서울 아파트값 2주 연속 하락 이어져

전매제한기간 강화, 청약1순위 자격제한, 중도금 대출 보증요건 강화 등을 골자로 한 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’(이하 11ㆍ3 대책) 발표 이후 서울 아파트 시장의 흐름이 바뀌고 있다.

11ㆍ3 대책 발표 이전 한달 간 서울 아파트 매매가격은 0.91% 오른 반면 발표 이후 한 달 동안은 0.05% 상승에 그쳤다. 특히 강남권 재건축 아파트 시장은 11ㆍ3 대책 이후 분위기가 확연히 다르다. 대책 발표 이전에는 재건축 분양아파트 호황에 힘입어 한달 간 0.76% 상승한 반면 대책 발표 이후에는 1.16% 하락했다.

부동산114(www.r114.com)에 따르면 12월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.01% 하락하며 지난 주 2년만에 마이너스 변동률을 기록한 이후 다시 하락흐름이 이어졌다. 탄핵 정국 속에 아파트 시장도 매수 문의가 줄어들면서 어수선한 모습을 보였다.

재건축 아파트가 0.10% 하락했고 그 동안 실수요로 꾸준히 상승세를 보여 온 일반아파트(재건축 제외)도 보합에 머물렀다. 신도시와 경기ㆍ인천도 0.01% 변동률에 그쳤다.

서울 아파트 전셋값은 0.03% 변동률을 보였다. 겨울 이사비수기에 접어들며 전세수요가 많이 줄었다. 신도시도 파주운정, 위례 등에서 전세매물에 여유를 보이면서 상승폭이 둔화되며 보합세를 보였고 경기ㆍ인천은 0.02% 상승했다.

 

[매매]

서울은 ▼양천(-0.18%) ▼강동(-0.17%) ▼송파(-0.08%) ▼중랑(-0.05%) ▼관악(-0.03%) ▼강남(-0.01%) 순으로 매매가격이 하락했다.

양천은 매수세가 뜸해지면서 신정동 목동신시가지12ㆍ13ㆍ14단지가 1,000만원~2,00만원 가량 시세가 하락했다. 강동은 11ㆍ3대책 이후 투자수요가 얼어붙으면서 재건축 아파트값이 연일 약세다. 둔촌동 둔촌주공1ㆍ2ㆍ3ㆍ4단지, 상일동 고덕주공3단지 등이 250만원~5,000만원 가량 하락했다. 송파는 신천동 진주, 잠실동 주공5단지 등이 500만원~1,500만원 가량 시세가 내렸다. 급매물이 나와도 거래성사가 쉽지 않다. 중랑은 묵동 묵동자이, 신내동 진로 등 중대형 면적이 500만원~1,000만원 가량 떨어졌다.

반면 △종로(0.18%) △영등포(0.11%) △서대문(0.11%) △강북(0.11%) 등은 상승했다. 전반적으로 매수세는 줄었지만 저가매물 거래 이후 매매가격이 소폭 올랐다.

종로는 무악동 무악현대가 1,000만원 가량 올랐다. 영등포는 영등포동 영등포푸르지오, 신길동 래미안영등포프레비뉴, 신길동 건영 등이 500만원~1,000만원 가량 올랐다. 서대문은 북가좌동 북가좌삼호, 한양 등이 500만원~2,000만원 가량 올랐다.

신도시는 이사 비수기 접어들며 매매수요, 공급 모두 뜸하다. △판교(0.03%) △일산(0.02%) △산본(0.02%) △동탄(0.02%) △김포한강(0.02%)이 상승했다.

판교는 급매물 위주로 거래되면서 소폭 상승했다. 판교동 판교원마을9단지가 500만원 가량 올랐다. 일산은 주엽동 강선14단지두산과 문촌16단지뉴삼익이 250만원~500만원 정도 상승했다. 정부의 부동산 시장규제 기조에 투자수요가 줄긴 했지만 실수요는 꾸준히 이어지고 있다. 산본은 소형아파트 위주로 거래되며 금정동 충무2단지주공이 250만원 가량 올랐다.

경기ㆍ인천은 △수원(0.04%) △구리(0.02%) △인천(0.02%) △안산(0.02%) △의정부(0.02%) 등이 상승했다. 수원은 중소형 면적 중심으로 실수요자들의 거래가 꾸준한 지역에서 매매가격이 상승했다. 천천동 천천삼성래미안이 250만원~500만원, 화서동 LG가 500만원 가량 상승했다. 구리는 전세매물이 귀해 매매 전환 거래가 성사되며 교문동 한성이 500만원 가량 올랐다. 인천은 산곡동 뉴서울1,2차가 1,000만원, 연수동 주공3단지가 750만원 가량 올랐다.

