강남권 주요 재건축단지, 급등 부담으로 관망세 나타나

설 연휴 이후 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’이 발표 되면서 서울 재건축 아파트값 오름폭이 둔화됐다. 금주 서울 재건축 아파트값은 주간 0.15% 올라 전주(0.78%)보다 상승폭이 줄었다. 특히 재건축 추진 단지가 상당수 몰려 있는 양천구와 노원구는 재건축 안전진단 강화 발표 이후 매수 문의가 끊기다시피 했다. 매도자 역시 시장 상황을 좀 더 지켜보려는 관망세가 역력했다.

강남권 재건축 시장도 오름세가 주춤했다. 주요 재건축단지의 경우 단기간 급등에 따른 부담으로 관망세가 나타났다. 이런 분위기 속에 2월 4주차 서울 아파트 매매가격은 0.40% 올랐다. 신도시와 경기ㆍ인천은 각각 0.14%, 0.02% 상승해 지난주와 비슷한 흐름을 보였다.

전세시장은 본격적인 봄 이사철을 앞두고 있지만 별다른 움직임 없이 조용한 모습이다. 금주 아파트 전셋값은 서울이 0.05% 올랐고 신도시와 경기ㆍ인천은 각각 0.01%, 0.04% 하락했다.

[매매]

서울은 △송파(1.14%) △종로(1.14%) △성동(0.98%) △동작(0.87%) △광진(0.56%) △마포(0.54%) △용산(0.49%) △영등포(0.47%) △강남(0.32%) △강동(0.28%) △성북(0.20%) △동대문(0.19%) 등이 올랐다.

송파는 가격 급등에 따른 부담으로 주공5단지 가격이 떨어졌으나 잠실동이나 신천동, 방이동 등 대단지 아파트가 강세를 보이면서 상승세를 견인했다. 신천동 진주, 잠실동 잠실엘스, 방이동 올림픽선수기자촌, 문정동 올림픽훼밀리타운 등이 500만원~1억원 정도 상승했다. 종로는 지난해 초 입주한 경희궁자이가 가격 상승을 이끌었다. 대부분의 면적이 3,500만원~5,000만원 올랐다. 광화문 도심 인근에 대단지ㆍ새아파트에 대한 희소성이 크게 부각됐다.

성동구는 중소형 면적에 대한 매수세가 간간이 이어지면서 옥수동 옥수하이츠와 옥수삼성, 응봉동 대림1차, 금호2가동 금호자이2차 등이 500만원~1억원 정도 상승했다. 한편 재건축 안전진단 강화로 매수문의가 끊긴 양천과 노원은 아직까지 가격이 크게 조정되는 모습은 나타나지 않았지만 거래는 동결된 모습이다.

신도시는 △광교(0.34%) △분당(0.26%) △위례(0.19%) △판교(0.14%) △동탄(0.12%) △평촌(0.10%) △일산(0.07%) 등이 올랐다.

광교는 실수요가 꾸준히 유입되면서 오름세가 이어졌다. 수원시 이의동 광교자연앤힐스테이트를 비롯해 광교e편한세상 등이 500만원~1,500만원 상승했다. 분당은 가격이 오르고는 있으나 추격매수세는 다소 주춤해졌다. 정자동 로얄팰리스, 야탑동 현대IPARK, 서현동 시범삼성, 한신 등이 500만원~3,000만원 올랐다. 위례는 매수세가 간간이 이어지고 있는 가운데 매물이 부족해 올랐다. 성남시 창곡동 위례호반베르디움(A2-8)을 비롯해 위례센트럴푸르지오(2-9BL) 등이 500만원~2,500만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 △광명(0.09%) △용인(0.09%) △의왕(0.07%) △과천(0.06%) △안양(0.05%) △고양(0.04%) △성남(0.04%) 등은 올랐고 ▼오산(-0.12%) ▼안성(-0.08%) ▼안산(-0.02%) ▼인천(-0.02%) ▼광주(-0.01%) 등은 하락했다.

