부동산114(www.r114.com)에 따르면 12월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 4주 연속 0.01% 하락했다. 서울 일반 아파트는 보합세를 보였지만 재건축 아파트 값은 지난주(-0.15%)보다 하락폭이 둔화된 -0.06%를 기록한 것을 위안으로 삼아야했다. 신도시는 0.01% 오르고, 경기·인천은 보합을 유지했다.

서울 아파트 매매시장은 강남4구를 중심으로 시장 지표가 나빠지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 22일까지 강남4구 아파트 일평균 매매거래량은 59건으로 작년 같은 기간과 비교해 14.9% 감소했다.

반면 강남4구를 제외한 지역의 일평균 매매 거래량은 193건에서 24.8% 늘어난 241건 거래가 이뤄져 대조적인 모습을 보였다. 또 한주간 강남4구의 아파트 매매가격은 0.03% 하락했지만, 강남4구외 지역은 0.01% 상승했다.

각종 부동산 시장 악재로 투자 심리가 위축되면서 거래량 감소세를 보이고 있으나 도심과 가까운 종로, 마포 등 일대에서 올해까지 보금자리론 및 디딤돌대출 혜택을 받기 위한 막판 실수요가 유입돼 전년 같은 기간보다 거래량이 늘어난 것으로 풀이된다.

전세시장은 2주 연속 서울, 신도시, 경기·인천 모두 0.02% 오르며 안정세를 유지하고 있다. 연말이 가까워지면서 전세수요가 줄어든 가운데 새 아파트 입주물량이 늘어난 지역과 노후 아파트 대상으로 국지적인 가격 하락을 보였다.

<매매>

서울은 ▲강동(-0.15%) ▲중구(-0.11%) ▲양천(-0.07%) ▲강남(-0.06%) ▲동대문(-0.02%) ▲성동(-0.02%) ▲서초(-0.01%) 지역 매매가격이 하락했다.

강동은 둔촌주공아파트 매매가격이 1000만~1500만원 하락했다. 가뜩이나 위축된 재건축 거래시장에 지난 22일 서울시가 관리처분시기를 내년 5월 이후로 늦추도록 권고해 사업 지연이 불가피해진 상황이다. 양천은 목동신시가지11단지(고층)가 500만~3500만원 하락했다.

반면 ▲종로(0.08%) ▲영등포(0.05%) ▲마포(0.05%) ▲동작(0.05%) ▲강서(0.04%) ▲송파(0.04%) 지역은 상승했다.

종로는 숭인동 종로센트레빌이 1000만원 올랐다. 송파(0.04%)는 재건축 아파트 대상으로 저가 매물이 거래되면서 가격이 올랐다. 잠실동 주공5단지는 1500만~3000만원, 가락동 극동은 1000만원 각각 올랐다. 하지만 잠실동 레이크팰리스 중대형 면적은 1000만~6500만원 하락했다.

신도시는 ▲동탄(0.04%) ▲평촌(0.02%) ▲분당(0.02%) ▲일산(0.01%) 지역이 상승했다. 동탄은 지난달 입주를 시작한 화성동탄2LH26단지가 250만~500만원 상승했다. 평촌은 호계동 샘대우한양이 750만원 상승했다. 분당은 야탑동 탑벽산이 500만원 올랐다.

하지만 산본(-0.07%)을 비롯해 중동(-0.03%)과 판교(-0.01%)는 하락했다. 산본은 세종주공6단지가 750만원 하락했다. 판교는 운중동 산운마을10단지가 500만원 떨어졌다.

경기·인천은 ▲평택(0.03%) ▲부천(0.03%) ▲수원(0.03%) 지역 매매가격이 상승했다. 평택은 용이동 금호어울림1단지가 100만원 올랐다. 부천은 역곡동 대림2차 e편한세상이 1000만~1500만원 올랐다. 수원은 호매실동 LG, 삼익이 250만원 올랐다.

