼 투기수요 규제 위주의 정책에서, 대규모 공급으로의 방향 전환을 꾀하는 모양새다. 수요자가 가장 우려하는 공급 기반을 강화해 과열된 시장 안정을 꾀하는 것으로 볼 수 있다. 다만 최근 용산 개발 이슈처럼 시중 유동 자금이 풍부해 언제든 투기수요의 불씨가 다시 살아날 가능성이 열려 있다.

과거 노무현정부도 판교신도시 개발 이슈 등으로 인해 3년차와 4년차에 집값이 급등하는 부작용이 나타나면서 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 도입해 시장 안정을 유도한 바 있다.

▣ ‘전세시장’ 역대 정권 중 가장 안정

매매시장과 달리 서울 전세시장은 역대 정부 중 가장 안정돼 있다. 원인은 여러 가지다. 전국적으로 2017~2019년 신축아파트 입주물량이 상당했고, 실수요자는 저금리에 기대 전세시장에서 매매시장으로 이탈했다.

여기에 정부 정책으로 임대사업자가 큰 폭으로 늘어났고, 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 많아지면서 기존 주택시장에는 누적된 임차물건들이 상당했다. 과거 노무현ㆍ이명박ㆍ박근혜정부에서 시장의 우려감을 자아내던 전세가격 불안 현상이 문재인 정부에서는 효과적으로 차단됐다고 볼 수 있다.

2020년에만 벌써 3번 이상의 부동산 정책이 발표됐다. 수원과 의왕시를 조정대상지역으로 추가한 2.20대책과 5월6일 발표한 공공재개발 공급정책, 5월11일 나온 수도권과 광역시의 분양권 전매제한 조치, 용산에 대한 토지거래허가구역 지정(5/20) 등이다.

12.16대책 발표 이후 시장이 다소 안정됐지만 규제 압박수위를 더 높여 1~3년차에 급등한 가격 수준을 일부 되돌리려는 의도로 볼 수 있다. 역대 정부 대부분은 초기에 추진하던 정책 방향을 임기 후반기까지 끌고 갔다. 문재인정부 임기 후반기인 4년차에 "집값 안정"의 가시적 성과가 나올 수 있을지 귀추가 주목된다.

<부동산114리서치센터 윤지해>