부동산114(www.r114.com)에 따르면 2월 둘째주, 서울 아파트 값은 한 주간 0.02% 상승했다. 다음달 말 관리처분 총회가 예상된 개포주공1단지와 오는 5월 관리처분인가를 앞두고 있는 둔촌주공을 찾는 매수세가 이어지면서 서울재건축이 주간 0.10% 오른 영향이다.

반면 서울시가 2월 9일 재건축 층수 제한에 대한 입장을 확고히 하며 한동안 보합세를 유지하던 압구정 구현대1~3단지는 아파트값이 하락했다. 잠실주공5단지는 일부 50층 건립이 가능한 것에 안도하며 보합세를 보였다.

신도시와 경기ㆍ인천은 보합세(0.00%)를 나타냈다. 실수요자를 중심으로 제한적인 거래만 이루어지며 전반적으로 가격변동이 크지 않았다.

전세는 서울이 0.02% 상승했다. 신도시는 0.01% 하락했고 경기·인천은 0.01% 상승했다. 전세시장은 물건 부족으로 가격이 오른 지역도 있지만 입주물량이 많은 지역은 하락하는 등 국지적으로 차별화된 움직임을 나타내고 있다.

 

<매매>

서울 매매 가격은 ▲종로(0.11%) ▲강동(0.09%) ▲구로(0.09%) ▲동대문(0.09%) ▲강북(0.08%) ▲강서(0.07%) ▲강남(0.06%) 순으로 상승했다.

종로는 내수동 경희궁의아침, 숭인동 롯데캐슬천지인이 1500만~2500만원 가량 올랐다. 대형면적 거주자들이 기존 집을 처분하고 중형면적을 찾으면서 130㎡면적대의 매매가격이 상승했다. 강동은 둔촌동 둔촌주공1~4단지가 250만~1000만원 가량 올랐다. 구로는 중소형 입주 수요가 지속되면서 매매가격이 상승했다. 구로동 한일유앤아이, 신도림동 우성5차 등이 1,000만~3000만원 가량 올랐다. 동대문은 답십리동 답십리래미안위브, 전농동 우성 등이 500만~1500만원 가량 올랐다.

반면 ▽노원(-0.05%) ▽양천(-0.03%) ▽성북(-0.03%) ▽도봉(-0.03%) 등은 매수세가 뜸해지면서 가격이 하락했다. 노원은 중계동 롯데우성이 2000만원 가량 떨어졌고, 양천은 목동 목동신시가지2단지, 목동e편한세상 등이 500만~1500만원 정도 내렸다.

신도시는 수요, 공급 모두 뜸해 조용한 조용한 분위기다. ▲동탄(0.04%) ▲분당(0.01%) ▲일산(0.01%) ▲평촌(0.01%)은 매매가격이 상승했고 ▽산본(-0.08%)은 하락했다.

동탄은 작년 12월에 입주한 화성동탄2 LH26단지(A66BL)가 새아파트를 찾는 수요로 1000만원 가량 올랐다. 분당은 봄 이사철을 앞두고 소형 아파트 위주로 올랐다. 구미동 무지개청구와 정자동 정든우성이 250만~500만원 가량 상승했다. 반면 산본은 매수세가 끊기고 매물이 쌓이면서 산본동 세종주공6단지가 500만원 가량 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▽과천(-0.09%) ▽의정부(-0.06%) ▽이천(-0.06%) ▽광주(-0.04%) ▽광명(-0.03%) ▽남양주(-0.02) ▽안산(-0.02%) 순으로 하락했다.

과천은 거래 부진으로 별양동 주공4, 6단지가 500만~1500만원 가량 하락했다. 매수수요가 뜸하다 보니 매물 가격이 하향 조정 되는 분위기다. 이천은 증포동 대원이 250만원, 신둔면 대신푸른마을이 1000만원 떨어졌다. 의정부는 민락동 청구1차가 250만원 하락했다. 저렴한 매물이 나와도 거래가 어렵다.

한편 ▲김포(0.15%) ▲파주(0.04%) ▲화성(0.01%) 등의 매매가격은 상승했다. 김포는 입주 이후 오른 가격에 거래가 꾸준하면서 장기동 한강센트럴자이1차가 250만~1000만원 가량 상승했다. 파주는 금촌동 대영건일장미6차가 250만원, 문산읍 양우내안애가 500만원 상승했다.

 

<전세>

서울은 ▲종로(0.61%) ▲강북(0.18%) ▲동작(0.16%) ▲강남(0.10%) ▲은평(0.10%) ▲동대문(0.07%) 순으로 전셋값이 상승했다.