한편 ▼광명(-0.07%) ▼양주(-0.05%) ▼하남(-0.05%) 등은 매매가격이 하락했다. 광명은 12월 들어 매수수요 감소로 소강국면으로 진입하는 분위기다. 하안동 하안주공1단지가 500만원 가량 하락했다. 양주는 입주물량 부담으로 덕정동 서희스타힐스1단지가 250만원~500만원 가량 하락했다.

 

[전세]

서울은 △용산(0.26%) △서초(0.13%) △양천(0.13%) △구로(0.11%) △마포(0.06%) 순으로 전셋값이 올랐다. 용산은 월세나 반전세 매물이 대부분으로 순수 전세매물이 귀하다. 이촌동 대우, 후암동 후암미주 등이 2,500만원~5,000만원 가량 전셋값이 올라 거래된다. 서초는 잠원동 래미안신반포팰리스가 5,000만원 가량 올랐다. 양천은 목동 목동트라팰리스, 하이페리온II 등이 1,000만원~2,500만원 가량 올랐다. 최근 중대형 면적의 전셋집을 찾는 수요가 늘면서 전세가격이 상승했다.

한편 ▼강동(-0.19%) ▼서대문(-0.09%) ▼중랑(-0.08%) ▼관악(-0.07%) ▼송파(-0.03%)는 하락했다. 전셋집을 찾는 수요가 줄면서 그 동안 상승했던 전세가격이 하향조정 됐다.

강동은 둔촌주공3단지가 2,500만원~3,000만원 가량 떨어졌다. 서대문은 북아현동 아현역푸르지오, 합동 충정로SKVIEW가 1,500만원~2,500만원 가량 하락했다.

신도시는 △일산(0.15%) △광교(0.02%) △산본(0.02%) △동탄(0.01%) 순으로 전셋값이 올랐다.

일산은 백석동 요진와이시티가 중소형 평형대 위주로 거래가 꾸준히 이루어지며 전셋값이 500만원~2,000만원 정도 올랐다. 광교는 원천동 광교호반베르디움(A18)이 500만원 가량 상승했다.

반면 ▼파주운정(-0.26%) ▼위례(-0.07%) ▼판교(-0.03%) ▼평촌(-0.03%)은 이사 비수기 접어들자 전셋값이 하락했다. 파주운정은 와동동 가람마을10단지동양엔파트월드메르디앙이 1,000만원~2,500만원 가량 하락 조정됐다. 전세수요가 줄어들면서 매물이 쌓이고 있다.

경기ㆍ인천은 △성남(0.15%) △안산(0.11%) △화성(0.08%) △수원(0.06%) △용인(0.06%) △오산(0.05%) 순으로 상승했다.

성남은 전세물건 부족으로 도촌동 휴먼시아섬마을3,5단지가 1,000만원~2,000만원가량 올랐다. 안산은 성포동 선경이 750만원~1,000만원, 사동 안산고잔6,7,9차푸르지오가 500만원~1,000만원 상승했다. 화성은 향남읍 제일오투그란데가 1,000만원 올랐다. 전세매물이 귀한 가운데 수요가 꾸준한 모습이다.

한편 ▼광명(-0.20%) ▼양주(-0.13%) ▼이천(-0.05%) 등은 하락했다. 광명은 비수기 영향으로 전세수요가 줄며 철산동 도덕파크타운1,2단지의 전셋값이 750만원~1,000만원 하락했다. 양주는 옥정동 옥정세창이 전세거래부진으로 500만원 하락했다.

 

탄핵정국, 아파트 시장에도 불똥 튀나?

혼란스러운 탄핵 정국으로 어수선한 분위기가 이어지면서 간간히 오던 매수문의도 자취를 감추고 있다. 12월 9일부터 총체적 상환능력평가 시스템이 적용되고 내년부터는 잔금대출에 대해서도 여신심사 가이드라인이 적용될 예정이다. 여기에 미국금리 인상과 국내 금융기관들의 금리 인상이 아파트 매수심리를 더욱 위축 시킬 것으로 예상된다. 얼마 남지 않은 2016년 수도권 아파트 시장은 정치적, 경제적 불확실성이 해소되지 않는 한 현재와 같은 약보합세가 이어질 것으로 판단된다.

전세시장도 이사 비수기 탓에 전세매물에 여유를 보이면서 안정적인 모습을 보일 전망이다. 다만 겨울방학을 앞두고 학군 수요가 많은 지역을 중심으로 국지적인 오름세가 예상된다.

 

[부동산114 리서치센터 서성권]

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