<비규제단지 풍선효과로 추가 규제 리스크 여전히 남아>

정부가 재건축 가능연한을30년에서 40년으로 강화하는 방안과 최대 8억원 대의 재건축 부담금을 공개하면서 서울 아파트값은 0.43%의 변동률로 전주보다 둔화됐다. 서울 일반아파트 매매시장도 재건축 규제와 가격 상승 부담으로 전주보다 0.09%p 둔화된 0.36%를 기록했다.

서울 재건축 아파트값은 0.79%의 상승률을 보인 가운데 초과이익환수제를 피하지 못한 단지들이 집중된 송파(1.88%→0.54%)와 서초(0.80%→0.17%) 지역의 상승률이 둔화됐다. 반면 규제를 피한 강동(1.73%→2.20%)과 강남(0.68%→1.00%)은 희소가치가 부각돼 반사이익을 받았다.

분당 집값 강세로 상승폭이 컸던 신도시도 한풀 꺾인 모습을 보여 0.24%의 상승률을 기록했다. 경기ㆍ인천(0.05%)은 공급과잉 여파가 지속되면서 가격이 변동이 없는 지역들이 늘어나며 안정세를 이어갔다.

안정세를 유지 중인 전세시장은 서울이 0.06% 상승했다. 신도시는 동탄 전셋값 하락폭이 커지면서 -0.02%의 변동률을 기록했다. 경기ㆍ인천(-0.03%)은 15주 연속 전셋값 하락세가 이어졌다.

[매매]

서울은 △강동(1.31%) △강남(0.76%) △광진(0.62%) △마포(0.51%) △성동(0.51%) △송파(0.46%) △동대문(0.44%) △용산(0.42%) △서초(0.41%) 지역이 올랐다.

강동은 재건축 초과이익환수제를 피한 둔촌동 둔촌주공1,2,4단지가 1,500만원~7,500만원, 상일동 고덕주공6단지가 2,000만원 상승했다. 강남은 역삼동과 대치동 일대의 일반아파트 대상으로 가격이 올랐다.

역삼동 역삼IPARK가 2,500만원~5,000만원, 역삼래미안이 2,500만원~5,000만원 상승했다. 부담금 규제를 피한 개포주공1단지는 2,500만원~8,000만원 상승했다. 광진은 광장동 광장극동2차가 2,500만원~5,000만원 올랐다. 마포구는 아현동 마포래미안푸르지오가 2,500만원, 래미안웰스트림이 1,000만원 각각 상승했다.

신도시는 분당신도시 집값 상승세가 인근 지역의 2기신도시까지 영향을 주며 상승을 주도했다. △분당(0.65%) △위례(0.45%) △광교(0.41%) △판교(0.25%) △평촌(0.06%) △중동(0.03%) △일산(0.02%) 지역이 올랐다.

분당은 야탑동 장미동부가 1,000만원~3,500만원, 탑경남이 3,500만원, 정자동 느티공무원4단지가 1,000만원 각각 올랐다. 서울의 예상 재건축 부담금이 공개된 후 상승폭은 줄었지만 일부 매도자들이 더 오를 것으로 기대하며 매물을 회수하고 있다. 위례는 창곡동 위례센트럴푸르지오(2-9BL)가 1,500만원~2,500만원 상승했다. 광교는 이의동 광교e편한세상이 500만원-1,000만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 △과천(2.53%) △의왕(0.11%) △광명(0.06%) △부천(0.05%) △성남(0.05%) △하남(0.05%) 지역이 상승했다.

과천은 1월 말 분양을 진행하는 과천센트럴파크푸르지오써밋의 3.3㎡당 분양가격이 3,100만원으로 결정되면서 인근 아파트 가격이 일제히 올랐다. 원문동 래미안슈르가 3,000만원~8,000만원 상승했다. 재건축을 제외한 과천 일반아파트 3.3㎡당 매매가격은 2,721만원으로 과천센트럴파크푸르지오써밋 분양가보다 저렴하다. 반면 신규 입주물량이 많은 지역은 하락세를 보였다. ▼오산(-0.26%) ▼평택(-0.09%) ▼파주(-0.05%) ▼남양주(-0.05%) 지역이 떨어졌다. 오산은 부산동 오산시티자이1단지가 300만원, 양산동 오산세마e편한세상이 500만원~1,500만원 하락했다.

[전세]

서울은 △동대문(0.26%) △동작(0.22%) △중랑(0.16%) △강서(0.12%) △송파(0.12%) △은평(0.09%)은 올랐다.

동대문은 답십리동 답십리래미안위브가 500만원~3,000만원, 동작은 흑석동 흑석한강푸르지오가 2,500만원, 노량진동 신동아리버파크가 1,000만원~2,500만원 각각 올랐다. 중랑은 상봉동 한일써너스빌이 2,000만원 상승했다. 강서는 방화동 마곡푸르지오가 1,000만원 올랐다.

신도시는 △위례(0.24%) △판교(0.08%) △산본(0.03%) △김포한강(0.03%) 일산(0.02%) 지역이 올랐다. 판교는 판교원마을9단지가 1,000만원 올랐다. 반면 ▼동탄(-0.34%) ▼평촌(-0.04%) ▼중동(-0.02%) 지역은 하락했다. 동탄은 반송동 시범다은삼성래미안이 500만원~4,000만원, 나루마을월드메르디앙ㆍ반도보라빌2차가 2,000만원~4,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △의정부(0.08%) △안양(0.02%) △김포(0.01%) △양주(0.01%) 지역이 올랐다. 의정부는 낙양동 민락2반도유보라아이비파크(B10)이 1,000만원~2,000만원 상승했다. 안양은 석수동 코오롱하늘채가 1,000만원~1,500만원 상승했다. 반면 ▼오산(-0.37%) ▼광명(-0.28%) ▼구리(-0.09%) ▼파주(-0.06%) ▼수원(-0.05%) 지역은 떨어졌다. 오산은 양산동 오산세마e편한세상이 500만원~1,000만원 하락했다.

▣ 재건축 가능연한 연장 시사 → 부담금 공개 → 서울시 사업조절 → 보유세 강화?

정부가 강도 높은 재건축 규제를 연일 발표하면서 규제 받는 대상 중심으로 위기감이 조금씩 감돌고 있다. 재건축 초과이익환수 부담금이 높을 것으로 예상되는 사업 초기 단지를 비롯해 재건축 가능연한 30년 도래 단지 대상으로 호가를 낮추거나 매물로 내놓는 단지들이 일부 포착되고 있다. 일부에서는 정부가 내놓은 부담금 예상치와 조합이 제시하는 금액 차이로 반신반의하며 지켜보는 모습이다.

재건축 장기보유자에 대한 조합원 지위양도를 지난 25일부터 허용한 가운데 5월부터 재건축 부담금 청구서가 부과되면 매물이 조금씩 나올 것으로 보인다. 정부의 규제에 따른 매수 심리가 위축될 경우 거래 소강 상태로 전환될 가능성도 남아있다.

다만, 재건축 초과이익환수제를 피한 단지 대상으로 매도 호가 상승이 여전히 나타나 ‘투기의 불씨’가 사그라 들지 않으면 보유세 강화가 담긴 추가 대책이 나올 가능성도 높은 상황이다.

<부동산114 리서치센터 이미윤>