서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동 등 4개구의 아파트 매매가격이 1년여 만에 일제히 하락 전환했다. 15억원을 넘는 초고가 아파트 대출금지가 강남권에 직접적 타격을 가한 가운데, 코로나19까지 확산하면서 서울 전체 아파트 매매거래에서 강남권이 차지하는 비중은 12~13% 수준으로 쪼그라든 상황이다.

반면 비강남권은 규제가 덜한 중저가 아파트 주도의 상승세를 이어갔다. 조정대상지역에 포함된 경기도 수원시와 용인, 성남 일대의 가격 상승도 여전했다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 상승했다. 상승폭은 2주 연속(0.06%→0.05%→0.04%) 둔화됐다. 재건축이 0.05% 하락한 가운데, 일반아파트는 0.06% 올랐다. 신도시와 경기ㆍ인천은 각각 0.03%, 0.14% 올라 전주와 비슷한 상승폭을 이어갔다.

전세시장은 코로나19 영향에도 불구하고 교통이 편리한 인기지역을 중심으로 매물이 귀한 상황이어서 국지적 상승이 이어졌다. 서울이 0.05% 상승했고, 신도시와 경기ㆍ인천은 각각 0.01%, 0.03% 올랐다.

[매매]

서울은 중저가 아파트가 많은 비강남권에 수요가 유입돼 상승세를 이끌었다. △관악(0.19%) △성북(0.19%) △노원(0.17%) △도봉(0.13%) △마포(0.11%) △구로(0.10%) △금천(0.10%) △서대문(0.10%) 순으로 올랐다.

관악은 봉천동 관악푸르지오, 봉천우성, 신림동 삼성산주공3단지 등이 250만원~2,000만원 상승했다. 성북은 길음동 래미안길음센터피스, 하월곡동 성북힐스테이트, 꿈의숲푸르지오 등이 1,000만원~2,500만원 올랐다. 노원은 상계동 상계주공1,3단지가 1,500만원~2,500만원 상승했다.

반면 ▼강동(-0.06%) ▼서초(-0.02%) ▼송파(-0.01%) ▼강남(-0.01%)은 떨어졌다. 강남4구가 일제히 마이너스 변동률을 기록한 것은 지난 2019년 3월22일 이후 1년 만이다. 강동은 암사동 롯데캐슬퍼스트가 1,500만원~-4,000만원, 서초는 반포동 아크로리버파크반포와 주공1단지가 1,000만원~2,500만원 하락했다.

신도시는 △중동(0.07%) △산본(0.06%) △분당(0.04%) △동탄(0.04%) △평촌(0.03%) △일산(0.02%) △광교(0.01%) 순으로 올랐다. 수도권 신도시도 상대적으로 저평가된 비규제지역의 상승세가 뚜렷한 상황이다.

중동은 중동 은하효성, 은하쌍용, 꿈삼환한진 등이 500만원~1,000만원 올랐다. 산본은 산본동 을지삼익, 한일과 가야5단지주공1차, 금강주공9단지2차 등이 750만원~1,000만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 이른바 ‘수용성’의 강세가 여전했다. △수원(0.32%) △용인(0.29%) △성남(0.29%) △의왕(0.22%) △과천(0.19%) △안양(0.18%) △하남(0.14%) 순으로 상승세가 높았다.

수원은 권선동 수원권선자이e편한세상이 1,000만원~1,500만원, 세류동 수원LH센트럴타운이 500만원~2,000만원, 천천동 천천대우푸르지오가 500만원~1,000만원 뛰었다. 성남은 중앙동 중앙동힐스테이트1차, 도촌동 휴먼시아섬마을3단지가 500만원~1,000만원 올랐다. 용인은 구갈동 힐스테이트기흥과 중동 어정마을롯데캐슬에코1단지가 1,000만원~2,000만원 상승했다.

[전세]

서울은 △금천(0.16%) △관악(0.15%) △성북(0.11%) △강서(0.09%) △강북(0.08%) △마포(0.08%) △양천(0.08%) △강남(0.07%) △중구(0.07%) 순으로 올랐다.

금천은 시흥동 남서울힐스테이트가 500만원~1,000만원 상승했다. 관악은 신림동 건영3차와 봉천동 두산이 1,000만원~1,500만원 올랐다. 성북은 종암동 카이저팰리스, 하월곡동 월곡래미안루나밸리, 꿈의숲푸르지오 등이 500만원~2,000만원 상승했다. 강서는 가양동 가양6단지와 강변이 500만원~2,000만원 올랐다.

신도시는 △광교(0.05%) △일산(0.03%) △분당(0.02%) △산본(0.02%) △중동(0.01%) 순으로 올랐다.

광교는 상현동 광교상록자이가 1,000만원 상승했다. 일산은 백석동 백송3단지한신,우성과 주엽동 문촌5단지쌍용한일, 문촌2단지라이프 등이 500만원~1,000만원 올랐다. 분당은 정자동 정든우성6단지, 야탑동 장미코오롱이 500만원~1,000만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 △시흥(0.07%) △수원(0.06%) △용인(0.06%) △의왕(0.06%) △고양(0.04%) △광명(0.04%) 순으로 올랐다.

시흥은 정왕동과 배곧지구를 중심으로 실수요가 유입되며 전세물건이 다소 부족한 분위기다. 정왕동 시흥배곧한신休플러스, 영남3차, 유천 등이 500만원~1,000만원 상승했다. 수원은 권선동 수원권선자이e편한세상과 화서동 금강KCC가 1,000만원 올랐다.

<규제가 상대적으로 덜한 비강남권 일대 및 서울 근접 지역 풍선효과 여전>

최근 조정대상지역의 대출 규제가 강화된 가운데 3억 이상의 주택 거래는 자금조달계획서 제출도 의무화됐다. 여기에 코로나19로 인한 경기 위축까지 가세하면서 전반적인 주택거래량이 줄어들 전망이다.

특히 고가주택과 재건축 단지가 밀집된 서울 강남4구가 1년 만에 일제히 하락세를 나타내 대장주가 주도하던 상승세는 기대하기 어려울 전망이다. 다만 규제가 상대적으로 덜한 비강남권 일대나 서울과 근접한 경기, 인천에서의 풍선효과는 여전했다. 게다가 한국은행의 추가 금리인하 가능성이 유력한 상황이어서 대출 규제가 덜한 지역 중심의 유동성 효과는 당분간 계속 이어질 전망이다.

전세시장은 코로나19로 인해 사람들의 이동이 제한된 상황이지만, 교통이 편리한 지역에서는 여전히 물건이 적어 상승세가 이어지고 있다. 봄 이사철인 만큼 2년 주기의 전세 만기가 집중되는 시기로도 볼 수 있다. 코로나19로 인한 영향으로 상당수의 임차인들이 높아진 전세가에도 재계약에 나설 가능성이 높다.

<부동산114리서치센터 윤지해>