서울 재건축 아파트가 19주만에 하락(-0.03%)했다. 정부가 오는 10월부터 투기과열지구를 중심으로 민간택지 분양가상한제를 적용한다고 밝히면서 서울 재건축 시장을 중심으로 위축되는 분위기다.

게다가 분양가상한제 적용 시점을 최초 입주자 모집 공고일을 기준으로 정해 관리처분계획이 끝난 서울 주요 재건축 단지들도 분양가상한제 영향을 피하기 어려워졌다. 다만 사업 초기단계에 해당되는 재건축 단지는 금주 별다른 영향을 받지 않는 분위기다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.02% 올라 지난주와 동일한 변동률을 기록했다. 재건축이 0.03% 떨어져 하락 전환했지만 일반아파트는 0.03% 올라 전주(0.02%) 대비 상승폭이 커진 영향이다. 신도시와 경기ㆍ인천의 매매가격은 별다른 움직임 없이 모두 강보합(0.01%)을 기록했다.

한편 전세가격은 휴가철이 마무리되고 가을 이사철이 다가오면서 서울을 중심으로 상승세를 이어갔다. 서울이 0.02%, 신도시 0.01% 올랐고 경기ㆍ인천은 보합(0.00%)을 기록했다.

[매매]

서울은 △금천(0.10%) △양천(0.10%) △구로(0.09%) △강동(0.06%) △노원(0.05%) △영등포(0.05%) △관악(0.03%) 등 주로 비강남권을 중심으로 상승했다. 강남권 주요 재건축 단지들이 하락했지만 일반아파트를 중심으로 상승세가 유지된 결과다.

금천은 대단지인 독산동 롯데캐슬골드파크1~3차(3,271가구)가 250만원~500만원 상승한 영향을 크게 받았다. 양천은 초기 재건축 단계의 목동신시가지 1ㆍ5ㆍ6단지가 500만원~1,000만원 올랐다. 구로는 구로동 현대파크빌, 현대의보가 1,000만원 상승했다. 강동은 고덕동 고덕래미안힐스테이트가 500만원~1,000만원 올랐다. 반면 강남권 주요 재건축 단지 중 송파구 잠실동 주공5단지가 1,000만원~2,000만원 떨어졌고, 강남구 개포동 주공1단지와 7단지도 500만원~1,000만원 하락해 재건축 중심으로 일반 아파트 시장과 상반된 분위기를 나타냈다.

신도시는 △중동(0.03%) △동탄(0.03%) △광교(0.02%) △위례(0.02%) 등이 상승한 반면 ▼일산(-0.02%)은 하락했다.

중동은 중동 미리내롯데2와 상동 백송마을GS자이가 1,000만원 올랐다. 동탄은 장지동 동탄자이파밀리에와 동탄2신도시하우스디더레이크가 500만원~600만원 상승했다. 광교는 상현동 광교상록자이가 500만원 올랐다. 반면 일산은 일산동 후곡5단지영풍, 한진이 1,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △광명(0.06%) △부천(0.06%) △안양(0.04%) △의왕(0.04%) △용인(0.03%) △과천(0.02%) 순으로 상승한 반면 ▼파주(-0.08%) ▼이천(-0.05%) ▼고양(-0.03%) ▼광주(-0.02%) 등은 떨어졌다.

광명은 하안동 주공8ㆍ11ㆍ12단지가 150만원~1,250만원 올랐다. 부천은 오정동 오정생활휴먼시아1ㆍ2단지가 500만원~1,000만원 상승했다. 안양은 안양동 래미안안양메가트리아가 500만원~1,500만원 올랐다. 반면 파주는 금촌동 금촌풍림아이원과 대영장미3차가 1,000만원 하락했다.

[전세]

서울 전세 시장은 △서초(0.08%) △구로(0.04%) △영등포(0.04%) △동작(0.04%) △양천(0.03%) △강남(0.03%) 순으로 상승한 반면 새아파트 입주가 이어지고 있는 강동은 0.09% 떨어졌다.

서초는 잠원동 블루힐하우스, 서초동 진흥이 1,000만원~4,000만원 올랐다. 구로는 구로동 구로두산, 신도림동 동아3차가 750만원~2,500만원 상승했다. 반면 강동은 강일동 강일리버파크2~9단지와 고덕동 고덕래미안힐스테이트가 1,000만원~2,000만원 빠졌다.

신도시는 △파주운정(0.05%) △분당(0.02%) △평촌(0.02%) 등이 상승했지만 ▼일산(-0.01%) ▼동탄(-0.01%) 등은 하락했다.

파주운정은 목동동 산내마을8단지월드메르디앙, 산내마을11단지현대아이파크, 야당동 한빛마을2단지휴먼빌레이크팰리스 등이 250만원~500만원 올랐다. 반면 일산은 주엽동 문촌16단지뉴삼익 등이 250만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △의왕(0.18%) △의정부(0.06%) △광명(0.03%) △하남(0.03%) 순으로 상승한 반면 ▼화성(-0.07%) ▼고양(-0.05%) ▼이천(-0.03%) ▼김포(-0.02%) 등이 떨어졌다.

의왕은 지역 내 입주물량 여파로 크게 하락했었던 전세가격이 빠르게 회복되는 분위기다. 내손동 포일자이와 의왕내손e편한세상, 반도보라빌리지2단지가 500만원~1,000만원 상승했다. 반면 화성은 새솔동 송산신도시반도유보라아이비파크와 능동 숲속마을모아미래도1ㆍ2단지가 500만원~1,000만원 하락했다.

<당분간 노후아파트와 일반아파트 사이에서 힘겨루기 국면이 이어질 듯>

정부의 민간택지 분양가상한제 발표 이후 서울 재건축 시장이 19주만에 하락세로 돌아서는 등 서울 집값이 당분간 하향 안정될 조짐이다. 투자수요에 상대적으로 민감한 재건축 시장이 가격 등락을 이끌었던 점에 비춰보면 주요 재건축 추진 단지들을 중심으로 수익성에 대한 우려가 커질 것으로 예상된다.

다만 서울 도심에서의 공급축소 가능성으로 서울 재고아파트 중 입주 3~5년 이내에 해당되는 준신축 단지들을 중심으로 수요층 유입도 기대되는 분위기다. 당분간 노후아파트(재건축)와 일반아파트(준신축) 사이에서 힘겨루기 국면이 이어질 것으로 판단된다.

한편 전세 시장의 경우 여름 휴가철이 마무리된 가운데 전세 수요층을 중심으로 정부 정책 발표 이후 주변시세 대비 저렴한 아파트 분양에 대한 기대감이 높아진 상황이다. 청약을 목적으로 전세 시장에 머무르는 실수요자가 늘어날 것으로 예상되는 이유다. 가을 이사철도 코앞에 다가온 만큼 전세 시장은 청약 대기수요가 누적되며 상승추세를 이어갈 것으로 예상된다.

<부동산114리서치센터 윤지해>