송파, 강남 재건축 아파트 가격 상승 주도

서울 재건축 아파트값이 8.2 대책 발표 후 가장 큰 폭으로 상승했다. 재건축 조합원 지위 양도 금지와 정비사업 분양 재당첨 제한 등을 담은 8.2 대책 발표 직후 서울 재건축 아파트는 하락세를 보였고 9월 들어 반등하며 금주 0.18% 상승했다. 잠실주공 5단지의 50층 재건축이 사실상 허용됐고 반포주공1단지(1,2,4주구) 시공사 선정 등 이벤트성 호재가 이슈화 되면서 주변 재건축 아파트 가격 상승에 영향을 미친 것으로 분석된다.

금주 서울 아파트 매매가격은 0.11% 상승했다. 은마, 개포주공1단지, 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 강남권 재건축 아파트가 상승을 주도했고 일반 아파트도 0.10% 올랐다. 신도시는 지난 주와 비슷한 분위기를 이어가며 0.04% 상승했고 경기·인천은 0.03% 올랐다.

전세시장은 추석 연휴를 앞두고 안정적인 모습이다. 서울이 지난 주(0.08%)보다 상승폭이 줄며 0.04% 변동률을 기록했고 신도시와 경기·인천은 최근 신규아파트 공급이 많았던 동탄과 의정부 등의 영향으로 각각 0.01% 하락했다. 추석 연휴 이후 본격적인 가을 이사철이 시작되면 국지적인 전셋값 상승이 예상된다.

[매매]

서울은 △송파(0.29%) △성동(0.16%) △강남(0.15%) △서초(0.15%) △마포(0.13%) △도봉(0.11%) △금천(0.10%) △광진(0.09%)이 상승했다. 송파는 잠실동 주공5단지 50층 허용 이후 재건축 아파트를 중심으로 매매가격이 상승했다. 잠실동 주공5단지가 500만원-4,000만원 가량 올랐고 인접지역에서 재건축 추진 중인 송파동 한양2차도 1,000만원-3,500만원 정도 상승했다. 성동은 금호동4가 서울숲푸르지오가 1,000만원-2,000만원, 성수동1가 동아그린이 1,000만원 가량 상승했다. 레미콘 공장 이전과 대형 공원조성 결정 이후 주거환경 개선이 예상되며 실수요는 물론 투자수요도 늘었다.

강남도 개포동 주공1단지가 2,000만원-2,500만원, 대치동 은마 아파트가 1,000만원 가량 올랐다. 최근 서울 재건축 아파트 이슈로 인해 기대감이 높아지며 매물을 걷어들이거나 호가를 높이고 있다. 서초는 방배동 방배1차현대홈타운이 1,000만원-3,000만원, 잠원동 한신25차가 2,500만원-5,000만원 가량 상승했고 마포는 공덕동 마포현대가 1,000만원, 합정동 마포한강푸르지오가 2,500만원 정도 올랐다.

신도시는 △평촌(0.11%) △광교(0.10%) △위례(0.07%) △산본(0.05%) △김포한강(0.05%) △분당(0.04%) △일산(0.01%) 순으로 상승했다. 평촌은 수요는 많으나 매물출시가 많지 않고 매도자들이 매도 호가를 올리고 있다. 비산동 은하수청구가 500만원, 평촌동 초원LG가 500만원-1,000만원 가량 상승했다. 광교는 상현동 광교상록자이(A29)와 광교경남아너스빌이 각각 500만원 정도 올랐다. 신분당선 상현역 역세권 아파트 위주로 실수요와 투자수요가 꾸준하다.

위례는 학암동 위례신도시신안인스빌아스트로가 1,000만원 올랐다. 가장 최근에 조성된 신도시인 위례 아파트에 대한 수요가 많지만 매물출시가 많지 않다. 산본은 금정동 충무2단지 주공이 250만원 가량 올랐고 김포한강은 마산동 은여울마을경남아너스빌이 250만원-1,000만원 가량 상승했다.

경기ㆍ인천은 △구리(0.18%) △하남(0.09%) △광명(0.07%) △인천(0.06%) △김포(0.06%) 순으로 상승했다. 구리는 수택동 LG원앙, 대림한숲이 500만원 가량 올랐다. 지하철 8호선 연장선인 토평역 호재로 매물이 귀하다. 하남은 신장동 대명강변타운, 덕풍동 한솔솔파크가 500만원 상승 했다. 대형복합쇼핑몰 영향으로 주거환경이 개선되며 수요가 꾸준하다. 광명은 하안동 e편한세상센트레빌과 광명두산위브트레지움이 250만원-500만원 상승했다. 실수요의 저가 매물 위주로 간헐적인 거래가 이뤄졌다.

