<정부 디딤돌 대출 금리 최대 0.25%P 인상, 수요 위축 불가피>

2017년 벽두부터 미국 기준금리 인상과 대출규제 영향이 본격화되고 있다. 정부가 대표적 서민 대출상품인 디딤돌대출 금리 0.15~0.25%P 인상을 발표하면서 시중은행 주택담보대출 금리는 연3%대 중반을 넘어 연4%대도 넘볼 것이란 전망이다.

게다가 1월부터 잔금(집단)대출에 대한 여신심사가이드라인 적용과 디딤돌대출 DTI기준 축소(80%→60%), 총체적상환능력심사(DSR) 도입 등 각종 대출규제가 동시다발적으로 시행돼 수도권 아파트 매매가격에 부정적 영향을 미치고 있다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 새해 첫 주 보합(0.00%)을 기록했던 서울 아파트 매매가격이 둘째주 다시 0.01% 하락했다. 금리 인상과 각종 규제 정책으로 수요 유입이 제한되면서 아직은 매매가격 바닥시점 예측이 이른 시점이다.

서울 일반아파트 매매가격은 0.00% 변동률로 보합을 기록했지만, 재건축아파트가 0.08% 하락하며 시세하락을 이끌었다. 신도시는 -0.01%, 경기·인천은 0.00% 변동률로 지난 주와 동일했다.

전세가격은 서울이 0.05%, 경기·인천이 0.01% 상승한 반면, 신도시는 0.01% 하락했다. 겨울 동장군이 힘을 발휘하는 가운데 전반적으로 전세시장 움직임은 제한됐다. 다만 수요대비 공급량이 부족한 서울의 경우는 여전히 전세물건이 귀한 상황이다.

 

<매매>

서울은 ▽양천(-0.10%) ▽강동(-0.09%) ▽강남(-0.06%) ▽동대문(-0.06%) ▽용산(-0.02%) ▽서초(-0.01%) 매매가격이 하락했다. 대출규제에 따른 투자수요 위축으로 재건축아파트가 밀집한 지역들이 하락을 주도하는 양상이다.

양천은 목동신시가지를 중심으로 매물이 쌓였지만 규제 여파로 실제 거래되지 못하고 있다. 목동신시가지14단지가 2000만~3500만원, 목동신시가지3단지가 1500만원 떨어졌다. 강동은 저가매물만 일부 거래되며 겨울 비수기를 맞아 움직임이 제한됐다. 상일동 고덕주공 5~7단지가 1000만원, 암사동 롯데캐슬퍼스트가 250만~500만원 떨어졌다.

강남은 압구정 일대의 대형면적 물건 중심으로 수요 감소 현상이 커지고 있다. 압구정동 구현대1차·3차가 2500만~5000만원, 현대사원이 2500만원 하락했다. 대치동 은마도 1000만원 떨어졌다. 동대문은 장안동에 위치한 삼성쉐르빌과 장안힐스테이트가 500만~1000만원 가량 떨어졌다.

반면 ▲종로(0.13%) ▲영등포(0.06%) ▲서대문(0.05%) ▲금천(0.05%) 등은 상승했다. 정부정책이 투기수요 차단에 목적을 두면서 재건축아파트가 상대적으로 적은 지역은 규제 영향을 덜 받는 분위기다. 다만 겨울 비수기 영향으로 상승지역의 개수는 줄어드는 양상이다.

종로는 내수동 경희궁의아침이 2500만원 상승했다. 다음달 입주가 시작되는 경희궁자이가 3.3 ㎡당 기준 강북권 최고가 아파트로 예상돼 인근에 위치한 아파트에도 영향을 미치는 분위기다. 영등포는 대림동 현대 1차·2차가 750만~2000만원, 당산동 강마을삼성래미안 1500만원, 당산동5가 삼성래미안 4차가 1000만원 올랐다.

신도시는 ▽김포한강(-0.15%) ▽동탄(-0.06%) ▽평촌(-0.04%) 매매가격이 하락했다. 김포한강은 3481가구 규모의 장기동 한강센트럴자이 1차 입주를 앞두고 매매가격이 약세를 보이고 있다. 고창마을한양수자인1차가 1000만원 떨어졌다.

동탄은 실수요자를 중심으로 제한적인 거래만 이루어지며 조용한 분위기다. 오산동 동탄2신도시 에일린의뜰이 500만원, 능동 능동마을 EGthe1이 1500만원 떨어졌다.

반면 분당은 0.02% 상승했다. 야탑동 탑주공8단지가 250만~750만원, 매화주공4단지가 250만~500만원 올랐다.

경기·인천은 ▲김포(0.02%) ▲수원(0.02%) ▲남양주(0.01%) ▲부천(0.01%) ▲안산(0.01%) ▲평택(0.01%) 순으로 상승했다. 상대적으로 저렴한 중소형물건 중심으로 수요가 유입됐다.

김포는 사우동에 위치한 진흥,흥화가 250만원 상승했다. 수원은 권선동 상록3단지가 250만원, 금곡동 LG빌리지가 500만원, 율전동 이안이 1000만원 상승했다. 남양주는 진접읍 금강펜테리움이 1000만원, 호평동 호평마을대주파크빌이 500만원 올랐다.

반면 ▽안양(-0.02%) ▽이천(-0.01%) ▽의왕(-0.01%) ▽고양(-0.01%) 일대는 하락했다. 안양은 겨울 비수기 여파와 각종 규제정책 영향으로 거래가 뜸한 상황이다. 비산동에 위치한 관악부영4차가 500만원, 관악성원이 250만~1000만원 떨어졌다.