종로는 업무지구와의 접근성이 좋아 전세물건을 찾는 수요가 꾸준하다. 내수동 경희궁의아침, 숭인동 종로롯데캐슬 등이 1500만~3000만원 가량 올랐다. 강북은 미아동 래미안미아1차, 래미안트리베라1단지 등 중소형면적에 매물이 부족하다. 동작은 상도동 래미안상도3차, 사당동 대림 등이 250만~2500만원 정도 올랐다.

반면 ▽강동(-0.32%) ▽서대문(-0.21%) ▽도봉(-0.21%) ▽성북(-0.09%) ▽양천(-0.01%)은 하락했다.

강동과 서대문은 대단지 신규아파트 입주 영향으로 일대 아파트 전셋값이 약세다. 강동은 고덕동 고덕래미안힐스테이트, 강일동 강일리버파크8단지 등이 500~1500만원 가량 떨어졌다. 서대문은 북아현동 아현역푸르지오, e편한세상신촌이 1000만~2500만원 가량 떨어졌다. 도봉은 창동 상계주공17단지, 상계주공19단지가 500만~1000만원 정도 하락했다.

신도시는 ▲일산(0.08%) ▲분당(0.05%) ▲동탄(0.03%) ▲평촌(0.02%) 순으로 전셋값이 올랐다.

일산은 백석동 일산요진와이시티가 1000만원 가량 올랐다. 신규아파트로 전세수요가 많다. 분당은 구미동과 야탑동 일대 전셋값이 상승했다. 구미동 무지개LG가 500만~1500만원, 야탑동 장미동부가 500만원 가량 올랐다. 동탄은 동탄2신도시 신규아파트 값이 올랐다.청계동 동탄역더샵센트럴시티(A102)가 500만원 정도 상승했다.

반면 ▽위례(-0.43%) ▽파주운정(-0.26%) ▽산본(-0.08%) 등은 하락했다. 위례는 성남 일대 아파트의 전세매물이 쌓이면서 창곡동 래미안위례(A2-5)가 1000만~1500만원 가량 하락했고, 파주운정은 와동동 가람마을8단지동문굿모닝힐이 1000만원 가량 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 ▲안산(0.13%) ▲안양(0.12%) ▲구리(0.08%) ▲성남(0.05%) 순으로 상승했다.

안산은 설 명절 이후 전세수요가 움직이며 성포동 주공11단지가 1000만원 상승했다. 안양은 호계동 호계1차현대홈타운이 1000만~1500만원, 평촌동 삼성래미안이 500만원 가량 올랐다.

이에 반해 ▽광주(-0.17%) ▽과천(-0.17%) ▽양주(-0.10%) ▽하남(-0.08%) ▽평택(-0.04%)은 전셋값이 떨어졌다.

광주는 새 아파트 입주 영향으로 역동 e편한세상광주역(1~4단지)이 500만~1000만원 가량 하락했다. 과천은 중앙동 주공10단지가 1000만~1500만원 떨어졌다. 전셋집을 찾는 이주 수요가 줄면서 저렴한 가격에도 거래가 쉽지 않다. 양주는 삼숭동 양주자이가 1250만원 하락했다.

 

<저가 매물 거래, 추격매수는 ‘신중’>

둔촌주공, 개포주공1단지 등 재건축 사업이 순항중인 단지에 저가 매수 기회를 노리는 투자수요가 움직이는 모습이다. 현 사업단계를 볼 때 연내 관리처분인가 신청 가능성이 높아 재건축초과이익환수제를 피할 수 있다는 기대감이 매도자들의 호가를 지탱하고 있다.

하지만 둔촌주공은 11.3대책 이후 하락한 가격이 대부분 회복했고, 개포주공1단지는 매수문의가 늘자 호가도 빠르게 오르면서 매수자와 매도자간 가격 조율이 쉽지 않은 분위기다. 반면 수요자들은 대출 규제와 금리인상 불안, 입주물량 증가, 정국불안 등으로 가격하락에 대한 우려감을 내비치며 추격매수에는 신중함을 기하는 모습이다.

당분간 이 같은 분위기는 지속될 전망이다. 매도자와 매수자간 눈치보기가 치열한 가운데 일부 저가매물만 거래돼 제한적인 움직임을 보일 것으로 예상된다. 재건축초과이익환수제가 내년 부활할 것으로 예상되는 가운데 재건축 사업이 순항중인 단지는 저가매수로 아파트 값 상승여력이 있지만 층수제한 등에 막혀 사업추진에 난항을 겪는 단지는 수요회복이 쉽지 않아 보인다.

한편 일반아파트는 상승동력은 적지만 실업주 수요가 가격을 지탱하며 소폭의 가격상승을 유지할 전망이다.

<부동산114 리서치센터 김은선>

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