서울 강남, 경기 과천 하락세로 돌아서

‘실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(이하 8ㆍ2 대책) 발표 후 매도자와 매수자간 눈치보기 장세가 계속되며 서울 아파트값 상승폭이 둔화됐다. 정부 정책에 민감한 강남권 재건축 아파트값은 8ㆍ2 대책에 민감하게 반응하며 하락했지만 전체적으로 큰 움직임을 보이지 않고 있다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격은 0.03%를 기록하며 8ㆍ2 대책 발표 이후 3주 연속 상승폭이 둔화됐다. 수요자들은 집값이 떨어질 것으로 예상하면서 섣불리 매수에 나서지 않고 있고, 매도자들은 향후 부동산 시장 변화에 촉각을 곤두세우며 매물 출시를 미루거나 쉽게 가격을 낮추지 않는 분위기다.

재건축 아파트는 0.16% 하락했다. 지난주보다 하락폭이 줄었다. 8ㆍ2 대책 후속조치로 발표된 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 예외사유 강화 조항(조합설립이나 사업시행인가 이후 3년 내 착공)에서 둔촌주공이 제외되면서 매매가격을 소폭 회복했다. 이밖에 신도시와 경기ㆍ인천은 지난주와 변동없이 각각 0.07%, 0.03% 상승했다.

전세시장은 여름 휴가철 이사 비수기 영향으로 안정적인 모습을 보였다. 서울이 0.04% 상승했고 신도시는 0.02%, 경기ㆍ인천은 보합(0.00%)이다.

[매매]

서울은 △도봉(0.18%) △용산(0.17%) △은평(0.16%) △동대문(0.13%) △마포(0.11%) △강동(0.10%) △금천(0.10%) △관악(0.09%)이 상승했다.

도봉은 창동 역세권 개발 호재로 소형 아파트 매매가격이 올랐다. 창동 주공1단지가 500만원~1,500만원, 창동 상아1차가 1,000만원~2,000만원 가량 상승했다. 용산은 서빙고동 신동아가 2,500만원~3,000만원 가량 올랐다. 은평은 급매물로 나온 매물이 빠지면서 소폭 상승했다. 응암동 백련산힐스테이트1차가 1,000만원, 갈현동 현대가 500만원 가량 올랐다.

반면 ▼강남(-0.13%)은 재건축 아파트를 중심으로 약세를 보였다. 서울시 도시계획 위원회 정비계획안이 심의 반려된 대치동 은마가 5,000만원 가량 하락했고 압구정동 신현대도 매수세가 끊기면서 2,500만원~5,000만원 정도 떨어졌다.

신도시는 △분당(0.16%) △광교(0.13%) △평촌(0.07%) △위례(0.07%) △일산(0.05%) 순으로 상승했다.

분당은 매수문의가 많지 않은 가운데 매도호가가 높아 거래는 쉽지 않은 분위기다. 서현동 시범한양이 500만원~1,000만원, 이매동 이매삼성이 500만원~1,000만원 올랐다. 광교는 이의동 광교e편한세상이 500만원~1,000만원, 광교자연앤힐스테이트가 500만원 가량 상승했다. 거래가 많지 않지만 실수요자 위주로 간헐적인 문의가 이어지고 있다. 평촌은 평촌동 초원부영이 650만원, 호계동 목련대우, 선경이 250만원~500만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 △안양(0.18%) △의왕(0.08%) △구리(0.06%) △시흥(0.06%) △인천(0.05%) △김포(0.05%) △파주(0.05%) △안산(0.03%) △하남(0.03%)순으로 상승했다.

안양은 관양동 동편마을3,4단지가 월곶~판교선 (2024년 개통예정) 등 인덕원역 일대 호재 영향으로 1,000만원 가량 상승했다. 의왕은 오전동 삼신7차가 750만원~1,500만원 가량 올랐다. 재건축 진행중인 단지로 일반분양을 앞두고 가격이 올랐다. 구리는 교문동 교문대우, 동양고속이 1,000만원, 한성이 1,500만원 가량 상승했다.

반면 ▼과천(-0.06%) ▼이천(-0.03%) ▼평택(-0.02%)는 매매가격이 하락했다. 과천은 8.2 대책 이후 매수세가 뜸해지며 부림동 주공8단지가 1,000만원 가량 떨어졌다.

