꿈과 희망을 품고 무술년 새해가 힘차게 밝아왔다. 새 정책에 대한 기대 또한 크며, 이제 곧 세계인의 은빛축제 평창올림픽이 우리의 가슴을 설레게 하고 있다. 그러나 벽두부터 강남권을 중심으로 한 서울과 수도권 집값 ‘대폭 상승’이란 암울한 뉴스가 전해오며 과거불패를 조롱하고 있지만 그 누구도 버블이란 용어를 쓰지 못하는 실정이다.

2%대 저성장 터널 속 경제를 감안 ‘소폭상승’이란 전문가들의 작년 집값 전망을 비웃었고, 속절없는 가격은 계속 오르고만 있으니 버블 우려와 물가상승 및 의욕 저하 등 사회문제마저 심히 걱정된다.

우선 전국 및 서울 집값이나 전세가를 과거 시대적 경제요인과 시계별 흐름을 통해 조명해보면서 큰 틀의 해법을 찾아보자.

먼저 10년 주기설로 수출 및 경제성장으로 1978년까지 오르던 가격은 1988올림픽과 신도시 건설로 평정됐고, 그 후 재상승 여세는 1998년 외환위기로 잠재웠다. 그 후 2000년 초 규제완화와 강남권 재건축 규제정책은 다시 큰 폭 상승을 초래했지만 2008 금융위기로 모두 진정되었다고 보겠다.

최근 2016~2017년 큰 폭 상승을 잡으려는 작년 8ㆍ2 고강도 대책에도 세제와 교육, 재건축특수와 풍부한 자금 호재가 서울을 중심으로 크게 요동치고 있다. 주택가격이나 전세가 결정은 주택이 지닌 많은 특성변수관계인 내재가치이론과 수요공급에 따른 시장경제로 형성되지만, 요즈음은 무리한 정책개입과 시장을 무시한 실책들이 가격형성의 더 큰 영향 요소들임이 뚜렷하게 반증되고 있다.

재건축억제, 세금중과, 교육정책이 집값상승에 주 요인이 되는 생생한 실례를 살펴보자. 재건축 저항행위로는 첫째 단지 내 공원면적 기부채납을 세대당 3㎡씩 적용하면 법상용적률 250%를 넘고 채납해도 인센티브가 없다. 둘째 재건축 소형규모를 전용 45㎡이하로 억제하면 단지부조화와 공원채납면적만 늘어난다. 셋째 층수의 획일적 규제는 단지와 건물의 첨단화와 디자인특화나 도시 황폐화의 주범이다.(해외사례 비교) 넷째 학교, 어린이집, 도로, 파출소, 도서관 등 무리한 시설 기부채납 강요와 비례율 저하 등의 사유로 사업절차와 조합설립 지연은 자유로운 거래로 이어져 가격상승을 또 부추긴다.

또한 다주택자 중과세정책은 비인기 지역은 계속 내리지만 특정지역(강남권)은 연일 오르고, 재건축 초과이득금 환수제도는 세액산정기준 모호와 미실현 소득에 대한 중과 및 재건축만 과세, 장기보유자까지 투기세력화 하는 등 문제가 크다.

교육정책 역시 특목고를 일반고화 하는 등 순간에 제도를 바꾸면 학생 및 부모들의 혼란 가중, 사학 활성화로 일류 학원 밀집지역의 집값상승이 뻔하다. 그래서 집값을 좌우하는 특성변수가 중첩된 지역은 큰 수요로 올라가며 일부 우수한 인재가 세상을 리더해 간다는 진리를 인정해야만 한다.

부동산, 세제, 교육 등 국민생활과 밀접한 제도는 큰 틀에서 쉽고 간단하며 오래될수록 좋다. 성급히 채찍부터 들면 정책실패, 시장가격 상승은 늘 계속된다는 실증된 과거를 잊지 말자.

작년 8ㆍ2 부동산 초강력 규제대책에도 서울과 수도권 집값은 전망을 크게 뒤엎고 있는데도 정책은 왜 헛바퀴만 돌며 원인을 정말 모르는 건지 심히 답답하다. 결국, 재건축 이득을 환수하고 세금 중과하며 규제한다고 가격문제가 종결되는가? 환수하고 세금 오른 만큼 규제정도에 따라 특정지역은 계속 오르게 된다는 사실. 바로 이것이 시장이다.

그럼 튀는 집값을 잡는 특단의 대책과 처방은 무엇인가? 세제동결ㆍ시장중심ㆍ공급확대ㆍ재건축 속행 등의 미움 가득한 용어들이지만 사랑으로 감싸주는 정책적 지혜가 요구되며 이 길만이 특효처방임을 재강조한다.