설 연휴를 앞두고 서울 아파트값 하락폭이 다소 둔화됐다. 급매물 위주로 매수세가 간혹 있지만 공시가격 현실화로 매수자들은 더 떨어지기를 기다리는 분위기다. 반면 보유세 부담을 느끼는 일부 다주택자들은 설 연휴 이후 매도 시기를 저울질하는 눈치다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.05% 떨어져 12주 연속 하락했다. 서울 재건축 시장도 0.18% 하락해 14주 연속 내림세다. 신도시와 경기ㆍ인천은 관망세가 이어지면서 각각 0.03%, 0.01% 하락했다. 아파트 전셋값도 설 명절을 앞두고 하락세가 둔화됐다. 서울이 0.11% 떨어졌고 신도시와 경기ㆍ인천도 각각 0.07%, 0.08% 하락했다.

한편 1월 한 달간 서울 아파트값은 0.24% 하락해 지난 2003년 1월(-0.46%) 이후 역대 1월 변동률 가운데 가장 큰 폭으로 하락했다. 매매 거래량도 큰 폭으로 줄었다. 1월 서울 아파트 매매 거래량은 1,771건으로 지난해 같은 기간보다 80% 이상 줄었고 2013년 1월 1,196건이 거래된 이후 1월 거래량으로는 6년 만에 최저치를 기록했다.

[매매]

서울은 2019년 표준단독주택 공시가격 발표 이후 관망세가 더 짙어졌다. ▼강남(-0.18%) ▼양천(-0.12%) ▼금천(-0.08%) ▼마포(-0.08%) ▼송파(-0.07%) 등이 하락했다.

강남은 개포동 주공1단지와 주공고층7단지, 대치동 은마 등이 1,000만원~1억원 가량 빠졌다. 양천은 학군수요가 뜸해지면서 신정동 목동신시가지13단지, 목동힐스테이트, 신트리3단지 등이 250만원~4,000만원 하락했다. 반면 실수요가 간간이 이어지고 있는 △중랑(0.02%) △동작(0.01%) △동대문(0.01%) 등은 소폭 상승했다.

신도시는 ▼위례(-0.19%) ▼평촌(-0.11%) ▼판교(-0.06%) ▼분당(-0.01%) ▼동탄(-0.01%) 등이 떨어졌고 이외 지역은 보합세를 나타냈다.

위례는 수요층이 여전히 청약시장에 관심이 몰리면서 기존 아파트값은 하락했다. 성남시 학암동 위례롯데캐슬, 창곡동 위례자연앤센트럴자이 등이 1,000만원~1,500만원 떨어졌다. 평촌은 거래가 없어 매물이 적체되면서 평촌동 초원LG, 꿈건영3단지, 꿈동아, 비산동 관악성원 등이 500만원~1,000만원 하락했다. 판교 역시 매수세가 없어 운중동 산운13단지휴먼시아데시앙 등이 1,000만원~1,500만원 내렸다.

경기ㆍ인천은 신규 아파트 입주 영향을 받는 곳과 매수세가 부진한 지역 중심으로 하락했다. ▼의왕 (-0.26%) ▼파주(-0.14%) ▼안성(-0.14%) ▼남양주(-0.06%) ▼이천(-0.06%) ▼광명(-0.04%) 등이 하락했다.

의왕은 내손동 의왕상록, 포일자이, 내손대림e편한세상 등이 500만원~1,000만원 하락했다. 파주는 아동동 팜스프링이 750만원 정도 떨어졌고 안성은 공도읍 KCC스위첸이 500만원 가량 하락했다. 반면 △구리(0.02%) △안양(0.01%) 등은 저가 급매물에 수요가 간혹 이어지면서 소폭 상승했다.

[전세]

서울은 수요가 없어 전세물건이 적체된 곳이나 헬리오시티 등 입주물량이 몰린 지역이 크게 떨어졌다. ▼강남(-0.37%) ▼금천(-0.17%) ▼송파(-0.17%) ▼양천(-0.16%) ▼광진(-0.16%) ▼서대문(-0.14%) ▼강동(-0.12%) 등이 하락했다.

강남은 대치동 은마, 일원동 수서1단지, 역삼동 역삼래미안 등이 1,000만원~5,000만원 떨어졌다. 금천은 독산동 롯데캐슬골드파크3차가 2,000만원 정도 내렸다. 가락동 헬리오시티 입주 영향을 받고 있는 송파는 가락동 대림, 방이동 올림픽선수기자촌, 신천동 잠실파크리오 등이 500만원~4,000만원 하락했다.

신도시는 ▼위례(-0.22%) ▼평촌(-0.16%) ▼분당(-0.11%) ▼산본(-0.07%) ▼파주운정(-0.07%) ▼판교(-0.03%) 등이 하락했다.

위례는 인접한 헬리오시티 입주 영향으로 성남시 창곡동 위례자연앤센트럴자이와 위례호반베르디움 등이 1,000만원 정도 내렸다. 평촌은 호계동 샘쌍용, 평촌동 꿈우성, 꿈동아 등이 500만원~2,500만원 떨어졌다. 분당은 서현동 시범삼성,한신과 효자삼환, 야탑동 효자삼환 등이 500만원~2,500만원 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.51%) ▼안성(-0.35%) ▼안양(-0.28%) ▼오산(-0.27%) ▼양주(-0.27%) ▼고양(-0.17%) 등이 하락했다.

의왕은 연초부터 대규모 아파트가 입주하면서 내송동 포일자이, 의왕상록, 청계동 휴먼시아청계마을4단지 등이 500만원~1,000만원 떨어졌다. 안성도 지난해 12월 1,600여 가구가 입주한 여파로 공도읍 KCC스위첸 등이 500만원 정도 내렸다. 안양은 호계동 호계2차현대홈타운, 관양동 인덕원삼성, 평촌동 삼성래미안 등이 250만원~1,500만원 하락했다.

<다주택자 매도 시점 높고 고민 깊어져>

공시가격 현실화에 따른 보유세 부담으로 수도권 아파트 시장의 투자 심리가 더 위축됐다. 집을 살려는 사람은 더 떨어지기를 기대하는 분위기이고 세금 부담을 느낀 다주택자들은 설 이후 매도 시점을 놓고 고민하는 모양새다. 어느 정도 자금 여력이 있는 투자자들은 버티기에 들어갈 가능성이 높지만 자금 보유력이 한계에 몰린 다주택자나 무리하게 자금을 동원한 갭투자자들의 급매물이 더 나올 가능성을 배제할 수 없다. 설 연휴 이후 다주택자들의 움직임에 귀추가 주목되는 이유이다.

한편, ‘흥행불패’로 여겨지던 서울 아파트 청약시장에도 1순위 미달 단지가 나왔다. 주택시장이 얼어붙은데다 대출 규제 강화로 9억원을 초과하는 주택은 중도금 대출이 어려워졌기 때문으로 풀이되고 있다. 집값 약세 속에 분양시장은 입지와 분양가 경쟁력 등에 따라 청약 성적이 극명하게 갈릴 전망이다.

<부동산114리서치센터 임병철>