[전세]

서울 아파트 전세시장은 본격적인 가을 이사철을 앞두고 있지만 매매에 비해 비교적 안정적인 모습을 보이고 있다. △송파(0.09%) △성동(0.08%) △강남(0.07%) △서대문(0.06%) △서초(0.06%) △금천(0.05%) △양천(0.05%) △영등포(0.05%) 순으로 전세가격이 상승했다.

송파는 가락동 극동이 1,000만원-2,000만원, 잠실동 잠실엘스가 2,500만원 가량 올랐다. 소형 아파트 위주로 전세수요가 꾸준하다. 성동은 전세매물이 출시되지 않아 금호동4가 서울숲푸르지오2차가 1,000만원 정도 상승했다. 강남은 역삼동과 압구정동 일대 아파트 전셋값이 강세다. 역삼동 역삼e편한세상이 1,500만원-2,000만원, 압구정동 구현대7차가 2,500만원 가량 올랐다. 본격적인 이사철이 시작되기 전에 전세 아파트 선호 지역부터 전세수요가 많아지고 있다. 서대문은 저가 전세 매물이 많은 홍은동 벽산이 500만원-1,000만원 정도 상승했다.

신도시는 △위례(0.16%) △광교(0.07%) △산본(0.03%) △분당(0.01%) △평촌(0.01%) 순으로 상승했다. 추석 연휴를 앞두고 매물도 잘 안 나오고 있고 수요도 많지 않다. 위례는 장지동 위례IPARK1차(C1-3)가 1,000만원-2,000만원 가량 상승했다. 신도시 새 아파트에 대한 전세수요가 꾸준하다. 광교는 이의동 래미안광교가 500만원-1,500만원, 산본은 산본동 백두동성이 1,000만원 가량 전셋값이 올랐다. 반면 물량 공급이 많았던 ▼동탄(-0.18%)은 능동 동탄푸른마을두산위브가 2,500만원 가량 하락했다.

경기ㆍ인천은 △하남(0.08%) △구리(0.07%) △인천(0.05%) △평택(0.05%) △안성(0.04%) △부천 (0.03%) 순으로 상승했다. 하남은 신장동 블루밍더클래식이 1,000만원, 덕풍동 금강KCC가 1,000 만원 정도 올랐다. 지역내 수요 위주로 전세거래가 활발한 편이다. 구리는 인창동 아름마을삼성래미안이 1,000만원 상승했다. 인근에 초등학교와 중학교가 가까워 전세 매물이 많지 않다. 한편 ▼의정부(-0.14%) ▼고양(-0.11%) ▼시흥(-0.08%) ▼광명(-0.06%)은 전셋값이 하락했다. 입주물량 여파 및 전세수요 감소로 매물 소진이 더디면서 전세가격이 떨어졌다.

▣ 세무조사 카드 꺼낸 정부, 재건축 시장 과열 잡을 수 있을까?

예년보다 긴 추석 연휴를 목전에 두고 서울 아파트값 상승폭이 다시 가팔라지고 있다. 8.2 대책 이후 계속된 정부의 규제 시그널에 움추려 있던 서울 아파트 시장이 랜드마크 아파트격인 잠실주공5단지의 50층 재건축 허용과 반포주공1단지의 시공사 선정 등 이벤트성 호재로 인해 다시 들썩이는 모습이다.

이에 정부는 최근 가격이 오른 재건축 아파트 취득자를 중심으로 부동산 구입자금의 출처가 의심되는 매수자들을 대상으로 세무조사 방침을 밝혔다. 부동산 시장을 교란하는 투기수요에 세무조사로 시장과열을 사전에 방지하겠다는 것이 정부의 의도다. 다만 투기수요와 실수요를 명확히 구분하기 힘든 상황에서 세무조사가 자칫 실수요를 위축시킬 우려도 제기된다.

추석 이후 서울 아파트 시장은 재건축 이슈로 인한 과열이 다소 진정되면서 안정될 것으로 보인다. 최근 재건축 아파트값 상승은 개별 재건축 단지 호재에 영향을 받은 것으로 정부가 조만간 발표할 가계부채종합대책 등 추가적 대출규제나 지속적인 세무조사를 고려한다면 재건축 아파트값 과열도 장기화 되지 못할 전망이다.

전세시장은 안정적인 흐름을 유지하면서 추석 연휴 이후 강남권 등 전세수요가 높은 지역을 중심으로 국지적인 전셋값 상승이 예상된다.

[부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 서성권]