광명은 설 전후로 거래가 조금씩 이뤄지면서 가격이 올랐다. 하안동 e편한세상센트레빌, 철산동 주공12단지와 철산래미안자이 등이 500만원~1,500만원 상승했다. 용인은 실수요가 유입되면서 올랐다. 신갈동 기흥역롯데캐슬스카이, 풍덕천동 e편한세상수지, 동천동 수진마을1단지써니벨리 등이 150만원~1,000만원 상승했다. 반면 1분기 3,000가구가 넘는 물량이 입주하는 오산은 하락했다.

[전세]

서울은 △종로(0.81%) △광진(0.26%) △동작(0.23%) △마포(0.14%) △용산(0.13%) △관악(0.10%) △성북(0.09%) △영등포(0.09%) 등을 올랐고 ▼노원(-0.04%) ▼은평(-0.03%) ▼강남(-0.02%) 등은 내렸다.

종로는 광화문 등 도심 직장인 수요가 이어지면서 경희궁자이가 1,500만원~5,000만원 상승했다. 광진은 중소형 면적에 전세수요가 유입되면서 광장동 신동아파밀리에, 자양동 우성7차, 구의동 강변우성 등이 250만원~3.500만원 올랐다. 반면 전세수요가 잠잠한 노원과 은평, 강남 등은 금주 소폭 하락했다.

신도시는 ▼김포한강(-0.23%) ▼위례(-0.11%) ▼중동(-0.01%) 등이 하락했고 △광교(0.07%) △분당(0.02%) △일산(0.02%) 등은 소폭 상승했다.

김포한강은 입주 여파로 하락했다. 운양동 한강신도시2차KCC스위첸(Ac-16), 구래동 한강신도시3차푸르지오(Aa-03) 등이 1,000만원~2,000만원 내렸다. 위례는 입주2년차 단지가 도래하면서 전셋값이 떨어졌다. 학암동 위례롯데캐슬 등이 500만원 정도 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼오산(-0.30%) ▼광명(-0.28%) ▼안산(-0.27%) ▼김포(-0.26%) ▼안성(-0.21%) ▼화성(-0.08%) ▼시흥(-0.07%) ▼평택(-0.04%) ▼의왕(-0.04%) 등 아파트 입주가 몰린 지역 중심으로 떨어졌다. 반면 △안양(0.09%) △하남(0.09%) △의정부(0.08%) 등은 올랐다.

오산은 매매시장과 마찬가지로 입주물량이 크게 늘면서 하락했다. 내삼미동 세교신도시호반베르디움, 원동 대원 등이 1,000만원~1,500만원 떨어졌다. 광명은 1,430가구의 광명역호반베르디움이 2월 입주를 시작하면서 전셋값이 내렸다. 철산동 주공8단지, 하안동 e편한세상센트레빌 등이 500만원~3,000만원 하락했다. 안산은 오는 4~5월에 1,500가구가 입주를 앞두고 있어 약세를 보였다. 초지동 행복한마을서해그랑블 등이 2,000만원~3,000만원 가량 하락했다.

▣ 재건축 안전진단 강화에 강남권과 비강남권 희비 엇갈릴 수 있어

재건축 안전진단 강화 방안 발표 이후 서울 주요 재건축 아파트의 상승폭이 다소 둔화됐다. 양천, 노원 등 비강남권 주요 재건축 추진단지가 몰려 있는 곳은 안전진단 강화 발표로 매수 문의가 사라졌다. 강남권 주요 재건축단지 역시 가격 급등에 따른 부담으로 관망세가 나타났다. 하지만 이미 안전진단을 마친 서울 주요 강남권의 재건축 단지들은 관련 악재에 둔감한 편이어서 재건축 안전진단 강화에 따른 강남권과 비강남권의 희비가 엇갈릴 수 있다. 다만, 오는 4월 양도세 중과 시행을 앞두고 있는데다 재건축 연한 강화, 보유세 강화 등이 예상되고 있어 추격매수가 쉽지 많은 않은 상황이다.

<부동산114 리서치센터 임병철>