[전세]

서울은 △용산(0.29%) △강동(0.11%) △금천(0.08%) △송파(0.08%) △성북(0.07%) △영등포(0.07%) △강서(0.06%) △마포(0.05%) 순으로 전세가격이 상승했다.

용산은 역세권 아파트가 귀해 이촌역 인근 아파트 전세 수요가 많다. 이촌동 한가람건영2차가 1,500만원~3,500만원 올랐다. 강동은 둔촌주공의 이주가 본격화되면서 전셋값 상승폭이 크다. 강일동 고덕리엔파크1단지가 2,000만원, 암사동 강동현대홈타운이 1,500만원~3,000만원 가량 상승했다. 금천은 저렴한 전세 아파트가 많아 신혼부부들로부터 임차수요가 많다. 독산동 독산동아가 1,000만원~1,500만원 가량 올랐다. 송파는 오금동 우방이 500만원~1,500만원, 방이동 효성올림픽카운티가 1,000만원 정도 상승했다. 성북은 종암동 일대 아파트가 전셋값이 강세다. 종암동 삼성래미안이 500만원~2,500만원 가량 올랐다.

신도시는 △분당(0.07%) △일산(0.04%) △파주운정(0.04%) △평촌(0.02%) △산본(0.01%) 순으로 상승했다.

분당은 서현동 시범삼성,한신이 1,500만원, 야탑동 매화주공4단지가 250만원~500만원 상승했다. 판교테크노밸리 직장인 수요가 꾸준해 전세거래가 원활하다. 일산은 주엽동 문촌16단지뉴삼익이 전세매물 부족으로 1,000만원 올랐다.

한편 ▼김포한강(-0.14%) ▼동탄(-0.04%)은 입주물량 여파로 전세매물에 여유가 생기며 전셋값이 하락했다. 김포한강은 구래동 한가람마을우미린이 1,000만원, 동탄은 청계동 동탄역더샵센트럴시티(A102)가 500만원~1,000만원 가량 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △안양(0.11%) △안산(0.09%) △화성(0.05%) △인천(0.04%) △파주(0.03%) △하남(0.03%) △용인(0.02%) △오산(0.02%) 순으로 상승했다.

안양은 대규모 단지 위주로 전세거래가 되고 있다. 안양동 주공뜨란채가 500만원, 석수동 현대가 1,000만원 가량 올랐다. 안산은 고잔동 주공그린빌7단지가 1,000만원~2,000만원 상승했다. 전세매물이 나오면 바로 거래가 되는 편이다. 한편 수원(-0.19%)은 새 아파트 입주 영향으로 전셋값 하락폭이 두드러졌다. 영통동 황골주공1,2단지가 1,000만원~2,250만원 가량 하락했다.

▣ 문재인 정부, 주머니 속 감쳐둔 정책 꺼내들까?

예상보다 강도가 높았던 8.2 대책 이후 서울 아파트 시장은 큰 혼란을 겪었다. 서울 전체가 투기과열지구로 지정되고 강남4구 등 일부 지역이 투기지역으로 묶이면서 양도세 중과, 재건축 조합원 지위양도가 제한됐다. 투자자들이 적지 않게 당황한 모습을 보였다. 실수요자들도 강화된 LTVㆍDTI 규제로 혼란스럽기는 마찬가지였다.

이후 정부는 시장의 혼란을 줄이기 위해 8ㆍ2 대책 이전 투기과열지구에서 주택 매매계약을 한 매수자가 대출을 받을 때에는 종전LTV(60%), DTI (50%) 기준을 적용하도록 했다. 또 투기과열지구 지정 이전에 재건축 아파트 매매계약을 한 경우 조합원 지위양도가 가능하도록 하는 등 시장의 혼란을 최소화 하고자 했다. 동시에 문재인 대통령 취임 100일 기자회견에서 향후 부동산 시장 과열이 계속되는 경우 주머니 속에 감쳐둔 강력한 부동산 대책을 언급하면서 다주택자들을 압박하고 있다.

일단 8ㆍ2 대책 발표 이후 과열된 서울 아파트 시장이 진정국면으로 접어들고 있다. 급한 불은 끈 것으로 보이지만 대책 발표 시점이 거래 비수기와 겹치면서 매수세가 붙지 않고 있고 정부가 기대했던 것만큼 매도자들이 매물을 내놓거나 매도호가를 내리지 않고 있다는 점에서 8ㆍ2 대책의 효과는 조금 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. 가을 이사철까지는 현재의 눈치보기 장세가 이어질 것으로 예상된다.

부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 서성권