2019년 오피스텔 전망-15년만에 최대 입주물량 예고, 공실 위험 높아져

오피스텔 갭투자 상품으로 각광, 투자자들의 관심 계속될 전망 강남내일신문l승인2019.01.10l수정2019.01.10 00:26

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2018년 가파른 아파트 매매가 상승의 영향으로 오피스텔 매매가 또한 상승했다. 매매가격 상승폭에 비해 월세가격 상승폭이 낮아 임대수익률은 소폭 하락하였다. 하지만 시중에 유동성이 풍부하고 오피스텔을 대체할 투자처가 마땅하지 않아 오피스텔에 대한 수요는 계속 증가하는 추세이다.

다만 2018년 하반기 정부가 발표한 강력한 부동산 규제인 ‘9.13 부동산 대책’으로 대출이 어려워지고 주택 보유자에 대한 세금 납부가 강화된 점은 투자자들에게 부담이 될 것으로 예상된다. 최근 11월 30일 발표된 한국은행 기준금리가 1.5%에서 1.75%로, 0.25% 인상되어 투자자들의 부담이 더 커졌다.

2018년 오피스텔 전국 매매가격은 1.27% 상승했다. 아파트 매매가격 급등의 영향으로 오피스텔의 매매가격 변동률 또한 높은 수치를 유지하고 있다. 높은 매매가로 아파트 매수에 대한 진입장벽이 높아지자, 대체재인 오피스텔로 그 수요가 몰린 것이다. 최근 발표된 "9.13 부동산

대책"의 영향으로 상승폭이 주춤한 모습을 보이지만 여전히 상승세는 유지될 것으로 예상된다.

2018년 오피스텔 전세가율은 78.4%로, 2014년 이후 70% 이상의 수준을 유지하고 있다. 전세가율이 높은 수준을 유지함에 따라 아파트 투자시에 활용되던 갭투자가 오피스텔에서도 나타나고 있다. 최근에는 강남권을 중심으로 오피스텔 갭투자가 성행하고 있고, 아파트 투자자들의 수요가 오피스텔로 이동하고 있다.

2018년 오피스텔 임대수익률은 5.08%로 2007년 이후 꾸준히 낮아지고 있다. 아파트와 오피스텔의 매매가격이 동반 상승하면서 투자금 대비 월세 수입이 줄어들었기 때문이다. 최근 기준금리가 인상되었지만 그 폭이 가파르지 않아 오피스텔 임대수익률은 여전히 한국은행 기준금리를 크게 웃돌고 있고, 아파트를 대체할 새로운 갭투자 상품으로 입지를 다지고 있기 때문에 오피스텔에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 보인다.

2018년에는 6만9,547실의 적지 않은 분양물량이 공급되었다. 분양 성적 또한 브랜드와 입지에 따라 상반된 결과를 나타냈다. 지난 3분기 분양을 마친 경기 부천시 힐스테이트중동은 126대 1의 높은 경쟁률을 기록한 반면, 경기 파주시 아르젠과 부산 부산진구 서면데시앙스튜디오 등의 오피스텔은 청약미달상태로 마무리되었다. 2018년 1월 25일부터 실시된 300실 이상 오피스텔 인터넷 청약 의무화로 오피스텔 청약 경쟁률이 공개되면서 청약양극화는 더욱 부각되었다.

2019년 분양물량은 2018년에 비해 감소할 것으로 보인다. 2019년 주요 분양계획 단지로는 경기 화성시 동탄2차대방디엠시티(820실), 부산 강서구 부산명지6,7,8차대방디엠시티(1,850실), 광주 광산구 광주수완7차대방디엠시티(1,050실) 등이 있다.

 

<입주물량 폭증에 대한 공실 위험, 배후 수요 잘 살펴 투자해야>

2019년 오피스텔 입주예정 물량은 총 8만2,805실로, 2004년 9만286실이 공급된 이후 역대 최고 수치다. 2019년 입주물량은 48%가 경기도에 집중될 예정이다. 특히 하남시(7,337실), 고양시(7,186실), 시흥시(4,039실) 순으로 입주물량이 많다. 주요 입주단지로는 서울 강남구 역삼역센트럴푸르지오시티(736실), 경기 고양시 e편한세상시티삼송2차(918실), e편한세상시티삼송3차(1,424실), 경기 하남시 하남미사롯데캐슬스타(984실)이 있다.

입주물량 공급 과잉 예고로 공실 위험이 예상되지만, 오피스텔은 소자본으로 투자가 가능하고 청약통장이 필요하지 않다는 점에서 투자 진입장벽이 낮아 오피스텔 변동률이 마이너스로 돌아설 가능성은 적다. 하지만 매입을 고려할 때는 역세권, 대규모 업무지구에 위치하거나 좋은 브랜드를 가진 단지 등 옥석 가리기를 놓쳐선 안 된다.

한편, 1인 가구와 소규모 창업자들이 증가하면서 소형 오피스텔에 대한 수요가 증가함에 따라 오피스텔 관리비의 투명성 문제가 수면 위로 떠올랐다. 법무부는 2018년 9월 20일 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 개정안을 발표하여 오피스텔 관리인의 회계 감사 기준을 마련했다. 개정안을 통해 오피스텔 관리비에 대한 투명성 문제가 어느 정도 개선될 것으로 기대하지만 개정안의 적용범위가 아닌 소규모 오피스텔에 대한 제도적인 보완도 필요하다.

 

<부동산114리서치센터 박미래>


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