이에 반해 ▲광명(-0.03%) ▲안산(-0.03%) ▲안성(-0.03%) ▲성남(-0.02%) ▲하남(-0.02%) ▲양주(-0.02%) ▲화성(-0.02%) 지역은 하락했다. 광명은 철산동 주공12단지가 500만원, 하안동 주공4단지가 500만~1250만원 떨어졌다.

안산은 재건축 대상인 고잔동 주공5단지가 500만~1000만원 하락했다. 안성은 공도읍 송정그린빌이 250만원 떨어졌다. 성남은 하대원동 주공아튼빌이 400만원 떨어졌다.

<전세>

서울은 ▲강북(0.10%) ▲동작(0.09%) ▲영등포(0.09%) ▲은평(0.09%) 지역 전세가격이 상승했다. 강북은 전세매물이 부족해 번동 해모로가 1000만~2500만원 올랐다. 동작은 사당동 두산위브가 2500만원, 삼익그린뷰가 500만원, 상도동 상도1차갑을명가가 1000만~2500만원 각각 상승했다.

중구(-0.17%)와 강동(-0.10%), 양천(-0.03%), 성동(-0.01%) 등은 하락했다. 중구는 대단지 아파트 신당동 남산타운이 500만원 떨어졌다. 강동은 명일동 삼익그린11차가 1500만~2000만원 하락했다. 양천은 목동트라팰리스(웨스턴에비뉴) 대형면적이 2500만원 떨어졌다.

신도시는 ▲동탄(0.06%) ▲평촌(0.05%) ▲광교(0.03%) ▲일산(0.02%) ▲산본(0.02%) ▲판교(0.01%) 지역이 상승했다. 동탄은 반송동 시범한빛한화꿈에그린이 1000만원 올랐다. 평촌은 향촌롯데가 1000만원 올랐다.

경기·인천은 ▲안양(0.20%) ▲용인(0.04%) ▲고양(0.03%) ▲수원(0.03%) ▲인천(0.02%) 지역이 상승했다. 안양은 지난 10월부터 입주를 시작한 래미안 안양메가트리아가 저가 전세매물이 소진되면서 500만~1500만원 올랐다.

반면 ▲광명(-0.12%) ▲양주(-0.08%) ▲부천(-0.03%) ▲평택(-0.01%) 지역이 하락했다. 광명은 하안동 주공4단지 250만원, 주공11단지 250만~500만원 각각 떨어졌다. 양주는 오는 28일부터 양주신도시푸르지오 1862가구가 입주를 시작해 인근 지역 아파트 전세가격이 떨어졌다. 삼숭동 나래가 500만원 하락했다.

<줄줄이 쏟아진 부동산 악재로 가파른 위축 우려>

수도권 아파트 매매시장은 11.3 부동산 대책, 대출규제 강화, 미국 기준금리 인상 등의 부동산 변수들이 현실화돼 매수심리가 위축되고 있다. 재건축이 밀집된 강남4구 매매 거래량 감소가 뚜렷하다. 부동산 투기수요를 옥죄겠다는 정부의 규제 정책 방향이 실현되고 있다.

문제는 까다로워진 서민들의 자금마련 창구가 구매력 저하로 이어지면 전반적인 수도권 아파트 시장 위축이 우려된다는 점이다. 시중은행의 주택담보대출 금리도 3% 중반까지 오른 가운데 내년 1월부터 보금자리론 대출자격과 디딤돌대출 DTI(60%→80%)까지 강화되기 때문이다.

다만 입주물량 증가와 갭투자로 인해 전세 매물이 늘어나면서 전세시장은 매물 가뭄에 숨통이 트이는 모습이다. 실제로 서울 아파트 12월 전세거래량은 지난해 같은 시기와 비교해 하루 평균 6.5% 증했다. 반면 월세거래는 14.2% 감소했다.

다음 달 전국 아파트 입주물량은 겨울 비수기임에도 불구하고 2000년 이후 전국 최대 입주물량이 대기해 전세시장은 안정세를 유지할 전망이다.

<부동산114 리서치센터 이미윤>