 

<전세>

서울은 ▲강서(0.28%) ▲관악(0.13%) ▲성동(0.13%) ▲송파(0.11%) ▲서초(0.07%) ▲양천(0.07%) 순으로 상승했다.

강서는 전세수요 대비 공급이 여전히 부족한 지역으로 비수기에도 매물 부족에 시달리고 있다. 화곡동 우장산IPARK·e편한세상이 1000만~3000만원, 염창동 IPARK가 1500만~4000만원, 내발산동 태승훼미리가 1000만원 상승했다.

관악은 중소형물건 중심으로만 간간히 전세계약이 이루어지고 있다. 봉천동 봉천우성과 신림현대가 1500만원 올랐다. 성동은 옥수동 래미안옥수리버젠이 1000만~2500만원, 사근동 중앙하이츠가 2000만원 상승했다.

송파는 문정동 올림픽훼밀리타운이 500만~1500만원, 잠실동 레이크팰리스가 2000만~2500만원 올랐다.

반면 ▽강동(-0.14%) ▽성북(-0.07%) ▽동대문(-0.03%)은 하락했다. 강동은 지난 5일부터 입주를 시작한 고덕동 고덕래미안힐스테이트 3658가구의 입주에 따라 주변 전세가격이 약세를 나타내고 있다. 고덕동과 근접한 명일동 일대의 고덕삼환이 3500만원, 신동아가 500만~1500만원, 한양이 500만~1500만원, 명일삼환이 1000만원씩 떨어지며 입주 영향을 크게 받았다.

신도시는 ▲광교(0.07%) ▲분당(0.01%) ▲일산(0.01%) 순으로 올랐다. 광교는 전세수요가 지속적으로 유입되며 물건이 부족한 양상이다. 수원시 하동 광교레이크파크한양수자인이 1000만원 올랐다. 분당은 백현동 백현마을5단지가 1000만원, 야탑동 탑주공8단지가 250만~500만원 상승했다.

한편 ▽김포한강(-0.10%) ▽평촌(0.07%) ▽동탄(-0.01%) 전세가격은 하락했다. 김포한강은 장기동에 위치한 한강센트럴자이1차 3481가구의 대규모 입주 영향으로 장기동 일대 아파트 전세가격이 하락했다. 장기동 고창마을한양수자인1차가 500만원 하락했다. 평촌은 전세거래가 줄어들면서 가격이 조정되고 있다. 호계동 한마음임광1차가 500만원 떨어졌다.

경기·인천은 ▲안산(0.06%) ▲수원(0.05%) ▲남양주(0.04%) ▲성남(0.03%) ▲용인(0.03%) 순으로 전세가격이 상승했다. 안산은 전세물건 공급이 부족해 매물이 나오는 즉시 계약 체결되고 있다. 고잔동 주공그린빌9단지와 사동 푸른마을5단지가 500만원 올랐다.

수원은 소형아파트 중심으로 전세물건이 부족한 양상이다. 권선동 상록3단지가 1000만원, 망포동 벽산e빌리지가 500만원 상승했다. 남양주는 화도읍에 위치한 신한토탈이 500만~1000만원, 영남탑스빌이 1000만원 올랐다.

한편 ▽광명(-0.09%) ▽평택(-0.08) ▽양주(-0.05%) ▽구리(-0.04%) ▽광주(-0.03%) 등은 전세가격이 하락했다.

광명은 겨울 비수기 여파로 노후된 아파트 중심으로 전세거래가 뜸했다. 하안동 주공10단지가 750만~1000만원, 주공11단지가 500만원 떨어졌다. 평택은 소사벌택지지구를 중심으로 이달 초 1300여 가구가 입주를 시작하면서 인근에 위치한 동삭동 삼익사이버가 500만원 하락했다.

 

<수요ㆍ공급 위축시키는 부정적 변수 확대 ‘딜단 지켜보자>

미국 기준금리 인상 영향으로 국내 시중금리와 정부의 정책금리까지 줄줄이 오르고 있다. 여기에 각종 대출규제 정책이 시행되면서 매수심리가 더욱 위축되는 양상이다. 특히 금융위원회가 ‘총제적 상환능력심사(DSR)’ 제도의 단계적 도입까지 예고하면서 개인의 주택대출 여력은 앞으로 더 줄어들 전망이다.

기존의 총부채상환비율(DTI) 제도가 기존 대출의 이자 부분만을 계산하는 방식인 반면 DSR은 모든 신규 대출자를 대상으로 기존 대출의 원금과 이자를 계산해 상환이 어려울 것으로 예상된 사람에게 만기조정과 대출규모 축소 등을 유도할 수 있는 제도이기 때문이다.

여기에 잔금(집단)대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용과 청약 규제 강화로 건설사들의 운신의 폭도 제한되면서 주택시장은 '지켜보자'는 분위기가 확산될 것으로 보인다

한편 전세시장은 서울 강동구와 경기고 김포한강신도시, 평택 소사별지구 등 국지적으로 입주물량이 늘어나는 지역을 중심으로 전세가격이 약세를 보이고 있다. 수도권 전세시장 전반적으로 안정된 상황인 만큼 향후에도 1,000가구 이상 대규모 물량이 단기간 입주하는 곳에서는 전세가격이 하락할 가능성이 높다.

 

<부동산114 리서치센터 윤지해>

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