역전세 및 전세 사기 이슈, 시장 전반에 미칠 파장 지켜봐야

규제지역이 대거 해제된 1월 이후 서울 아파트 거래량이 우상향 흐름을 보이고 있다. 이 영향으로 쌓여 있던 급매물들이 일부 해소되면서 가격 하락폭도 점진적으로 축소되는 분위기다. 또한 최근 서울과 수도권 주요 분양 단지의 청약경쟁률이 높게(1~4월 서울 평균 46대 1) 나오고 3월 미분양 주택은 11개월 만에 감소했다. 즉 거래량 추이와 가격 변동률, 청약경쟁률과 미분양 주택 등의 통계 추세를 살펴보면 시장 연착륙 기대감이 높아졌다고 해석할 수 있다. 다만 사회 문제로 확대된 역전세 현상과 전세 사기 이슈 등이 단시일 내에 해결되기 어려운 상황이어서 시장 전반에 어느 정도 파장을 일으킬지 지켜볼 필요가 있다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.03% 하락해 지난 주(-0.04%)보다는 낙폭이 소폭 줄었다. 재건축과 일반 아파트 모두 0.03% 하락했다. 신도시는 0.02%, 경기ㆍ인천은 0.03% 떨어졌다.

전세가격도 전주 대비 하락폭은 다소 줄었지만 전반적인 흐름 변화는 미미했다. 서울과 신도시, 경기ㆍ인천 모두 0.05% 하락했다.

[매매]

서울은 급매물 위주로만 거래가 이어지는 가운데 서초, 송파 등 강남권 일부가 보합(0.00%)을 기록했다. 반면 중저가 아파트가 밀집한 비강남권은 하락세가 이어졌다. 지역별로는 ▼금천(-0.10%) ▼강북(-0.08%) ▼강서(-0.08%) ▼구로(-0.07%) ▼도봉(-0.07%) ▼동대문(-0.07%) ▼강동(-0.05%) ▼관악(-0.05%) ▼양천(-0.05%) 순으로 떨어졌다.

금천은 가산동 두산위브, 시흥동 남서울럭키, 관악우방 등이 500만원~1,000만원 빠졌다. 강북은 미아동 경남아너스빌, 수유동 극동 등이 500만원~1,000만원 하락했다.

신도시는 최근 이슈 부재로 인해 매도ㆍ매수 움직임이 제한된 분위기다. ▼산본(-0.06%) ▼일산(-0.05%) ▼분당(-0.03%) ▼판교(-0.02%) 등이 하락한 반면 나머지 신도시는 보합(0.00%)을 나타냈다.

산본은 산본동 가야5단지주공1차, 금정동 다산주공3단지 등이 500만원~1,500만원 떨어졌다. 일산은 정발산동 밤가시건영빌라9단지, 백석동 백송3단지우성 등이 500만원~1,750만원 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼의왕(-0.10%) ▼고양(-0.08%) ▼인천(-0.07%) ▼남양주(-0.06%) ▼군포(-0.04%) ▼시흥(-0.03%) ▼의정부(-0.03%) 순으로 내렸다.

의왕은 내손동 e편한세상인덕원더퍼스트, 인덕원센트럴자이 등이 1,000만원 하락했다. 고양은 탄현동 탄현4단지건영, 중산동 산들2단지e편한세상 등이 1,000만원 빠졌다. 인천은 송도동 글로벌캠퍼스푸르지오, 귤현동 계양센트레빌1단지, 중산동 영종하늘도시우미린2단지 등이 500만원~2,000만원 떨어졌다.

[전세]

서울은 2021년 급등했던 전세가격의 만기가 순차적으로 다가오면서 보증금이 축소(역전세)된 계약이 이어지는 모양새다. ▼강서(-0.18%) ▼금천(-0.16%) ▼강북(-0.11%) ▼도봉(-0.09%) ▼서초(-0.08%) ▼용산(-0.07%) ▼강동(-0.06%) ▼동대문(-0.06%) 순으로 떨어졌다.

강서는 가양동 한강, 화곡동 화곡푸르지오, 강서힐스테이트 등이 1,000만원~2,000만원 빠졌다. 금천은 시흥동 남서울럭키, 가산동 두산위브 등에서 500만원~1,000만원 떨어졌다.

신도시는 ▼일산(-0.20%) ▼분당(-0.07%) ▼산본(-0.04%) ▼판교(-0.04%) ▼평촌(-0.03%) ▼동탄(-0.02%) 순으로 떨어졌다.

일산은 주엽동 강선16단지동문, 대화동 성저1단지동익 등이 1,000만원~1,500만원 하락했다. 분당은 야탑동 장미코오롱, 서현동 효자임광, 이매동 이매삼환 등이 1,000만원 빠졌다.

경기ㆍ인천은 ▼군포(-0.26%) ▼고양(-0.13%) ▼시흥(-0.10%) ▼남양주(-0.09%) ▼인천(-0.08%) ▼안양(-0.03%) ▼용인(-0.03%) ▼의왕(-0.03%) 순으로 하락했다.

군포는 당동 쌍용, 주공3단지, 당정동 당정마을엘지 등이 500만원~1,000만원 떨어졌다. 고양은 화정동 달빛1단지경남, 중산동 중산일신3단지, 산들2단지e편한세상 등이 1,000만원 빠졌다.

<임대인 보증금 반환 책임질 수 있도록 유도하는 정부의 대응책 마련 시급>

급격히 오르던 주택담보대출 금리가 연 4~5% 수준에 안착한 가운데 미국 중앙은행이 6월부터 금리 인상 중단을 시사하면서 국내도 이런 움직임을 따라갈 것으로 보인다. 따라서 내 집 마련 수요층들은 현 기준금리(연 3.5%) 수준에서 대출 이자 상환에 대한 능력을 갖추고 적응력을 높여야 할 것으로 보인다.

한편 정부가 전세 사기 특별법을 국회에서 마련하고 있는 가운데 전세 계약의 2년 주기성을 고려하면 역전세 이슈가 지속적으로 불거질 가능성이 높다. 따라서 기 발표된 전세 대책 외에 향후 전세 사기로 변질될 가능성이 높은 계약들에 대해서도 임대인들이 보증금 반환을 책임질 수 있도록 유도하는 정부 차원의 대응책 마련이 시급한 상황이다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>